一直以來，我國工業(yè)用地價格上漲幅度遠遠低于商業(yè)/住宅用地價格，其歷史最高增幅出現(xiàn)在2007年，年度增長率達到10%以上，此后的增幅一直在6%以下。自2015年始我國重點城市的工業(yè)用地成交面積在所有用地中的比重不斷加大，開發(fā)商對工業(yè)用地的熱衷將有可能進一步推高工業(yè)用地的價格。

　　一、工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)

　　在中國進入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等重要因素的作用下，國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的長期需求呈上升趨勢，目前許多地區(qū)已出現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)供需倒掛，工業(yè)地產(chǎn)的投資價值正逐步顯現(xiàn)，工業(yè)物業(yè)的租售價格趨于穩(wěn)步上揚。

　　國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知》，對于新的工業(yè)用地出讓最低價將按照“不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和”的標(biāo)準(zhǔn)制定，并將工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)將從地方政府收歸中央。按照規(guī)定，今后工業(yè)用地將逐漸實現(xiàn)“招、拍、掛”的出讓方式，出讓價格一律不低于最低價標(biāo)準(zhǔn)。我們認為，《通知》將有利于杜絕地方政府變相低價賣地行為，工業(yè)用地的批租環(huán)節(jié)將日益市場化、規(guī)范化，工業(yè)用地的資源稀缺性將日趨明顯，工業(yè)用地價格上漲不可避免。

　　二、工業(yè)地產(chǎn)將保持高景氣度

　　2017年房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等子行業(yè)表現(xiàn)將會有所差異。今年，政府依然會加大對以住宅地產(chǎn)為主的政策調(diào)控，房地產(chǎn)價格漲幅將會被控制在一定幅度內(nèi)，而房價漲幅過大城市的住宅市場也將會在地方政府的政策打壓下受到一定程度的抑制。國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，并將從今年2月1日起開展對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算。土地增值稅主要針對以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的不征收土地增值稅。因此，征收土地增值稅對住宅開發(fā)類上市公司普遍產(chǎn)生影響，但對持有物業(yè)型的工業(yè)地產(chǎn)基本沒有影響。

　　行業(yè)景氣度將會在多因素作用下維持高位振蕩，房價漲幅趨緩。” 未來幾年，在工業(yè)用地地價上漲、工業(yè)地產(chǎn)需求長期持續(xù)升溫，工業(yè)物業(yè)銷售及租賃價格持續(xù)攀升的帶動下，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將保持高景氣度。

　　三、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)：工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要載體

　　在國家出臺《關(guān)于加強土地調(diào)控的有關(guān)通知》后，工業(yè)用地審批的政策導(dǎo)向性將更加明顯，各級政府將會限制一般工業(yè)廠房等用地的審批，加大對科研創(chuàng)新型、高新技術(shù)型企業(yè)的工業(yè)用地審批力度，工業(yè)用地向集群化、高端化、園區(qū)化的發(fā)展趨勢將非常明顯。以高新技術(shù)企業(yè)聚集為特征的高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)將成為未來工業(yè)地產(chǎn)的主要載體。“十五”期間,國家對國家高新區(qū)實施“二次創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，5年間國家高新區(qū)繼續(xù)保持了主要經(jīng)濟指標(biāo)年均31.3%的高速增長。

　　四、工業(yè)地產(chǎn)上市公司：投資價值凸現(xiàn)

　　在地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)變化、區(qū)域市場走勢分化、人民幣升值、地產(chǎn)政策調(diào)控、會計制度變更等外因作用下，地產(chǎn)上市公司的投資視角應(yīng)向“多極化”方向演變。在目前住宅地產(chǎn)公司的投資價值被市場充分挖掘的情況下，工業(yè)地產(chǎn)中被低估的公司將可能成為未來的投資重點，其中業(yè)績持續(xù)增長、資產(chǎn)增值明顯、估值偏低的工業(yè)地產(chǎn)公司的投資價值將會被市場深度“挖掘”。未來市場對地產(chǎn)公司的關(guān)注熱點將可能從住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)向工業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移。

　　目前主業(yè)為工業(yè)地產(chǎn)的上市公司主要以高新技術(shù)開發(fā)園區(qū)類公司為主，公司大多以經(jīng)濟或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)為基礎(chǔ)平臺，從事工業(yè)園區(qū)或高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地一級開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)物業(yè)出租、配套設(shè)施服務(wù)等。通過財務(wù)數(shù)據(jù)分析比較發(fā)現(xiàn)，與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)上市公司相比，工業(yè)地產(chǎn)公司具有盈利水平一般，管理費用及期間費用率較高，但償債能力較強，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高的特點。工業(yè)地產(chǎn)公司最大的優(yōu)勢是經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)定，一般現(xiàn)金流充沛;享受工業(yè)土地增值帶來的資產(chǎn)溢價;不受住宅地產(chǎn)政策調(diào)控影響。

　　五、地產(chǎn)公司估值比較：工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)估值偏低

　　在我們選取的住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及工業(yè)地產(chǎn)樣本股中，目前工業(yè)地產(chǎn)上市公司的動態(tài)市盈率明顯低于商業(yè)地產(chǎn)上市公司，而接近與住宅地產(chǎn)上市公司。考慮未來工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)景氣上升、工業(yè)地產(chǎn)公司業(yè)績穩(wěn)定增長、工業(yè)土地及物業(yè)增值，以及不受住宅地產(chǎn)調(diào)控等因素，工業(yè)地產(chǎn)上市公司則大多處于被市場低估狀態(tài)。