今年以來，圍繞馬來西亞的概念火了一波又一波，包括新柔經濟特區、90天免簽、領導人訪問，以及特朗普對等關稅中24%的低稅率等熱點事件，讓中國投資者買地建廠的熱度進一步提高。
但是，大多數投資者會從商業角度評估項目選址是否適合工業發展，例如，客戶、供應商和工人的可達性、土地價格等，卻往往忽視工業對環境的影響以及與周邊場地的兼容性。工業與周邊土地利用的兼容性以及緩沖距離的充足性也是選址的重要標準，因為它們可以提供更多的環境管理方案，從而最大限度地減少項目對污染控制措施的投資。
初步場地評估（Penilaian Awal Tapak - PAT）是一個確保在提交開發訂單甚至土地購買之前的早期階段對新工業項目的擬建場地進行評估和篩選的過程。州環境部（DOE）將評估擬建場地是否適合工業發展。如果在 PAT 流程之后發現有必要，DOE 可能會要求進行環境影響評估 (ElA)。
制造業可能引起各種各樣的環境問題，包括噪音、煙霧、振動、氣味和水污染，因火災和爆炸造成的死亡或受傷風險，以及因有毒和危險化學廢物釋放造成的健康風險。問題的嚴重程度受多種因素影響，例如所用原材料的類型、采用的加工技術的類型、所用設備或機器的類型。一般而言，重工業比輕工業和中型工業造成更大的環境危害。
在最終完成工廠選址前，建議投資者盡可能多考察一些候選場地。所有入圍場地均應接受評估，以確定其是否符合項目選址的一般準則。如果入圍場地并非“棕地”，項目倡議者還應進行盡職調查，以確定場地過去的使用或運營是否造成了任何污染。為避免將來出現不必要的麻煩，建議投資者在正式購買場地之前提交項目評估報告 (PAT)，并征求能源部 (DOE) 對所選場地的意見和建議。
PAT的申請材料包括項目評估報告(PAT) 表格、場地及位置規劃圖、項目布局圖、土地利用分析圖、項目描述以及與污染防治相關的信息。對于被認定為高危行業的企業，應在適當且有要求的情況下，附上建模研究報告。
對場地適宜性的評估，可考慮以下幾個標準：
1. 擬議的土地用途應適宜，且不得與《結構規劃圖》或《地方規劃圖》（RT）或其他經相關部門批準的土地利用規劃中公布的擬議用途相沖突；
2. 擬議的土地用途應與《結構規劃圖》或《地方規劃圖》或其他經相關部門批準的土地利用規劃中公布的相鄰土地用途相兼容。此外，建議避開可能對下游或鄰近環境敏感區域造成影響的區域；
3. 擬議場地通常應符合所需的緩沖區或退讓要求。主要緩沖區應足以通過與敏感受體之間適當的隔離緩沖區來緩解這些環境問題；
4. 擬議場地應擁有良好的道路基礎設施，方便通行，無需穿過住宅區、醫院和學校等敏感受體；
5. 擬建區域應配備充足、完善的公用設施、適當的廢物管理設施，以及適當的雨水排放系統；
6. 新增污染物容量的影響不得超過國家環境空氣和水目標；
7. 擬定工藝技術、污染防治措施及控制措施的采用。
如果州能源部 (DOE) 認定擬建場地符合擬定用途，則支持擬建開發項目。反之，如果州能源部 (DOE) 認定擬建開發項目不符合 DOE 的要求，則不支持。
案例 ： 李總經營一家鋼鐵制造企業，并打算通過擴大生產面積來擴大業務。恰巧，一位房地產經紀人聯系到他，詢問他是否對工業用地感興趣，而且報價低于市場價。他沒有進行進一步的盡職調查，就欣然答應了這筆交易。交易完成后，李總計劃在購買的土地上建造鋼鐵制造廠。他聘請了專業顧問進行設計，并向建筑規劃審批部門提交了建筑圖紙。
然而，這位專業顧問在獲得 DOE 的PAT 意見后，發現在該土地上建造鋼鐵制造廠是不允許的。該項目未獲支持的原因是，其與土地用途不符。李總購買的工業用地價格低廉，但該工業用地僅允許用于輕工業用途。鋼鐵制造廠被歸類為中型工業，因此該項目因不符合能源部的要求而未獲得能源部的支持。最終，由于缺乏能源部的支持，規劃部門駁回了該擬建項目的開發令。
結論
對于投資者來說，在全面承諾購買項目用地之前，進行必要的盡職調查并向能源部提交預評估報告（PAT）至關重要。如果擬建產業與所購土地不相容或不合適，對項目發起人來說將是一場災難。
因此，在項目初期投入少量資金聘請專業顧問，就場地適宜性提供建議，絕對值得，可以避免后期可能造成的巨大損失。
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