加快推進舊工業(yè)區(qū)升級改造，就是為香洲產業(yè)發(fā)展騰出新空間。圖為前山—南屏產業(yè)帶格力片區(qū)。關銘榮 攝

　　珠海主城區(qū)香洲的城市更新將有大動作。記者11日獲悉，香洲區(qū)出臺了《關于加快推進香洲區(qū)舊工業(yè)區(qū)升級改造的若干意見》（以下簡稱“意見”），以整治、改建和拆除重建為主要手段，推動舊工業(yè)區(qū)升級改造，力求整合工業(yè)區(qū)布局，完善工業(yè)區(qū)功能配套，提高工業(yè)土地使用價值，加快創(chuàng)新發(fā)展步伐，促進實體經(jīng)濟的加快發(fā)展，推動鞏固主城區(qū)的中心地位。

　　根據(jù)意見，舊工業(yè)區(qū)更新改造將鼓勵“工改工”和“工改產”，嚴格限制“工改商”“工改居”。對于超配建比例增加配建，或超比例增加提供補公用地的更新項目，香洲將給予不超過控規(guī)上限容積率10%的獎勵。

　　同時，香洲還重磅推出允許舊工業(yè)廠房分割轉讓政策，不超過主業(yè)建筑物總建筑面積50%的部分，可在更新改造完成后分割轉讓。但為避免炒作工業(yè)樓宇的現(xiàn)象，新廠房、新型產業(yè)用房轉讓后，自完成轉移登記之日起5年內不得再轉讓。

　　改造方式

　　擬分整治改建拆建三大類

　　此次改造范圍包括香洲區(qū)內土地現(xiàn)狀用途為工業(yè)（含生活配套用地）、已取得國有建設用地土地使用權、2007年6月30日前已建有地上上蓋物的舊廠房及配套建筑。

　　“根據(jù)前期摸底，舊工業(yè)區(qū)用地面積約為586.93公頃，總建筑面積約為622.43萬平方米。”據(jù)香洲區(qū)發(fā)展改革和統(tǒng)計局局長吳楠介紹，納入此次改造范圍的舊工業(yè)區(qū)并不包括南屏科技工業(yè)園、前山商貿物流中心和洪灣商貿物流中心范圍內的舊廠房及配套建筑。

　　根據(jù)意見，舊工業(yè)區(qū)更新改造將區(qū)分不同區(qū)域有側重開展轉型升級，總體空間結構應符合“兩帶一片區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略格局。

　　其中，前山-南屏產業(yè)帶范圍內的舊工業(yè)區(qū)升級改造，鼓勵“工改工”和“工改產”、嚴格限制“工改商”和“工改居”；九洲—南灣大道產業(yè)帶范圍內的，鼓勵“工改產”、有序推進“工改商”、嚴格限制“工改居”；香洲北創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范片區(qū)則鼓勵“工改工”和“工改產”，嚴格限制“工改商”和“工改居”。

　　改造方式也將更多元。不同于以往以拆建為主的舊工業(yè)區(qū)更新形式，此次改造將主要采用整治、改建和拆建等改造方式。

　　其中，整治是指對舊工業(yè)區(qū)內的基礎設施、公共服務配套設施和環(huán)境進行更新完善，以及對既有建筑進行節(jié)能改造和修繕翻新等，但不改變建筑主體結構和使用功能。整治類更新以土地使用權證登記的宗地或獨立建筑單體為單位實施。

　　改建是指對舊工業(yè)區(qū)內已確權登記的原有建筑物在不全部拆除的前提下進行局部拆除、加建。改建類更新以國有土地使用權證登記的宗地為單位實施。

　　拆建則是指對舊工業(yè)區(qū)內原有建筑物進行拆除并重新規(guī)劃建設。采用拆建更新方式的舊工業(yè)區(qū)，應當將宗地整體劃入更新單元范圍。

　　確定改造方式的同時，香洲鼓勵有社會責任、有品牌、有實力、有經(jīng)驗的開發(fā)企業(yè)實施舊工業(yè)區(qū)更新改造項目，鼓勵引進或自行組建具備實現(xiàn)項目產業(yè)規(guī)劃能力的運營團隊對舊工業(yè)區(qū)更新改造項目進行運營管理。

規(guī)劃管控

　　建設公共配套最多可獲10%容積率獎勵

　　在舊工業(yè)區(qū)的更新改造過程中，公共服務設施將得到優(yōu)先完善配套。

　　“意見”表明：以拆建方式“工改工”和“工改產”的，可以不提供補公用地，但應提供不少于計容總建筑面積10%的建筑用于城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目，由實施主體建成后無償交給政府。

　　香洲還將以獎勵容積率的形式，鼓勵“工改工”和“工改產”項目增加配建或增加提供補公用地。

　　按照規(guī)定，增加比例在10%（含）至20%之間的，容積率獎勵1%；20%（含）至30%的，容積率獎勵2%。以此類推，最高可給予不超過控規(guī)上限容積率10%的獎勵。

