本報記者 馬琳 北京報道

　　11月29日，北京市朝陽區地稅局率先向京城各大中介公司下發了《北京二手房土地增值稅實施細則》(以下簡稱《細則》)，這比北京市地稅局要求正式實施的日期提前了兩天。

　　11月10日，北京地稅局就出臺了《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》(京地稅地[2006]456號)(以下簡稱《通知》)，該文件對于個人轉讓二手房征收土地增值稅時扣除項目金額確認的相關問題進行了明確規定，并決定于2006年12月1日正式實施。朝陽區率先實施，拉開了集中收稅的大幕。

　　有業內人士對記者表示，此《細則》除可能有個別環節與《通知》不同外，其他基本相同，而北京市其他區縣在征收標準、計算方式等關鍵問題上將統一按朝陽區實施細則執行。

　　“由于此次《細則》和之前的《通知》，對于既不能夠提供購房發票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅。1%是一個相對較低的收稅率，對市場影響不大。”鏈家地產(鏈家地產博客|鏈家地產新聞)市場總監金育松表示。

　　這一說法在北京市朝陽區地稅局得到了體現。當天，記者在朝陽區地稅局看到，整個大廳只有零零散散的人在辦理一些手續，并未出現以前在營業稅、個稅征收前日排隊過戶的壯觀場面。

　　實際效果小于心理沖擊

　　據“我愛我家(我愛我家博客|我愛我家新聞)”權證部透露，自11月15日開始，140平方米以上的非普通住宅的加急過戶量較以往正常過戶量上升了45%，但僅占總加急過戶量的28%；而140平方米以下的普通住宅的加急過戶量占了總加急過戶量的72%，遠遠多于非普通住宅的加急過戶量。另外，住宅加急過戶的原因只有個別是由于為了避免征收土地增值稅，而絕大部分加急過戶往往是因為買方或者賣方需要去外地出差等個人原因。

　　“雖然12月1日將開始征收土地增值稅，但是11月30日加急過戶量依然如故，并沒有比前幾天有所上漲。截至30日下午3點，今天該權證部辦理加急過戶的非普通住宅中僅有4套以下是因為涉及了土地增值稅。”我愛我家權證部門負責人表示。

　　北京市朝陽區地稅局人員介紹，由于過戶人流少于個稅征收時，他們將按照正常的下班時間于當日15點結束工作。

　　“影響不大的原因是一方面，只有居住未滿5年的非普通住宅才需交納土地增值稅；另一方面，相比營業稅和個稅，1%的征稅額度并未對業主造成很大的心理沖擊。” 我愛我家副總經理胡景暉(胡景暉博客|胡景暉新聞)表示，“土地增值稅的涉稅房屋交易量僅占二手房市場交易總量的20%~25%。”

　　“鏈家地產”市場研發中心認為，增值稅細則所涉及的征收范圍并不大，并且非普通住宅市場并不是二手房市場成交主流(不足二手房成交量兩成)，因此對整體二手房市場影響并不大。11月30日也就是土地增值稅正式征收前的最后一天，二手房過戶量相比前一天下降51%，但依然比政策出臺前有明顯的上漲，比11月14日上漲35%。

　　“征收土地增值稅所帶來的影響要小于征收營業稅、個稅所產生的影響，但是土地增值稅加上營業稅以及個人所得稅，整個稅費已經達到了7.5%左右，很多客戶擔心業主轉嫁稅費的問題，所以對于購房者來說心理沖擊會更大。”胡景暉表示。

　　擴大調控范圍

　　此稅的征收被業內人士解讀為對二手房征收土地增值稅既是宏觀調控手段的落實，也是把稅收執行到位，是宏觀調控措施的進一步延伸與落實。“土地增值稅、營業稅、個稅、契稅、印花稅，這些稅費加一起無疑是明顯抑制投機。”業內人士指出。

　　從《細則》內容來看，居住未滿五年非普通住宅、住宅以外的其他類型房屋被列為土地增值稅征收之列，這其中包括寫字樓、商鋪。在細則出臺以前，只有通州區對二手商鋪征收土地增值稅，而《細則》出臺后，商鋪交易明確被劃為“一窗式”征收土地增值稅之列。

　　胡景暉指出，“二手房稅收征收范圍從住宅擴大到寫字樓、商鋪等非住宅可以看出，征收的領域及范圍正在從住宅物業向商業地產延伸、擴大，國家正在利用稅收環節對房地產市場上漲過快的房價進行調控。”

　　“但土地增值稅的‘一窗式’征收致使二手商鋪交易成本增加，將會打壓處于起步階段二手商鋪市場，但另一方面供需的轉移也會有利商鋪租賃市場的活躍。”金育松表示。

　　在面積規定方面，此次公布的二手房轉讓征收土地增值稅細則明確規定，建筑面積的限制仍然是140平方米。120平方米~140平方米的中間地帶房屋取得了豁免土地增值稅征收的“特權”。細節的出臺，使得土地增值稅普通住宅與非普通住宅的征收面積劃界進一步得到了確認，對于二手房市場上，120平方米~140平方米之間次新房交易增長帶來了一定促進作用。

　　而按照此前的規定，二手房轉讓所需交納的土地增值稅，將扣除因轉讓獲利而交納的個人所得稅。但新的細則規定，扣除項目不包括個人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當于個稅款額的費用。

　　“政府部門之所以會有如此規定，是因為土地增值稅和個人所得稅，都是對于個人轉讓房產增值的那部分進行征收的。換言之，這兩個稅費是同一個層面、同一個層次的稅種，都是平行的稅種，并無相互抵扣關系。政府部門此次下發的土地增值稅征收細則明令指出，扣除項目不包括個人所得稅。”胡景暉說，“而從此《細則》來看，政府打擊投機炒房意圖的明顯，同時，對于北京房地產市場上漲過快的房價也將起到很好的抑制作用。”

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