防疫政策的調整影響著企業的生產節奏與發展規劃，隨著后疫情時代的來臨，很多企業萌生出了新的想法和需求，可以預見，未來兩年，企業選址需求還會進一步增強。

今天，園區在線（ID：YQZXGZH）與大家分享企業選址需要重點考慮的十個因素。既是為計劃選址中的企業提供參考，同時也希望園區能在這個過程中做好逆向思考，結合客戶實際需求尋找不足，對癥下藥、解決問題。

正文：

產業地產第一條鐵律——地段為王

企業發展，最重要的是人才。但無論是高層次人才還是普通員工，都希望自己的工作「活少錢多離家近」。

「活少」和「錢多」，是企業與員工間的正和博弈（當然也可能是零和、甚至負和博弈），與各公司的經營管理模式掛鉤，無法一概而論。唯有「離家近」是可以通過選址來實現的。對一家企業來說，「好地段」也是企業留住人才和招引人才的前提。

地段為王這件事兒，做園區招商的朋友應該最有感觸。市中心黃金地段，只要價格合理，園區都不愁租。這里的企業員工，吃飯有美食一條街，上下班有地鐵，隔壁就是住宅小區，超市、娛樂、醫療一應俱全，員工沒有后顧之憂，就能全身心投入到工作上。反之，許多郊區大盤，房子建的漂亮，租金也比市區低，但交通著實是硬傷。到市中心只有一條主路，每天上班要地鐵+公交+小紅小藍組合通勤，出差到車站要提前兩小時出發。企業HR招聘，第一句話不是打招呼問好，而是「我們公司在XXX，這個工作地點能接受嗎？」，企業員工每天怨聲載道，離職率高居不下。

誠然，郊區大盤有更好的優惠政策，尤其是政府園區，免租都屢見不鮮，但換個思路想一想...

哪都好的園區，它會免租嗎？

選址要考慮產業的協同性

選址，選的除了企業辦公地，還有人脈圈層。

無論選辦公樓還是選廠房，產業協同都是企業需要重點考慮的因素。尤其對工業企業來說，原材料的遠近、倉儲能否滿足、物流是否便利，都與最終的成本息息相關。

對一家企業來說，如果周圍都是產業鏈相關企業，有幾個好處。首先，你接觸的圈層都是行業內的企業、專家和產業平臺，更容易找到相關配套和訂單，有利于節約成本；二是同行之間方便互相碰撞，可能產生新的商業機會；三是地理位置接近使企業更容易把鄰居發展成客戶，或把鄰居當作自己的媒介渠道，進而發展外部客戶。

好物業是基礎

企業選址的時候，除了看地段、質量、面積、公攤、價格等「顯性指標」，還要看為企業服務的物業管理水平如何。因為空間再好、綠化再美，總要有人去維護。

園區物業管理涉及水電、空調、網絡、衛生、電梯、安保、停車、綠化等許多事宜，需要極為專業的管理能力與規范的物業管理體系才能駕馭，一個好的物業能讓企業心無旁騖，全身心投入到企業的經營發展上。反之，差的物業今天停水、明天停電、后天斷網...企業的精力全都耗在維修與扯皮上，還哪有心思經營？

在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，判斷一個物業好不好，必須到園區親身體驗。企業老板可以陌生人的身份到訪園區，一看入園是暢通無阻、還是需要登記、還是必須打電話叫人來接才行？二看園區綠化是否整潔，好的物業公司會注重綠化保養，修剪整齊、垃圾清掃及時、定時清潔水景水質；三看衛生間是否整潔、有無異味、設施是否齊全，有無配備熱水、紙巾等。

商業配套是保障

在園區辦公，有人期待四季變換的美景，有人向往忙里偷閑的小資生活，有人留戀充滿人間煙火的特色美食，有人追求健康飲食、規律運動...

唯獨無人向往荒郊野外。

園區在線（ID：YQZXGZH）總結，對企業有幫助的商業配套包括圖書吧、咖啡廳、文印店、食堂、便利店、快遞站、高端餐飲、高端酒店、健身中心、健康服務、美容機構等。一個擁有高品質工作生活配套設施的園區 / 寫字樓，能極大提升企業員工的幸福感。

上乘的樓宇（裝修）品質

眾所周知，一幢高大上的辦公樓，可為企業軟實力增色不少。

首先是樓宇本身的品質。對高品質辦公樓，業內有兩種稱呼，一是甲級寫字樓，二是5A寫字樓。其中，對甲級寫字樓，行業并沒有固定的評定標準（況且沒人會愿意被叫做乙級、丙級寫字樓），所以，哪怕樓宇檔次低點，老板也不會拿到明面上說，所以「甲寫」這種說法實際上并沒太多含金量。而5A寫字樓更側重于高智能化的配置，是看得見、摸得著，有一定行業標準的，相對更具參考價值。

