隨著中國政府倡導并踐行“一帶一路”構想，有實力的中國企業已加快對外投資”走出去”的步伐，泰國作為“一帶一路”...
隨著中國政府倡導并踐行“一帶一路”構想，有實力的中國企業已加快對外投資”走出去”的步伐，泰國作為“一帶一路”沿途國家且地處東盟中心的優越位置，加上其一貫以來吸引外資的優惠政策，越來越多的中國企業選擇了泰國這個新興工業市場。
辣么，問題來了，選擇泰國投資究竟落戶哪里比較好？如何確保項目安全落地且可持續性的健康發展？日前，羅勇君耳聞目睹了幾個中國企業來泰國投資項目，落戶在非工業區的農村地域，結果其土地用途的性質變更不了，土地也沒真正意義上過戶到投資者手中，由此也獲取不了工業部頒發的工廠證，而土地款卻支付了，工廠也花巨資建筑了，機器設備也搬進了車間，但由于各種資質辦不下來，工廠只能處于關門狀態或變成一個受某些私人掌控的偷偷摸摸開工的“黑工廠”，業主痛苦不堪。
泰國法律對土地特征和所有權有哪些特別規定呢？
泰國土地根據區域和特性劃分不同用途，以各種不同顏色標注用途，而不同顏色代表不同用途，譬如，綠色代表農業用地，紅色代表商業用地，橙色代表中等的居住用地，紫色代表工業用地，投資者在購買或租賃土地時候一定要查看該地塊是否符合投資用途。
泰國法律對土地所有權持有人有非常嚴密的限制規定，土地實行永久所有權制，一般情況下，外國自然人不得持有土地，持有土地的法人外資持股不得超過49%。
前來投資，土地持有問題是必須考慮的，實際操作中主要是購買或租賃，由于泰國土地屬永久所有權制，而中國人又有土地和物業持有情結，多數中國投資者均會考慮購買，但如何才能突破上述對土地所有權的限制呢？說真的，突破的可能性是有，但錯綜復雜，各種風險都有，首先得看這土地位置是否列入該區域工業建設規劃，再看能否通過環境評估，同時必須申請并獲取泰國投資促進委員會（簡稱BOI）頒布的投資促進優惠政策。
不論哪種實業項目的投資，想獲取土地100%持股且永久所有權，必須獲得BOI證書。投資者可以根據本身投資行業，依據泰國BOI頒布的投資促進優惠政策申請，如投資行業符合優惠政策并取得BOI投資優惠政策證書，則可以依據此優惠證書享受一系列的優惠政策，其中優惠政策之一就是投資者可以突破上述土地所有權限制直接購買永久所有權的土地而不受限制，該投資優惠政策還可以讓投資者享受最高免企業所得稅八年無上限、突破泰國關于外國人在泰國就業注冊資本和泰國本土人就業比例限制。
所以，中國投資者赴泰國投資，BOI投資優惠政策是不可忽視的一個重要環節。申請周期一般在六個月左右，特別需要說明的是BOI證書取得后，后續維護跟進十分重要，建議聘請專業人士申請和維護。
泰國對環境保護特別重視，環境評估（EIA）十分重要，在工業區之外大部分實業投資項目都會涉及環評，要求很苛刻和細致，不同城市不同區域位置都有不同要求，由于中國環保要求不達標而想轉移投資到泰國的，建議不要來，一定程度上說，泰國的環境保護比國內還嚴。故投資者項目落地前一定要咨詢環境保護部門和專業環評機構，項目開始后務必聘請專業環評機構予以協助。
前面所說的幾家“黑工廠”，一般就是土地性質變更不了，BOI申請不下來，環評通不過等等原因。
在項目落地之前，有些引導者轉十七八個彎說得天花亂墜，將非工業用地轉售給投資者用于工業用地，這些引導者往往以招商引資為名，動輒冠以各種十分光耀的頭銜，有些還會引見幾位舊官員或什么知名人士，用一些空頭的承諾，利用國內一些企業急于到泰國投資的心理和初來乍到，對泰國投資環境、人文環境一知半解的狀況，以“低廉”的土地價格和“優厚回報”為誘餌，騙取中國投資者的錢財，而項目一旦落地，觸及一些敏感手續馬上打打哈哈，甚至得寸進尺變成另外一種臉相，有些項目由于各種不可抗拒的原因根本就變更不了土地用途性質，以致投資項目失敗。
泰國政府一直以來對外國投資者購置工業區之外的土地很重視，認為有很大的法律風險，鼓勵中國企業在工業區內投資。
今年2月泰國工業部長就通過新華社記者表達了嚴重關注，工業部長說：“目前存在的一種苗頭需要關注，有些中國小企業來到泰國從農民手中購買土地，這并非符合泰國法律。中企赴泰購買農產品是受歡迎的，但買地就另當別論了。有些來泰國投資的中國人可能是不了解情況，以為可以便宜地購買土地，并在上面建廠。事實上，中企赴泰投資，首先需要通過向泰國投資促進委員會提交申請。像華立集團建設的泰中羅勇工業區，就很成功。我們鼓勵中國投資者在工業區內投資，新來的投資者也可以從羅勇工業園區的先行者學習經驗。”
情況確實如此，作為中國境外經濟貿易合作區之一的泰中羅勇工業園以及其他信譽良好的泰國工業區，能夠確保外資可以100%控股，能夠確保所購置的土地持100%的股份且持永久所有權，能夠確保該土地已通過環境評估（EIA），能夠確保顏色為紫色的工業用地，能夠確保中國企業投資泰國興業的安全落地！
另外，有極個別的工業區也出現過落地前后環保標準不一，土地過不了戶的情況，所以，羅勇君向擬到泰國來投資的中資企業作出如下建議:
1．到泰投資前，務必詳細調查了解泰國的投資、用地、環保、用工等方面的法律法規，根據泰國有關的法律法規提前做好相應的應對措施。2．務必慎重選擇入駐的工業園區，優先選擇信譽良好的工業園區。3．來泰考察時，務必走正規渠道，向中國使館經商處，泰國中國企業總商會等投資權威部門咨詢，盡可能獲得正規渠道的服務和幫助，減少中資企業到泰國投資后出現各種不必要的風險。
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