一、工業(yè)地產(chǎn)的界定

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)地產(chǎn)土地的批租年限為50年。 

二、工業(yè)地產(chǎn)的特性

工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)特的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動(dòng)。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動(dòng)、以收入抵償支出并能夠在抵償支出后有剩余。與此相對應(yīng)，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動(dòng)、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報(bào)”的四大特性。 

1、大投資。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)以政府導(dǎo)向?yàn)橹饕绞降拈_發(fā)區(qū)建設(shè)，一個(gè)重要特點(diǎn)就是對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)所需的資金投入。工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。 

2、快速啟動(dòng)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動(dòng)、形成雛形的基礎(chǔ)。基礎(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水電管道等基礎(chǔ)硬件。只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目、企業(yè)的入駐。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質(zhì)的生活、娛樂和休閑設(shè)施。 

3、提供增值服務(wù)。建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境，為投資者提供良好的投資軟環(huán)境，協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題。 

4、追求長期穩(wěn)定回報(bào)。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，通常需要考慮10年甚至更長時(shí)間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價(jià)一個(gè)開發(fā)區(qū)，從視野上應(yīng)考察整個(gè)投資環(huán)境；從縱深上需要在空間和時(shí)間上都進(jìn)行全面的評價(jià)，而不是僅僅局限于短期的投資回報(bào)，要追求長期、穩(wěn)定的回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報(bào)是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上，因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從市場需求的強(qiáng)度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率保守估計(jì)在8%以上，好的項(xiàng)目能達(dá)到9%，甚至高達(dá)17%左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是50年，以現(xiàn)時(shí)建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計(jì)算，年回報(bào)率大約在12%-16%，回報(bào)率較高。 

三、工業(yè)地產(chǎn)分類

工業(yè)地產(chǎn)分類：重工業(yè)地產(chǎn)、輕工業(yè)地產(chǎn)、倉儲(chǔ)地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)地產(chǎn)以及一些特殊類型的工業(yè)地產(chǎn)。

模式分析

開發(fā)模式

工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

目前我國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，其運(yùn)作主體一般是開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)管委會(huì)下設(shè)的開發(fā)公司。

缺陷：不熟悉工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方法，項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)合理的定位與策劃等不足導(dǎo)致其在工業(yè)園的整體運(yùn)作中不夠?qū)I(yè)化，致使大部分工業(yè)園區(qū)閑置與擱荒。

工業(yè)地產(chǎn)商模式

指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤。

主體企業(yè)引導(dǎo)模式

指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價(jià)值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個(gè)相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。

綜合運(yùn)作模式

指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。

私人業(yè)主開發(fā)模式

在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因?yàn)閺S房租金持續(xù)上揚(yáng)，其利潤回報(bào)率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會(huì)逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計(jì)和配套設(shè)施等方面都沒有競爭力，市場也逐漸將其淘汰。

盈利模式

主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤

投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。

進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品

項(xiàng)目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、配套服務(wù)等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤或長期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營管理收益。如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。

通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。

招商法則

1、營商：從籌劃、管理、建設(shè)角度構(gòu)建項(xiàng)目招商資本
2、誘商：設(shè)置誘因，誘惑商家
3、引商：以造勢、喧勢的方式經(jīng)營注意力
4、鏈商：打通產(chǎn)業(yè)鏈的上下游，鏈接更廣泛的商家
5、聚商：以近交的方式，一次性網(wǎng)羅目標(biāo)商家
6、洽商：情感招商，攻心為上
7、招商：制定招商政策，深度誘惑商家
8、選商：選擇符合定位與業(yè)態(tài)的商家