預測：中國樓市于2006-2007年起步5年以上大熊市

以上海、杭州、南京、北京、蘇州等為代表的在過去幾年里房地產曾經持續狂熱過的大中城市，房地產價格在2006-2007年起將明顯向下轉折并步入5年以上的大熊市。     

 房價之所以從目前的價格將向下轉折走熊的最根本的要素是：其一，居民目前的收入及接下來的收入增長水平所能支撐的房價水平大大低于目前的房價；其二，房地產開發商持續狂熱開發導致的供給量與居民剩余的及自然增長的居民購買力之間供過于求的剪刀差將越來越大。除非接下來居民的收入水平持續大幅增長，并且開發商大幅放慢建房速度，房產價格才可能繼續維持目前的價格水平或甚至繼續穩步上揚。

借鑒國際經驗，在終于達到幾乎所有的人都相信房地產價格仍將持續上揚的狂熱程度之后，繼續維持高位之后的2到3年之間，房地產價格將出現向下反轉的拐點。其原理并不復雜：所有的人都堅信房地產仍將持續上揚，其中就包括了這個市場的需求方居民和供給方開發商，居民堅信房價將繼續上揚之后，就會急不可待地全力搶購房產，開發商堅信房價將持續上揚之后就會大刀闊斧地全力開發房產。如果在他們樹立這樣的信念之后樓市繼續保溫2年以上，絕大多數居民的購買力就會得到釋放，而開發商的供給力的噴發卻要滯后2-3年，于是居民剩余的購買力加上自然增長的購買力越來越無法消化越來越大的供給量。

很多人相信，政府并不希望房價暴漲。但是，最終我們會看到政府不僅在前幾年未能控制住房價的暴漲而且在幾年后無法控制住房價的暴跌。許多開發商和專家高談闊論，中國的房地產需求仍將持續增長10-20年，因此，房地產價格在未來10-20年將易漲難跌。“中國的房地產需求仍將持續增長10-20年”的說法基本上不會錯，但由此而推論房地產價格也將持續只漲不跌10-20年就基本上大錯特錯了。

問題是，即使居民與開發商頭腦發熱的曲線是同步的，但他們發出能量的時期卻相差了2-3年。在供不應求的階段，房價暴漲增加的購買成本對付了購買力，也就是加倍消耗了購買力。經過2-3年的全面狂熱，購買力必將大幅衰減。然而，源自于同一次頭腦發熱導致的房產開發的供給量的高潮才姍姍來遲，此后，供過于求的剪刀差越來越大，最后，下跌無可避免，因為大部分開發商必須還貸，必須出貨，競相殺價，反向惡性循環。

這一次，中國房地產終于達到全民狂熱程度的時點基本上起始于2003年，由此，晚一點在2006或2007年，中國房地產應該明顯步入熊市。這一次房地產熱，雖然是第二次，但由于15年前時普通居民尚不參與購房，這一次才是真正意義上全民參與全民狂熱的第一次房地產熱。

縱觀國際房地產歷史，第一次全民房地產熱都是極其過度、狂熱、經典的，因為居民和大多數開發商還不曾切身體驗過房價過山車，居民本能性的對房地產無度霸有的心理與外界房地產熱的持續事實之間共振、強化，購買力過度透支，供應力過度開發，一段時間之后終至嚴重供過于求而使房價不可逆轉地持續下跌、暴跌。