廠房對(duì)于企業(yè)來說是非常重要的生產(chǎn)資料，企業(yè)主會(huì)慎重選擇，然而是建？是買？還是繼續(xù)租廠房？是一直困擾企業(yè)主的難題。
1、自建廠房VS購買廠房自建廠房，首先是一系列的報(bào)建審批過程。必須取得建設(shè)用地使用權(quán)，報(bào)國土局審批同意之后方可開建，而且在未取得土地證、規(guī)劃證、工規(guī)證、施工證這個(gè)四個(gè)證照之前都不能動(dòng)工興建，否則會(huì)負(fù)法律責(zé)任，輕則行政處罰，重則被強(qiáng)行拆遷。而在辦理這些各種審批手續(xù)、報(bào)建手續(xù)時(shí)，不但要對(duì)相關(guān)程序相當(dāng)熟悉，知道什么時(shí)候需要去找哪些部門辦理哪些手續(xù)，而且需要花費(fèi)大量的精力和時(shí)間。即使如此，同一申批手續(xù)可能要跑多次、辦很多天才能辦理下來,有的甚至?xí)驗(yàn)槟承┰蜣k理不了，相當(dāng)麻煩，自建廠房的時(shí)間，完全不可控。
其次是費(fèi)用問題。自建廠房的成本主要集中在獲取土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、稅費(fèi)、公關(guān)等費(fèi)用，伴隨建設(shè)時(shí)間的拉長還要涉及到財(cái)務(wù)成本。從拿地到廠房竣工，一個(gè)單項(xiàng)目的費(fèi)用算下來并不便宜，建設(shè)的規(guī)模與工期還要受限于投資成本的高低。自建廠房在規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、建筑銀行資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)評(píng)難易度、留住員工等諸多方面都與大產(chǎn)業(yè)園區(qū)無法相提并論。
最重要的一點(diǎn)就是，自建廠房需要投入大量的前期資金，這會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)相對(duì)困難，這對(duì)后期企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)可能造成嚴(yán)重影響。
最后是時(shí)間問題。一系列審批手續(xù)辦下來,加上采購、建設(shè)、裝修，到能夠真正入住進(jìn)去,至少需要2年的時(shí)間，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證更是需要3-4年才能辦下來，對(duì)于企業(yè)融資需要不能及時(shí)滿足。買開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)廠房，則可以直接入駐，省時(shí)省力的同時(shí)，還可享受金融服務(wù)、政策申報(bào)、技術(shù)服務(wù)等一系列增值服務(wù)，在費(fèi)用總價(jià)上會(huì)比自建廠房略高一點(diǎn)，但是卻可以擁有一套性價(jià)比高得多的廠房。而且付款方式也比較靈活，只需要首付一定比例即可，這樣可以省出一大半的資金用來投入到后期的生產(chǎn)和銷售，既不會(huì)造成資金緊張的局面，又能利用大產(chǎn)業(yè)園的整體形象來建立自己的良好企業(yè)形象和品牌。
2、租賃廠房VS購買廠房租賃廠房，一方面很難找到大小合適、條件便利的場地，就是找到了也不能保證穩(wěn)定生產(chǎn)；同時(shí)缺配套、缺服務(wù)、最重要的是早晚面臨拆遷。在近郊租廠房可能交通、環(huán)境等方面都便捷一點(diǎn)，但是大小方面則只能湊合,還很可能因?yàn)樯a(chǎn)噪音、環(huán)境影響等造成擾民而遭到投訴。加之當(dāng)下安全、環(huán)保工作督查嚴(yán)厲，環(huán)保部門、消防等政府職能部門也會(huì)經(jīng)常來檢查安全，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)不能得到有效的保證。更有甚者還會(huì)遭到一些社會(huì)不良分子的敲詐勒索；在偏遠(yuǎn)地區(qū)租房雖然可以租到大小合適的廠房，但是租賃的廠房在整體的環(huán)境、交通、安全等方面都會(huì)比較差。同時(shí)企業(yè)在生產(chǎn)環(huán)評(píng)審核、員工去留、資產(chǎn)融資、形象定位、上下游產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)輸供給成本、銷售渠道等方面都會(huì)遇到較大的問題。