　　根據(jù)用地檔案，目前香洲區(qū)大部分舊工業(yè)區(qū)用地容積率介于0.5-2.0之間，平均容積率約為1.06，整體開發(fā)強度低。

　　因此，為鼓勵舊工業(yè)區(qū)適度提高開發(fā)強度，意見指出，采取整治類更新改造方式的，在滿足結構安全和消防要求的前提下，允許加建電梯、連廊、樓梯等附屬設施和配套設施，增加的總建筑面積不超過原合法建筑面積的10%。整治后的建筑密度不超過50%。

　　采取改建類更新改造方式的，在滿足結構安全和消防要求的前提下，所在宗地原容積率不高于1.5的，改建后容積率最高可達2.0；所在宗地原容積率高于1.5的，改建后的計容建筑面積可增加30%，但改建后容積率最高不超過2.5。改建后的建筑密度不超過50%。

　　“工改產”配套設施上限也有具體要求：新型產業(yè)用房的配套設施（商業(yè)、餐飲、員工宿舍等）建筑面積占總建筑面積比例原則上不應超過20%。

　　值得注意的是，占地面積達5萬平方米以上的大型工業(yè)區(qū)改造則較為特殊。

　　據(jù)香洲區(qū)住房和城市更新局局長鐘聞遠介紹，根據(jù)珠海市相關規(guī)定，此類項目改造允許配建不超過總面積20%的住宅項目，但除此之外的其他范圍土地的改造則仍按照上述要求執(zhí)行。

用地政策

　　新廠房轉讓后5年內不得再轉讓

　　在政策出臺過程中，是否允許工業(yè)廠房分割轉讓，成了爭論的焦點問題。

　　“目前全國只有少數(shù)城市允許舊工業(yè)廠房分割轉讓，但實際上許多企業(yè)特別是總部經(jīng)濟往往不需要特別大的面積。與整體轉讓相比，分割轉讓也可加快業(yè)主資金回收的步伐。”吳楠說。

　　由此，香洲此次推出允許舊工業(yè)廠房分割轉讓政策：通過更新改造形成的新廠房、新型產業(yè)用房，在不改變批準用途的前提下，其使用功能為生產、研發(fā)的建筑物（以下簡稱為“主業(yè)建筑物”）中，不超過主業(yè)建筑物總建筑面積50%的部分，可在更新改造完成后分割轉讓。分割轉讓必須按棟、層等固有界限的部分為基本單元進行分割銷售和轉讓。

　　為了避免炒作工業(yè)樓宇的現(xiàn)象，意見則規(guī)定，新廠房、新型產業(yè)用房轉讓后，自完成轉移登記之日起5年內不得再轉讓。

　　“不管是整體轉讓還是分割轉讓，轉讓的受讓對象必須為符合香洲區(qū)產業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)。”鐘聞遠強調，香洲區(qū)政府將負責對建筑物受讓對象進行核準。目前，具體轉讓（包括但不限于抵押、拍賣等情形）細則還未出臺。

　　強化監(jiān)管

　　建立退出機制保證改造效率

　　為保證改造效率，香洲還建立了退出機制：自項目申報之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規(guī)劃報批的；自城市更新單元規(guī)劃批準之日起半年內，項目未確認實施主體的；自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續(xù)的，應退出受理程序，不予享受優(yōu)惠政策。

　　舊工業(yè)區(qū)是否可納入政府土地儲備統(tǒng)一開發(fā)建設也是業(yè)內關注的重點之一。

　　根據(jù)意見，按照市場原則，政府可以對舊工業(yè)區(qū)用地協(xié)商收購，按照“原用地面積×1.0×住宅功能評估地價”計算補償總額予以原房地產權利人。收回的舊工業(yè)區(qū)用地，根據(jù)城市規(guī)劃的需要用于開發(fā)建設城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。

　　“提高補償標準有利于舊工業(yè)區(qū)連片開發(fā)。”鐘聞遠表示，但值得注意的是，“這個收購要建立在雙方自愿的基礎上，即政府出于公益目的有意認購，業(yè)主也愿意出售。原則上我們還是希望通過政策引導讓企業(yè)自主改造。”

　　后續(xù)監(jiān)管也將進一步加強。“舊工業(yè)區(qū)是香洲發(fā)展高端制造業(yè)和高新技術產業(yè)的重要載體，是香洲未來創(chuàng)新發(fā)展的動力所在。”香洲區(qū)相關負責人強調，“由此，對不符合相應片區(qū)產業(yè)發(fā)展方向的企業(yè)，我們將嚴格依法依規(guī)予以清理。”

■背景

　　舊工業(yè)區(qū)改造為何“迫在眉睫”？

　　當前，香洲正努力加快從要素驅動向創(chuàng)新驅動轉變的步伐。隨著供給側結構性改革、創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略的深入推進以及港珠澳大橋通車在即、粵港澳大灣區(qū)加快規(guī)劃，作為主城區(qū)的香洲，正面臨著產業(yè)轉型升級的難得機遇。

