(圖片來源：北京商報(bào) 王飛/制圖)

　　2006年冬天的京城土地市場(chǎng)似乎有點(diǎn)不按章出牌。先是白家莊地塊，一級(jí)土地開發(fā)商笑到了最后；隨后是四惠地塊，金地以老二的身份讓中遠(yuǎn)敗走；正當(dāng)大家以為從此以后政府要“槍打出頭鳥”的時(shí)候，大屯鄉(xiāng)小營(yíng)地塊與廣安門外305號(hào)地最終的“價(jià)高者得”又讓整個(gè)京城土地市場(chǎng)陷入了迷茫之中；隨后便有了“廣渠門36號(hào)地最終的成交價(jià)將達(dá)60億”等一 系列猜想，最終城開、城建聯(lián)合體的“加權(quán)平均價(jià)”得勝法則讓人不禁感嘆：要怎樣拿地才好！

　　槍打出頭鳥

　　聽話的孩子有糖吃

　　“價(jià)高者得”這一在京城持續(xù)了兩年多的獲取土地的“規(guī)律”在四惠地塊的成交上被首次打破后，開始無休止地蔓延開來。繼金地以“老二”的身份摘得四惠地塊之后，城開、城建聯(lián)合體再次破天荒地以“老五”的極端黑馬身份將廣渠路36號(hào)地王收入囊中。如果說金地在四惠地塊上的成功驗(yàn)證了政府“槍打出頭鳥”的決心的話，城開、城建此次能夠聯(lián)手拿下廣渠路36號(hào)地王成為今年土地市場(chǎng)最大的贏家，恐怕應(yīng)該歸功于老人常說的“聽話的孩子有糖吃”。

　　如果說作為一家之主的政府部門，過去在條件寬松的情況下還尚且能夠容忍一個(gè)半個(gè)“撒嬌鬧情緒的話”，在目前這樣一個(gè)“宏觀調(diào)控、穩(wěn)定房?jī)r(jià)”、“土地價(jià)格影響房?jī)r(jià)”的關(guān)鍵時(shí)刻，當(dāng)然喜歡聽話的孩子了。如何保證交易地塊對(duì)于現(xiàn)行調(diào)控政策的貫徹執(zhí)行；如何保證一些影響較大的成交地塊，其土地價(jià)格不會(huì)對(duì)周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)帶來沖擊；如何保證成交地塊兩年后的房?jī)r(jià)能夠不失控成為了每一宗地塊在上市交易前政府要考慮的重中之重。正因?yàn)槿绱�，預(yù)期售價(jià)、戶型規(guī)劃等過去并不被重視的條款成為了今天開發(fā)商拿地成功的決定性因素。

　　對(duì)此，開發(fā)商們也深有同感。在廣渠路36號(hào)地開標(biāo)結(jié)果公布之初，佳程廣場(chǎng)總經(jīng)理王哲在談到城開、城建獲勝原因時(shí)將“聽話”置于第一要素：“投標(biāo)報(bào)價(jià)排在第五位的城開、城建成為政府招標(biāo)最合適的對(duì)象：①兩家企業(yè)都是老牌國(guó)企，尤其城開還是非上市國(guó)企，因此對(duì)政府行政命令的執(zhí)行力度更強(qiáng)；②城開、城建的中標(biāo)價(jià)為26億元，樓面價(jià)格為5849元/平方米，在投標(biāo)書中明確意向銷售價(jià)格為9500元/平方米，這個(gè)價(jià)格與目前周邊地區(qū)的平均房?jī)r(jià)基本持平。這不正是政府希望看到的嗎？”

　　價(jià)低者難有戲

　　付款方式成要素

　　政府槍打出頭鳥的決心使得眾多開發(fā)商們不敢貿(mào)然行事，不過什么都有例外。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從11月1日到現(xiàn)在已經(jīng)成交的11塊土地中，價(jià)高者得的有4塊之多，占到了1/3有余。政府在進(jìn)行“通過調(diào)控地價(jià)從而達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)”等調(diào)控措施的同時(shí)，對(duì)于某些地塊的“放任”行為著實(shí)讓人摸不著頭腦。

　　“不過有一點(diǎn)是可以明確的，盡管目前政府對(duì)于土地的調(diào)控力度逐漸加大，但價(jià)高者未必得的同時(shí)，價(jià)低者更沒戲的原則仍在一段時(shí)間內(nèi)通用于開發(fā)商的拿地環(huán)節(jié)�！币晃粎⑴c了廣渠路36號(hào)地投標(biāo)的開發(fā)商對(duì)記者表示。由于土地出讓成本的存在，土地出讓金的損失意味著一部分利潤(rùn)被讓出，而這部分讓出的利潤(rùn)最終能否到達(dá)購(gòu)房者的手中，在土地交易的伊始，任何人都不能做出論斷。因此，政府在出讓土地的時(shí)候不會(huì)過多地壓低價(jià)格也是在所難免。

　　與此同時(shí)，無論是廣渠路36號(hào)地還是四惠地塊的交易均已證明，開發(fā)商在付款方式上所采取的態(tài)度，很大程度上成為了其是否會(huì)被第一個(gè)被淘汰掉的因素。盡管世茂在競(jìng)標(biāo)廣渠路36號(hào)地塊的時(shí)候未列次席，根據(jù)當(dāng)時(shí)四惠地塊的交易情況來預(yù)測(cè)的話，其應(yīng)該是當(dāng)時(shí)最為有利的競(jìng)爭(zhēng)者，但是在開標(biāo)伊始眾多媒體及業(yè)內(nèi)人士均將其作為第一個(gè)被淘汰的對(duì)象，世茂在付款方式上所采取的分期付款不能不說是一個(gè)決定性的因素。

　　一級(jí)埋雷拿地

　　勝之不武卻也笑到最后

　　盡管前不久北京市國(guó)土局的網(wǎng)站上終于掛出了《本市土地一級(jí)開發(fā)招標(biāo)工作正式啟動(dòng)》的文件，似乎北京一個(gè)土地市場(chǎng)壟斷時(shí)代即將宣告終結(jié)，但至今《北京市土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》尚未通過以及相關(guān)的配套文件和具體執(zhí)行辦法最終的不確定讓政府同房地產(chǎn)開發(fā)商們同樣面臨著困惑——土地一級(jí)開發(fā)的招標(biāo)將如何進(jìn)行？土地一級(jí)開發(fā)商能否最終退出拿地環(huán)節(jié)？

　　白家莊地塊是今年京城土地市場(chǎng)除了廣渠路36號(hào)地以外，另一宗備受關(guān)注的土地。由于該地塊地處CBD并有不小的商業(yè)面積而炙手可熱。招標(biāo)伊始，首創(chuàng)、華遠(yuǎn)、SOHO中國(guó)、世茂、嘉銘投資等大牌開發(fā)商紛紛購(gòu)買了標(biāo)書，有的還交了保證金，業(yè)內(nèi)預(yù)料此地塊將會(huì)再次上演激烈的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍。然而，在“招標(biāo)文件”中的回購(gòu)約定讓這樣一宗優(yōu)質(zhì)地塊陷入了無人報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)的局面，也引起眾多質(zhì)疑。對(duì)此，在掛牌后的第三天，國(guó)土局公開發(fā)表聲明，就回購(gòu)條款做出解釋。盡管如此，“有心競(jìng)標(biāo)卻擔(dān)心踩雷”的心態(tài)讓眾多京城開發(fā)商們最終放棄了該宗地塊的競(jìng)標(biāo)，最終被其一級(jí)土地開發(fā)商北京恒世華融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得。