記者 | 王靜

廣州市對新型產業用地（M0）的最新政策，有望讓工業地產也成為投資型產品。

戴德梁行最新研究報告指出，廣州近期推出的M0（新型產業用地）擁有拿地成本低，且還能配備寫字樓和居住配套的特點，成為城市更新領域的熱題。

M0（新型產業用地）是為適應傳統工業向新技術、協同生產空間、組合生產空間及總部經濟、2.5產業等轉型升級需要而提出的城市用地分類。即在工業用地（M類）中增加新型產業用地（M0），具體是指融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等新型產業功能以及相關配套服務的用地。

戴德梁行廣州產業地產部助理董事張婷婷介紹，城市更新接下來的核心是產業的回歸，并正從單純改善居住環境的第二階段向第三階段產城融合的新社區演進。

那么相比較傳統工業用地，M0有哪些優勢呢？

根據廣州市印發的《廣州市提高工業用地利用效率實施辦法》，M0允許更豐富的用地類型，傳統工業用地配套面積不得超過總用地的7%，或不超過15%的總建筑面積，而在廣州M0新規下，配置行政辦公、配套型住宅及公共服務設施不大于總計容面積的30%。

容積率方面，除位于特殊區域內，安全、消防等有特殊規定或行業生產有特殊要求的項目外，M0容積率不低于3.0，這明顯高于以往工業用地的容積率。此前一類工業用地容積率為不低于2.0，二類、三類工業用地容積率不低于1.2，生產工藝有特殊要求的工業用地容積率不低于0.8。

更為重要的是，M0用地在滿足特定條件下可分割登記、轉讓，最多可將產業用房的50%進行分割轉讓，用于引入從事生產、研發、設計等環節的工業企業或生產性服務企業。

廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文指出，非廣州中心區的普通寫字樓，將因此迎來巨大的競爭性物業。

同時，M0拿地成本僅為同地段公用地的20%計收，可以有效降低企業拿地成本。

當然，享受那么多政策紅利，M0也相應要受到一些限制。根據規定，M0需要向政府無償移交部分產業用房。屬于新增M0，需要移交至少10%產業用房，而屬于出讓后調整為M0的地塊，這個數字為20%。

區域分布上，M0優先在科技創新平臺、廣深科技創新走廊、產業集聚區周邊、連片更新改造區域等范圍選址。

實際上，新型產業用地（M0）概念，是深圳率先提出的。

2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市一口氣發布7份文件——一份主文件《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》加六份小文件，內業稱“1+6" 。

其中，《深圳市工業樓宇轉主管理辦法（試行）》，對工業用地項目（含城市更新類和非城市更新類）分割銷售的放開，在當時轟動全國一線城市。對于戰略性新興產業，深圳將在地價政策、配套用房、土地供應等方面，除了優先供地外，還最高給予50%地價優惠。這份文件為工改撕開了一道地產化之口。

2014年1月1日，在“1+6”的基礎上，深圳正式發布實施《深圳市城市規劃與標準與準則》（2013版），首次在傳統土地類別中新增了“新型產業用地（M0）”門類。

目前，深圳已經有房企在啟動M0項目。

一個案例是，2018年11月21日，以碧桂園為申報主體的深圳寶安區燕羅街道羅田第一工業區規劃獲批，項目拆除用地面積97990平方米，開發建設用地面積68340.2平方米，計容積總建筑面積41萬平方米，容積率達6.0。未來擬打造成為重點戰略性新興產業總部基地。

其中，產業研發用房22.9萬平方米（含創新型產業用房2.75萬平方米），無污染生產廠房5.74萬平方米。產業配套用房10.79萬平方米（含配套宿舍8.2萬平方米，配套商業2.59萬平方米），公共配套設施1.5萬平方米（含1所9班幼兒園、文化活動室、公交首末站等），后二者面積相加，合計占比29.97%。

有堅實的政策基礎和廣東省內的實操經驗，廣州新型產業用地（M0）或吸引更多開發企業參與其中。