其次是內部的裝修。一般來說，如果不急于馬上入駐，我們更建議企業自己投入裝修，這樣雖然耗費一定的精力，但由于是企業專屬設計，將來用起來會更「舒心」。更何況，自己裝修也能節省下一大部分成本。如果選精裝房源，我們建議選開發商高標準交付、或客戶退出后開發商二次裝修的房源。這樣的房子雖然個性化程度不高，但由于是開發商專業化設計、統一裝修，實用性基本不用擔心。另外，還有一種情況是使用之前客戶的遺留裝修，這些裝修初看可能是價值（比前兩種省錢），但在使用過程中，容易出現風格過時、設施老化、面積分割需求不匹配等情況，從實際情況看，很多遺留裝修最終都淪為企業的負擔，并不建議選擇。

不過話說回來，產品的重要性遠沒有地段來的重要，高品質雖好，但價格也是非常高昂，具體怎么選還是要根據預算來定。

與大企業做鄰居

大企業也有供應鏈，也要與大量上下游企業合作。

在我們看來，一般的中小企業選址，可以考慮把公司選在行業龍頭的周邊，能直接入駐大企業自建的園區最佳。因為之前大家雖然在一個城市，但彼此間沒有聯系，自然沒有合作的機會。但通過選址，使自己與大企業同處一個屋檐下，共走一扇大門、共用一個停車場、共吃一個食堂，與之產生的交集自然會多起來，久而久之，就可能把大企業發展成自己的客戶。

為企業擴張留有余地

古人有言「近搬窮三天，遠搬窮三年」，意思是搬家次數越多、損失越大。

中小企業擴張的速度很快，如果每次團隊擴張都要重新選址，不僅要耗費大量精力，原有員工也可能因為搬遷距離過遠而離職，更何況，到了一個新環境，原有區位臨近積累的客戶也可能會有流失，對企業經營造成不利影響。

所以，在園區在線（ID：YQZXGZH）看來，企業選址時絕不能僅僅考慮當下，而是要為企業未來3-5年的擴張做好打算。未來，企業搬遷即便不能在同一個園區，也一定要在離原址不遠的區位�！附裉鞎簳r先選這里，團隊擴張以后再換」的想法并不可取。

特定行業要考慮平臺的價值

實事求是的說，對大多數企業，平臺服務的性價比并不高。但涉及特定的行業，園區平臺卻往往能起到極為關鍵的作用。

比如，在醫藥行業，新藥申請NDA申報一直是個痛點，由于大部分新藥申請材料多、且有許多不規范，申請周期經常被拉長，正常流程下，新藥要一年到一年半的時間才能完成申報，而有藥物申報平臺（綠色通道）的園區則可以將這個周期大幅縮短，這就是平臺的價值。與之相似的還有物流行業，由于B端物流互聯網化的滯后，一些中小企業需要依附園區的支付系統才能完成線上交易，入駐品牌物流園就成了必然之選。

關注整體租賃成本

成本控制是園區選址中最重要的一步。很多企業選址，過于關注園區本身的售價或租金，而忽略其他的附加費用與隱性成本，最終造成實際支出的增加。

在實際成本計算時，除卻實際支付的園區租售費用，還有物業費（很多園區為了低價吸引客戶，或者售價受政府約束，會故意拉低售價/租金，再抬高物業費找補），水電費、公共能耗費（如果是租賃孵化器或眾創空間，還要考慮到中央空調的使用費，因為空調很可能是統一開關）、辦公空間的再裝修費用、折舊費用等。以及辦公的公攤面積、免租期、裝修期、中介費用（這部分一般僅向甲方收取，但不排除有雙邊收取的情況）、租金漲幅（租期達到一定期限，合同中通常會出現租金年漲幅的規定）等等，不能僅僅盯著租金一項。

永遠尊重風水

最后再來談下風水。

在中國傳統文化里，一個好的辦公室風水，可能會對工作和事業有著至關重要的決定性。而幾乎所有的大佬都相信風水，越是生意做的比較大的，老板越是相信風水。

從某種程度上講，風水是一種琢磨不透、看不見的玄學。但就是這種無形的力量，在相對科學的理論上卻能幫助企業老板緩解內心的惶恐和對未知力量的不安。

掃一掃，加入【產業招商學習交流群】