經濟下行、政策調控加之新冠疫情延綿不絕，讓園區行業提早進入了優勝劣汰階段，我們看到，越來越多的同質化園區被淘汰。在競爭如此殘酷的環境下，幾乎所有的產業地產商、運營商們都在關注一個問題：如何做具有產業特色的園區？
早年，我國傳統產業園區幾乎沒有明確的主導產業，在政績和利益的驅使下，各家園區更多追求數量而非企業的質量，把各種企業拉在一起，東拼西湊就成了一鍋。即便一些園區絞盡腦汁，在名字上加上XX主題產業園、科技園，但骨子里還是擺脫不掉「撿到籃子就是菜」的思維。在這樣的綜合性園區，企業大都各自為戰，不能形成分工協作，自然也就無法明確產業發展重點，更難以培育出優勢突出、帶動力強的主導產業。
直到最近兩年，疫情的爆發使各國產業鏈供應鏈受巨大沖擊；歐美國家在科技領域對中國的技術封鎖，更是倒逼中國必須走一條自主研發的道路。在這樣的背景下，保障產業鏈供應鏈安全便成了國家的重要戰略目標。2020年，國家層面提出建立「鏈長制」責任體系，由各地黨政主要領導擔任「鏈長」，負責產業鏈的發展，發展產業鏈的決心可見一斑。
而對園區來說，要走一條專業化道路，核心便是抓產業鏈，通過「鏈園結合」，推動產業鏈和主題園區同步發展，最終形成產業集聚特色優勢。
正文：
發展產業鏈之于園區的意義
在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，布局產業鏈、推動產業集聚發展是突破園區發展瓶頸的一劑良藥。
1、產業集聚是創新發展的源泉
以享譽世界的硅谷為例，在硅谷，企業間形成了良好的聚合效應，再以此推動項目集聚、產業集聚、要素集聚，實現由點到線，由線到鏈，由鏈到面發展。
在創新生態系統著作《硅谷生態圈：創新的雨林法則》一書中，作者把硅谷比作雨林，提出：自然界的雨林不會預先決定有價值的新物種的進化過程，什么東西長出來完全不可預測，總會有新的物種冒出來；而在農田，地里的野草往往會被拔掉。如果地里種的是玉米，那么所有的蒲公英都會被鏟掉。由此可見，產業集聚是創新發展的先決條件。
2、產業集聚有利于園區招商引資
產業集聚對招商引資的積極影響體現在兩個方面，其一，相同行業的廠商在園區集聚與合作，能夠形成規模經濟、降低生產成本，形成成本洼地，以此吸引更多供應鏈上的企業入駐；第二，同一行業企業集聚也能提升企業的幸福感，甚至可能介紹其供應商、合作商一起到園區發展。
3、產業集聚容易得到政府支持
園區在線（ID：YQZXGZH）經常強調，做園區要算總賬。做產業鏈可能意味著明面上舍棄一些利益（比如拒絕與產業導向不符的企業入園、為引進優質企業配套資金等等）。但這樣的園區是政府最喜歡的、具有示范效應的，政府一定會大力支持你的發展。各種國家級、省級榮譽稱號的申報會優先給到你；領導有重要客戶也會帶到你們園區參觀；黨媒、官媒的報道更是不用你操心；同時政府也會在區域內做專業配套設施服務全產業鏈，這些都是園區的重要資產。
4、產業集聚有助于形成核心競爭力
在大城市的虹吸效應作用下，縣域里優質企業被「挖角」的事件屢見不鮮。但我們看到，那些產業集聚度很高的小城鎮并未受此影響。如浙江諸暨的襪業產業集群，年生產襪子的能力達180億雙，區域品牌價值估值達到了1100億元；嵊州的領帶產業集群，上千家領帶企業匯聚其中，年產3億多條領帶，占中國領帶產量的90%。在諸暨和嵊州，不但本土企業挖不走，全國各地的行業企業還會主動向這些小城靠攏，這就是產業集聚的價值。
5、產業集聚能夠避免同質化競爭
如前所述，產業集聚較為成熟的園區，具有明顯的成本優勢。后來者重復投資，將會面臨更大的風險，失敗的概率更高，損失也會更大，可能會讓很多競爭對手望而卻步。從這個角度說，產業集聚能夠從一定程度上避免同質化競爭。當然，以上僅限于垂直細分行業或小眾行業，一旦蛋糕足夠大（如新能源汽車、光伏等），則很難避免園區行政性重復建設。
6、良性競爭提升企業質量
產業集聚下的競爭逼迫所有企業必須在各自的專業領域使出殺手锏，因此，一部分企業會著眼于提升技術水平和產品質量，通過細分市場來規避直接競爭，這也會使園區的產業分工更明確；而創新能力較差的企業也會在激烈的競爭中被淘汰，不會成為園區的「釘子戶」。
7、產業集聚樹立園區品牌形象
產業集聚會使聚集區域的產業集群成為品牌的象征，相較于園區的自身品牌，這種集群品牌無疑具有更低的宣傳成本和更長久穩定的宣傳效果。
園區如何打造產業鏈
園區在線（ID：YQZXGZH）從前期的規劃、建設，再到后端的招商、運營，提出園區產業鏈打造八法，供參考。
一、科學制定產業規劃
產業規劃是園區的頂層設計，具體涉及到核心產業的選擇、功能分區及空間布局如何設計、產業如何發展等關鍵問題。
對于產業規劃，園區需重點關注兩個方面。
第一，園區主導產業不能聚焦在「泛產業概念」上。如互聯網產業、制造產業園等等，這樣的定位看似包容性很強，但實際招商時會發現定位不明確，好像什么都能沾點邊。而在利益和政績的誘惑下，干脆通通引進，最后又回到了大雜燴的老路上。當然，比產業過寬更危險的是把路走窄了。比如北斗產業，全國一共就那么千八百家企業，其中大部分還是國企、央企，招商的難度就相當大。
