上海有望成為外資REITs進軍中國的首選

上海7月一手房成交量較6月明顯下滑，公開房屋“均價”數據開始走低。但業界人士預測上海將成為外資房地產投資信托基金（REITs）進入中國首選，繼而成為房地產投資全球化最大受益者。分析人士認為，上海樓市7月成交量下滑更多是因新盤供應不足和開發商惜售造成，受REITs等利好因素影響，未來上海樓市仍會處在上升通道內。 

在經歷了5、6月份連續高燒之后，上海樓市7月小幅降溫。佑威房地產研究中心數據顯示，剔除配套商品房和動遷房，上海7月共成交住宅新房17,413套，成交面積為217.48萬平方米，涉及資金19.9億元。而整體新房市場（包括住宅、商業地產和工業地產），共成交了22,435套，成交面積為258.97萬平方米，涉及資金265.16億元。從成交量看，這一數據與6月創歷史新高的311.87萬平方米相比，環比下降了17％。 

東方港灣投資公司（私募股權投資機構）董事總經理但斌向世華財訊介紹，海外機構投資者在華地產投資的主要目標是辦公樓、住宅及綜合項目。國內宏觀調控政策加劇房地產行業調整，在內資投資有所降溫的同時，給外資提供了一個開拓國內高端地產行業的機會。境外資金加速收購內地地產的根本原因在于高回報。來自美國、歐洲、大洋州、亞洲、中東等國家和地區的私募基金及核心型基金目前相繼進入上海。國際投資基金“變身”國內房地產行業開發商，基本模式為：境外資金加緊收購國內中小企業的賣地及所出讓的股份，用以儲備一、二線城市土地和項目。 

以國外私募基金為主的境外資金乘內地房地產企業資金鏈不斷繃緊之際，紛紛購買股份、收購土地。國家統計局數據顯示，06年境外資本投資中國房地產金額達到82.3億美元，比上年增長51.9%。這一趨勢07年仍在繼續。摩根士丹利房地產投資基金于07年3月買下位于上海中心城區盧灣區一塊面積約2.4萬平方米的土地，投資約13億人民幣，用以開發超高層辦公樓及多層商業地產。該基金1月曾以5.3億元人民幣收購上海徐匯區高檔住宅項目永新城。此外，美國私募基金華平集團出資3,000萬美元于07年1月底收購上海中凱房地產開發管理有限公司25%的股權，以進入內地樓市。國際私募股權基金投資將目光集中在了上海。 

高力國際（國際五大行之一：花旗、美林、摩根大通、瑞士信貸、高力）發布的最新研究報告顯示，07年上海房地產投資市場持續升溫，僅上半年外資在滬成功收購10個投資項目，整體收購項目金額超過13億美元。而06年全年外資在滬整體收購金額為19億美元。據了解，04年是上海樓市的轉折點。之前，上海房地產市場的主導力量是本地投資者，主要集中在住宅開發和銷售領域。隨著宏觀調控開始，海外投資者開始收集收租型物業并涉足不同的物業類型，開始REITs產品的在華擴張。 

但斌指出，上海受惠于私募基金增加其全球物業投資的比重浪潮。海外REITs投資年期為中長期，那么擴大資金來源及拓寬投資目標，將成為機構投資者投資上海市場的主要特點。高回報率是海外資金加速投資國內地產的主要原因，而上海商業項目投資回報更為喜人。據跨國物業顧問服務機構世邦魏理仕報告顯示，中國住宅項目的毛利率高達20%－30%，而上海以8%的寫字樓投資收益率列06年全球寫字樓投資回報首位。 

分析師認為，7月上海樓市的小幅降溫僅是一個短暫現象。樓市成交量下滑的同時，其供應量仍增加緩慢，供求比進一步拉大。其中開發商捂盤惜售加劇了市場供應不足的現象。開發商推遲開盤或者通過內控等方式捂盤是為了獲取更高的出售價格。然而，當海外資金在上海高端地產行業擁有的話語權比重加強后，海外機構通常會選擇REITs模式實施大規模擴張。基于海外REITs模式的成熟，很快將破除國內開發商捂盤惜售的現象，上海樓市仍將回復到上升通道內。