工業地產正歷經“變革”

——由目前上海工業房地產發展的四大態勢談起

幾年以前，工業地產并不是房地產領域的主流，但是它是非常特殊的房產領域。而目前的工業地產越來越多地為市場化運作所驅動，其增長點的潛力非常巨大，特別是在房地產其它領域，投資和開發的風險較高，競爭非常激烈的情況下。

國家宏觀政策的調控，工業地產項目開始強制嚴審，土地資源使用批租開始的市場化運作，標志著中國工業投資開始走向成熟，越來越接近發達地區的運作理念和手段。在這種環境下中國工業投資會有一個健康發展的前景，會逐步釋放出工業地產其巨大的潛能和財富。

市場概覽：閔行浦東領先奉賢急起直追

據上海招商網對500個工業廠房需求客戶采樣分析表明：目前，閔行和浦東以20%與19%的需求比仍處于領先地位。除市區的10%以外，其他依次為嘉定10%、松江8%、青浦8%、南匯5%、寶山5%、奉賢4%、金山2%等。

據記者了解，閔行優越的交通地理位置，富裕的經濟基礎，成熟的社區商業配套設施吸引較多投資者看好閔行。近年來閔行實行的“騰籠換鳥”招商手段，引進投資密度高、產稅值大的高新優質企業來替代原有勞動密集型企業，逐步完善導向性產業鏈。而招商政策的優惠，產業鏈的成熟和產業資源的豐富也是導致投資者繼續選擇浦東的主要原因。

與此同時，起步較晚的奉賢雖然目前的市場需求只占4%，卻正頗受關注。奉賢的廠房價格相對來說較低，而且多為新建標準廠房，比較符合市場需求。洋山深水港的落成讓南匯、奉賢享受到了海港運輸輻射的區位優勢。而隨著已有工業區如上海綜合工業開發區、海港經濟開發區、上海化學工業區奉賢分區等的逐漸成熟，預計奉賢明年廠房需求將有所放大，投資潛力較大。

依然稀缺：高品質物業才適合高端產業

海外投資商和發展商已經開始意識到，國內許多項目在建設或建成，一般很少能夠滿足全球性企業所要求的國際標準。投資商希望將資金投資在稀缺的高品質物業上，為終端用戶提供物業，尤其是物流領域的用戶希望獨立開發或與工業區合作開發這些項目。

據戴德梁行房地產咨詢上海有限公司工業房地產部咨詢專家介紹，在上海副中心或郊區等區域擁有便捷的交通，完善的配套和許多高品質研發或辦公物業。對于這類高品質物業來說，企業用戶表現出濃厚的興趣且愿意支付相對較高的費用。比如近期與上海漕河涇開發區招商引資相關的一些簽約活動明顯增多：星巴克企業管理（中國）有限公司、意法半導體（上海）研發中心、法國法雷奧集團法雷奧空調系統中國技術中心入先后人駐漕河涇開發區。在上海閔行經濟開發區，強生（中國）有限公司設立研發中心，這是強生首次在亞太地區設立大規模的研發中心，從事各類的消費者護理產品的研發工作。

同時，跨國大公司也在上海進行他們的投資活動：落戶上海青浦工業園區的有全球領先的食品包裝材料制造商美國希悅爾公司的希悅爾包裝(中國)有限公司，項目投資總額9,900萬美元；綜合纖維和聚合物生產商英威達也已宣布，將投資超過5,000萬美元在該區修建一座大型生產基地，主要為汽車安全氣囊廠家提供原材料。落戶上海化工區的有世界著名的化工企業三井化學株式會社，與國內著名的中石化公司共同投資近10億元人民幣，建設的年產12萬噸的雙酚A項目。

從供給需求分析看，戴德梁行對上海市14個主要工業區的最新抽樣調查表明，2006年第三季度大約有超過20萬平方米的新增供應量推向市場。其中有近90%為研發辦公物業，例如在本季度，張江新增了大約12萬平方米；漕河涇也推出了4.8萬平方米。而從需求分析看，這14個主要工業區有近20萬平方米的物業被市場消化，張江和漕河涇作為研發及郊區辦公物業需求最旺盛的園區，分別有7.3萬平方米和2.5萬平方米的物業租出。終端用戶對研發及郊區辦公物業和物流倉儲型物業的需求依然保持旺盛。雖然不斷有新的開發面積進入該市場，這兩個領域的高品質物業相對未來強勁的需求來說依然稀缺。