第二，要摸清產業鏈分工，找準細分市場。如果園區只掛了個XX產業園的牌子，就以為萬事俱備，可以開始招商了，那說明操盤者還不具備產業鏈思維。一個產業大類，涉及茫茫多的細分環節，XX產業園的牌子，根本不足以讓企業了解你的園區。作為操盤手，要縮小產業顆粒度，在產業大類中選定最適合發展的細分產業，針對該產業來培植一條相對完整的產業鏈或產業鏈的某一部分，才能形成吸附效應。
二、精準把握開發節奏
第一，針對不同規模、不同分工的企業，設計多元化的產品組合。最好要有標準廠房、研發孵化樓宇、中試樓宇、企業獨棟、高層寫字樓里的幾種組合，同時在設計層數、層高、承重時，應充分考慮到企業的實際需求，一旦硬件參數滿足不了企業的經營需要，即便園區設計得再漂亮、再高大上，也不會有企業上門。
第二，節奏上最好選擇分期開發。理由有三，一是緩解資金壓力，尤其在當前的市場環境下，分步開發能夠有效降低投資風險；二是通過一期客戶的反饋，能夠收集客戶對園區的建議與意見，以在二期做出適當調整；第三，整體開發可能面臨長時間的大面積空置，如果產業氛圍遲遲上不來，對招商工作非常不利。而通過分步開發，有了首期的品牌積累和氛圍營造，后續招商會輕松很多。
第三，針對不同客戶，建筑排列應有不同的配置方式。行列式排布模式可使建筑獲得相對均等的條件，也有利于管線敷設或工業化施工，但形式單調，品質感低；花園式排布方式通過將建筑沿街圍合布置，使建筑與綠化相融合，有效提升園區檔次，但造價與后期維護成本較高；組團化排布模式通過分期開發，使每一塊地塊都有相對完善的功能和較好的氛圍，更適用于當今的大多數園區。
三、產業引入遵循「金字塔」原則
從國內外產業發展經驗看，「金字塔」型產業結構是產業發展的必然趨勢。其中，產業基礎是塔基，包括原材料和零部件制造加工等企業，這些企業規模大、納稅多，是園區經濟和產業鏈的基礎；中間是對經濟促進作用見效快，產業帶動力強、培育成長性強的創新型企業，它們是產業發展的中堅力量；而那些具有核心技術能力和品牌價值的龍頭企業則形成了塔尖，是產業鏈上的創新因子。
對園區來說，扶持龍頭企業「拔高塔尖」，對園區經濟促進作用最快；壯腰「中堅」，能夠讓園區獲得持久的核心競爭力；引入下游企業，在穩住園區基本盤的同時，加快老企業的技術再創新和體制改革，使其煥發新的活力。在一個優秀的園區里，這個金字塔一定是三角形的。
四、優先引進龍頭企業
「產業發展快，全靠龍頭帶」。一個產業鏈能不能做成、能不能做大，關鍵是看是有沒有龍頭企業。龍頭企業在上游有長期合作的原材料和核心零部件供應企業，在下游有業務高度依賴與龍頭企業的配套服務商和耗材生產商，可以說自帶產業鏈。而通過龍頭企業的輻射、示范、信息擴散和銷售網絡的產業龍頭作用，也能引導資金、技術、人才等各類資源向園區集聚，擴大產業集聚規模，增強產業競爭優勢。
五、招商項目準入制
為了確保入園企業符合產業導向，園區應制定標準化的入園辦法。比如，引進企業必須是成長型、科技型企業，與園區主導產業緊密關聯（如主營收入需占總營業收入的80%以上）。企業入園，要先向園區提出申請，并按要求提供《投資協議》、項目備案表、法人身份證復印件等相關材料。園區方再組織行業專家對入園企業（項目）進行評審。而為了保證評審的公平性，原則上政府領導應只有一票否決權，而沒有點評項目和給出建議的權力。最后，在符合產業布局的前提下，根據企業需求自主選擇土地或定制建設。
六、合約式管理
只有「擴容」與「挖潛」并重，才能提高園區的產業集聚度。
為了保證入園企業能夠達標，企業入園前，園區應與之簽署管理合約，明確效益產出標準，并由管委會牽頭對入園企業實行履約監管。最終評價結果與扶持政策掛鉤，對考核未達標的企業及時予以清退，對績效較好的企業則在資源要素配置上給予更多傾斜，以此倒逼企業高質量發展。
七、精細化服務
入園企業所需的服務大體包括兩類，一是經營發展中的各領域需求，具體包括行業咨詢、業務培訓、財務稅務代理、人事招聘、社保代理、工商注冊及其他行政許可代理、政策申報、融資擔保、知識產權等等，對這些服務，園區多以搭建平臺的方式，集成第三方服務商來完成。還有一部分是針對產業的服務，包括技術開發、產學研合作、檢驗檢測、銷售推廣、倉促物流等，這些服務就要靠行業龍頭企業、協同高校、科研院所一起完成。
八、適時調整企業結構
園區發展要「參照但不拘泥于規劃」，規劃只是大方向，而非細化的目標，沒有一場戰爭是一絲不茍按照最初參謀部制定的作戰方案實施。產業發展也是如此，一旦展開，就必須根據戰場形勢的變化不斷調整。對那些不在規劃范圍內或經營問題較嚴重的企業，要及時進行調整清理。
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