　　但挑戰(zhàn)也同樣存在。經(jīng)過改革開放30多年的發(fā)展，目前香洲可供開發(fā)的產業(yè)用地已不多，發(fā)展空間受到限制。尤其是香洲正在全市的統(tǒng)一部署下，著力落實創(chuàng)新驅動發(fā)展戰(zhàn)略、著力壯大實體經(jīng)濟，這都需要有相應的發(fā)展載體支撐。在此背景下，舊工業(yè)區(qū)的更新改造成為香洲區(qū)尋求產業(yè)發(fā)展新空間、促進經(jīng)濟增長的突破口和“良方”，具有重要的意義。

　　但目前，區(qū)內大部分舊工業(yè)區(qū)仍然存在環(huán)境品質不佳、公共服務配套不完善等問題。同時，以往的更新改造往往傾向于商業(yè)綜合體的傳統(tǒng)模式，在“工改工”“工改新”“工改產”方面缺乏政策支撐，舊工業(yè)區(qū)發(fā)展實體經(jīng)濟的動力不足，無法對香洲區(qū)創(chuàng)新發(fā)展提供有力支撐。

　　據(jù)統(tǒng)計，香洲區(qū)舊工業(yè)用地面積約為586.93公頃，總建筑面積約為622.43萬平方米，平均容積率約為1.06。

　　全區(qū)舊工業(yè)區(qū)包括非村屬舊工業(yè)區(qū)和村屬舊工業(yè)兩種類型。其中，非村屬舊工業(yè)共有29個集聚區(qū)，占地面積約232.08公頃，主要分布在前山和吉大街道；村屬舊工業(yè)區(qū)則涉及廣生村、南溪村等19個村，占地面積約為139.85公頃，主要分布在前山街道和南屏鎮(zhèn)。

　　由于多種歷史原因，目前，舊工業(yè)區(qū)的工業(yè)產值效率還相對較低。

　　以2015年數(shù)據(jù)統(tǒng)計為例，當年，“一園兩中心”規(guī)模以上工業(yè)總產值為1022.66億元，占全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產值的75.7%；舊工業(yè)區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產值則不到25%。

　　由此，香洲亟須加快舊工業(yè)區(qū)升級改造，將城市更新、產業(yè)轉型升級和城市創(chuàng)新發(fā)展對接起來，為實體經(jīng)濟的發(fā)展提供更優(yōu)質的載體。

　　“意見的出臺經(jīng)過了長達2年的深入調查研究。”香洲區(qū)相關負責人表示。從市場需求角度看，這可以解決科技型中小企業(yè)用地的問題，有利于招商引資承接高端產業(yè)；從業(yè)主角度看，有利于解決更新改造資金來源問題；從社會利益角度看，有利于提升工業(yè)區(qū)形象，提供更多中高端產業(yè)發(fā)展空間，也有利于拉動投資。

■鏈接

　　“兩帶一片區(qū)”空間布局

　　●前山—南屏產業(yè)帶

　　在空間上包括格力國際智能裝備制造科技園、南屏科技工業(yè)園、前山商貿物流中心、洪灣商貿物流中心以及105國道—明珠路沿線區(qū)域。將以高端制造業(yè)為主要形態(tài)，以高新技術產業(yè)為主要支撐，重點發(fā)展智能家居、智能電網(wǎng)、智能制造、生物醫(yī)藥、辦公自動化及高端新型電子信息產業(yè)等高端制造業(yè)和高新技術產業(yè)，鼓勵發(fā)展與生產密切相關的總部經(jīng)濟、研發(fā)設計等新型產業(yè)，打造高端制造和高新技術產業(yè)帶。

　　●九洲—南灣大道產業(yè)帶

　　在空間上包括城市之心、九洲商貿中心、拱北口岸、十字門中央商務區(qū)以及九洲大道、南灣大道沿線區(qū)域。將以高新技術產業(yè)、新型產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)為主要形態(tài)，重點支持發(fā)展科技研發(fā)、工業(yè)設計、總部經(jīng)濟、創(chuàng)業(yè)苗圃、公共技術服務平臺等新型產業(yè)，以及金融商貿、電子商務、會議會展、旅游酒店、文化創(chuàng)意等現(xiàn)代服務業(yè)。

　　●香洲北創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范片區(qū)

　　在空間上主要指香洲北工業(yè)區(qū)，鼓勵“工改工”和“工改產”。重點轉型發(fā)展集研發(fā)設計、無污染生產、運營管理等功能于一體的科技企業(yè)孵化器、加速器、創(chuàng)業(yè)苗圃、公共技術服務平臺和大學生創(chuàng)業(yè)園等新型產業(yè)載體，推進舊廠房、閑置樓宇轉為各類孵化載體，搭建一批眾創(chuàng)、眾包、眾籌平臺，實現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的集聚發(fā)展。