更大契機：工業地產走向成熟發展的標志

今年9月頒發了《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》，這無疑是規范工業地產的必然，也是走向成熟發展的標志——在地區經濟發展中，這意味著不具備工業地產合理開發審核、不具備工業地產投資開發要求的各類項目將被清理整頓。

就工業地產而言，國家宏觀調控再次采取措施給國內房地產市場降溫。戴德梁行的工業地產咨詢專家認為，目前的市場態勢大體表現為四大特點：一是，從政策層面看，與其最相關的政策是外商投資購買非自用房產，超過1000萬美元的項目，注冊資金必須不低于投資總額的50%；二是，中央政府開始提升土地價格。采取的措施主要體現在對農民的征地補償方面，付給拆遷戶的補償金要增加一倍。根據一些估算，一些地區的工業用地成本將上升40-60%，盡管上漲的幅度現在尚未確定，這仍然將會給工業物業租金和價格帶來一定的影響。然而，上海地價已經達到了很高的水準，在此基礎上不會再有如此大幅度的快速上漲；三是，終端用戶加速了獲取土地的進度，以避免其他關于土地招拍掛的政策出臺。這些政策的細節現在尚未明朗。目前的政策法規變動將有可能使本來因為此前嚴控土地的政策法規而緊張的上海工業房地產市場競爭更加激烈。四是，機構投資商繼續關注在上海地區尋找投資機會，一些來自亞洲、歐洲和美國的投資商，對研發及郊區辦公物業和物流倉儲型物業投資機會尤為感興趣，有些已在運作具體項目，尚未有具體項目的則已經開始準備進入上海工業地產市場。

這預示著國內工業地產正經歷著一個新的變革。有專家認為，只有具備五個條件——“產業導向性強的長遠規劃、周全的商務及人力資源配套、完整的產業鏈組織、職能完善的政府部門，以及完善的法律法規”，才有可能招引投資密度高、產業層次高、投資產稅高的高品質企業入駐，尤其是行業標志性企業的入駐更可以帶動地區整個產業鏈的快速成熟發展。因而，取而代之的是，工業地產將更有序地規劃、更科學地整合、更理性地投資，這將會給地區經濟帶來了更大的契機。

展望未來：“這里沒有暴利！”

國內曾經的圈地運用，試圖從工業地產開發獲取豐厚的投資回報，結果造成了大量的土地閑置和廠房空置，使土地資源開發速度遠遠超出地方經濟發展實際接納能力。

然而，近階段普洛斯等地產巨頭的紛紛強勢進駐中國工業地產，他們在中國工業地產的門口徘徊躊躇多年以后，選擇在中國工業地產變革的關鍵時期進駐，他們有對中國工業地產投資獨到的見解——目前已開發及管理著超過110億美元資產，總出租面積已超過2100萬平方米的普洛斯，作為全球最大的上市工業房地產投資信托公司，一家美國公司專注于物流地產租賃服務——其中國高管認為，“工業地產和商業、住宅地產不一樣，這里沒有暴利！"因為投資物流設施需要承擔很大的空置率風險。在國外，一個物流設施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，利潤就全被淹沒掉了。

從投資角度來看，工業地產的利潤空間將是有限的。長三角一些商務成本較高的地區，已經引起一些產業領域企業對于建立新的營運是否成本過高的顧慮。因為，作為中國主要經濟中心的長三角地區，整個經濟持續增長，對土地價格有很大的影響——比如未來幾年，整個長三角地區租金和地價的上漲幅度將大于上海地區。同樣，上海地區市場其未來幾年開發總量將供過于求，對開發區也將造成一定的壓力。專家預測，一些規劃中或建設中的項目由于不適宜的入市時間及品質，將會導致在未來相當一段時間內其市場供應面臨較高的空置率。

專家認為，在未來的五年之內，最活躍的工業地產市場仍然會集中在長三角。相對比較低端的制造產業，盡管從上海外流的趨勢非常明顯，但是本地工業地產往高端產業發展的趨勢也會在未來很快凸顯出來。因此，從長期來看，研發和郊區辦公物業將依舊是上海工業地產市場的熱點。