我國產業地產行業的市場主體由政府、企業和開發商構成。在實際操作中，政府、開發商與進駐企業三者的部分角色是重疊的。如政府主導型開發中，政府實際扮演著開發商的角色。

    作為一種新型的地產模式，產業地產在推動企業加速孵化、產業集聚、區域經濟發展等方面具有重要作用。根據開發主體的不同，將產業地產的開發模式主要分為四種：產業園區開發模式、主體企業引導模式、產業地產商模式和綜合運作模式。

    產業園區開發模式，是以政府為主導，根據城市規劃發展的需要，基于社會經濟發展等因素，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，以地產為載體，產業項目為依托，實現城市功能建設的開發模式。

    產業園區開發模式是目前我國最常見的產業地產開發模式，鑒于是政府根據產業運營的特點進行規劃與開發，并在此基礎上為園區提供政策支持、稅收優惠等，所以這種模式的產業園區具備集中統一、權威性高、規劃性強、形成周期短等優勢。但是，這種模式也有缺乏靈活性和創造性、活力不夠等缺點，非常容易導致機構膨脹、政企不分。

    主體企業引導模式是指在特定產業領域內具有強大實力的企業，獲取大量的自用土地后建造一個相對獨立的工業園區，并在自身入駐園區且占主導地位的情況下，借助其在產業中的強大號召力，以出售、出租等方式吸引同類企業的集聚，最終實現整個產業鏈完善的開發模式。

    這是政府支持、企業帶動的一種開發模式，它不僅符合主體企業戰略發展的需要，也易于帶動同一產業的集聚。但是，這種模式只適用于功能定位比較單一的小規模開發，無法適應跨行政區劃的綜合開發要求，所以難以作為產業地產開發的主要模式。

    產業地產商模式是地產開發商在工業園區或其它地方獲取土地，建設基礎設施以及廠房、倉庫、研發樓等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目的經營和管理，最后獲取開發利潤的開發模式。

    從本質上來說，產業地產商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別。這種模式的產業地產對開發商沒有后期產業經營和管理的要求，難以形成產業的集聚以及產業輻射力。但是，正是因為對開發商的產業經營能力要求非常低，而且回收資金相對較快，因此在樓市調控的背景下，綠地、富力、合生創展等眾多房地產開發商選擇以這種運作模式進入產業地產領域。

    綜合運作模式是指產業園區開發模式、主體企業引導模式和產業地產商模式混合運用的開發模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優惠政策，并成立管委會負責行政管理事務，地產商投資開發建設并提供相應的園區服務，龍頭企業入駐發揮產業號召力，多方合力共同推進產業園區開發和經營。

    綜合運作模式既能充分發揮政府的指導性，同時也能發揮市場的靈活性，權責明確，有利于引入多元投資主體實施綜合性、大規模成片開發項目。但是，這種模式對政企關系協調要求非常高，如果關系處理不當，則很容易造成產業園區的發展停滯。