產業(yè)園區(qū)作為推動區(qū)域經濟發(fā)展的引擎之一，在經濟轉型升級的大背景下扮演著越來越重要的角色。在2023年這個節(jié)點上，產業(yè)園區(qū)面臨著發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)并存的局面。與此同時，政府、產業(yè)巨頭、輕資產運營商以及創(chuàng)投機構等各方力量也對產業(yè)園區(qū)給予了持續(xù)關注。那么，我們該如何應對當前的形勢，撥云見日，找準發(fā)展方向呢？

縱觀2023年，產業(yè)園區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出以下兩個主要變化：

一是園區(qū)規(guī)模持續(xù)擴張，競爭日益激烈。

根據公開數據顯示，從2020年到2025年，全國每年新增的產業(yè)園區(qū)面積將達到1.4億平方米，預計到2025年，全國園區(qū)總面積將超過62億平方米。此外，各地也紛紛推行“工業(yè)上樓”模式，例如深圳計劃在5年內建設1億平方米的產業(yè)空間。大量低成本的產業(yè)空間的涌現(xiàn)不僅對傳統(tǒng)寫字樓造成沖擊，也改變了產業(yè)園區(qū)市場的競爭格局。由于資源有限，各個園區(qū)之間以及城市之間將展開激烈的“搶人搶錢搶地盤”的競爭。

二是城投企業(yè)面臨巨大壓力。

目前，全國已有上萬家城投公司，然而很多城投公司在產業(yè)經營管理能力和經驗方面存在不足。面對經濟下行的考驗，那些債務負擔重、資金缺口大、造血能力差的城投公司焦慮滿滿。為了解決招商、搭建產業(yè)生態(tài)和引入產業(yè)等問題，越來越多的城投公司開始積極調研、對標學習。

解決內卷加劇的策略

面對內卷加劇的問題，產業(yè)園區(qū)需要采取有效的策略來應對。總結來說，可以分為四個步驟：想到、規(guī)劃到、做到、做好。

首先，需要“想到”，即認知同頻，統(tǒng)一戰(zhàn)略方向。在園區(qū)高層管理人員、主管領導和執(zhí)行人員之間存在著不同的思路時，會對后續(xù)工作產生較大影響。

其次，要“規(guī)劃到”，即制定好戰(zhàn)略并制定相應的戰(zhàn)術。需要為每個園區(qū)制定一套獨特的戰(zhàn)略和團隊，包括資金投入、人員配置、項目開展等，以達到預期的結果。

第三步是“做到”，即在制定好的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術下，選擇一個最小或最具代表性的項目來驗證其準確性。通過最佳實踐和小而美的方式進行試錯，不斷修正。

最后一步是“做好”，即在成功驗證的模式基礎上，在自身項目中橫向復制或提煉成輕資產輸出的模式，輸出“工具+方法論”，使園區(qū)可以跳出碗里做鍋里，跳出鍋里做地里。

以深圳灣科技為例，他們以數智園區(qū)為目標，并通過數字化建設項目實現(xiàn)了從“產業(yè)空間模式”到“生態(tài)運營模式”的轉變。此外，他們還通過總結園區(qū)開發(fā)運營經驗，形成了一套可復制、可推廣的輕資產擴張模式。通過這一系列舉措，深圳灣科技已成為園區(qū)生態(tài)運營的標桿企業(yè)。

破解招商內卷三要素

當前，產業(yè)園區(qū)供給總體過剩，而優(yōu)質企業(yè)資源相對稀缺。這導致產業(yè)園區(qū)之間展開激烈的競爭，甚至同一城市不同區(qū)縣的園區(qū)也存在“以鄰為壑”的現(xiàn)象。要解決這個問題，可以從城投公司和地方管委會兩個層面著手。

對于城投公司來說，招商離不開市場訂單、成長資金和開放場景三大要素。城投公司可以通過利用自身的背書和影響力，在現(xiàn)有產業(yè)鏈的基礎上為企業(yè)創(chuàng)造更多訂單增量，給予企業(yè)必要的資金支持，并共享展廳等開放場景，提升企業(yè)對園區(qū)的滿意度和幸福感。

對于地方管委會來說，需要講好園區(qū)故事，爭取政府的支持和資源；同時，要提供實惠，為企業(yè)提供市場訂單和資金幫扶；還需提升綜合服務能力，提供高質量的園區(qū)服務。

打通園區(qū)運營邏輯

產業(yè)園區(qū)的運營服務越來越受到重視。然而，目前國內大多數園區(qū)企業(yè)存在“開發(fā)強、運營弱”的問題。要提升園區(qū)的運營管理水平，可以從toG、toB、toC三個方面入手。

對于城投型園區(qū)來說，要幫助政府提升惠企政策的執(zhí)行力，幫助各項政策更好地落地。對于園區(qū)來說，應充分發(fā)揮平臺的連接作用，為企業(yè)提供多樣化服務。同時，要建立長效機制，提升綜合服務能力，為企業(yè)創(chuàng)造有溫度的園區(qū)環(huán)境。

賦能產業(yè)園區(qū)數智化

在當前形勢下，產業(yè)園區(qū)的數智化已經成為必選項，它不僅是園區(qū)的核心競爭力，也對提升園區(qū)的服務品質起到關鍵作用。而推進數智化則需要通過一塊屏、一把刀、一支盾等工具進行實現(xiàn)。

通過一塊屏，即數字展廳，可以全方位展示園區(qū)的特色和競爭力，促進資源招商和品牌宣傳。一把刀指的是數智招商+生態(tài)運營平臺，通過精準高效的招商工具和生態(tài)運營平臺，幫助園區(qū)提升運營效率和服務質量。一支盾則代表資產管理+租賃管理平臺設計，實現(xiàn)園區(qū)資產的在線化和智能化。

結語

當前，產業(yè)園區(qū)面臨著機遇與挑戰(zhàn)并存的局面，如何應對形勢、撥云見日、找準方向是擺在我們面前的任務。通過認清現(xiàn)狀、破解內卷、強化運營和推進數智化，產業(yè)園區(qū)將加速發(fā)展步入智慧生態(tài)時代。

（作者簡介：張帆，又名老笑，產業(yè)園區(qū)智慧運營實戰(zhàn)專家。現(xiàn)擔任明源不動產研究院副院長，明源云智慧園區(qū)合伙人、總經理）