租賃廠房使用時(shí)需進(jìn)行多次改造，隱性成本高。多數(shù)老舊廠房建成時(shí)間都較久遠(yuǎn)，當(dāng)初建設(shè)時(shí)對(duì)采光、消防、電力、空間布局、層高等生產(chǎn)因素都較少考慮，隨著近些年企業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化、智能化等生產(chǎn)組織方式的提升，老舊廠房普遍不能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需求，企業(yè)還需進(jìn)一步的生產(chǎn)改造，隱性成本巨大。
園區(qū)廠房，在建設(shè)初期已考慮到企業(yè)在未來不同發(fā)展階段的需求，考慮到了不同行業(yè)對(duì)廠房的指標(biāo)性需求，在建設(shè)時(shí)對(duì)電力、空間布局、層高、采光、消防等各生產(chǎn)因素進(jìn)行了前瞻性的設(shè)計(jì)。
另一方面,在租金和續(xù)期方面也可能存在波動(dòng)。通常租賃簽約只是以年為單位，租賃價(jià)格幾年后就會(huì)有不同，好不容易找到的合適的廠房，簽約了搬進(jìn)去生產(chǎn)幾年后，房東后悔租金當(dāng)初開得太低想漲高點(diǎn)，不同意就停水明天停電找麻煩，或者在辦理相關(guān)手續(xù)需要他提交資料時(shí)找不見人，強(qiáng)勢點(diǎn)的房東甚至?xí)䦶?qiáng)行要求搬出去。
租廠房屬于消費(fèi)，每年幾十萬的租金交給房東，應(yīng)急時(shí)刻還不能抵押，十年后，賺的錢全給了房東。
園區(qū)廠房一般可辦理貸款，擁有50年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、證件齊全。買廠房屬于投資，十幾年租金換一套屬于自己的廠房，屬于自己的資產(chǎn)，在后期資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)融資方面，企業(yè)更顯主動(dòng)和靈活，收益明顯。
3、企業(yè)時(shí)間成本比較。從時(shí)間成本來看，租賃廠房需要找廠房，到期后搬運(yùn)成本高，廠房搬遷動(dòng)輒幾十萬，反復(fù)幾次下來成本相當(dāng)高昂。而買廠房無需搬遷，有更多的時(shí)間投入到生產(chǎn)與經(jīng)營中。
從投資利益來看，租賃廠房的資金投入要遠(yuǎn)高于買廠房，買到的廠房就是屬于自己的，產(chǎn)權(quán)歸屬自己，穩(wěn)定性高，是自己的自有資產(chǎn)，可以自用或用于出租進(jìn)行營收，投資獲益高。企業(yè)可以長期在產(chǎn)業(yè)園里進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，不必?fù)?dān)心會(huì)出現(xiàn)任意漲價(jià)或是被迫搬家的麻煩。
園區(qū)也會(huì)為所有入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，保證園區(qū)企業(yè)安全生產(chǎn)，同時(shí)還有多種優(yōu)惠扶持政策和專業(yè)產(chǎn)服團(tuán)隊(duì)支招，相較于租賃廠房來說是一個(gè)超值的選擇。
4、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)從集群效益上看，租賃廠房分散在各地城鄉(xiāng)結(jié)合部或周邊老舊廠區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較差，區(qū)域租賃廠房客戶各自為營，單打獨(dú)斗，環(huán)境差，配套少，爭取政策的砝碼缺失。
園區(qū)廠房統(tǒng)一招規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一服務(wù)和管理維護(hù)，走的是專業(yè)化、集群化。在園區(qū)內(nèi)，往往有同行業(yè)的大中企業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集群，大家抱團(tuán)取暖，在上下游供應(yīng)鏈成本、運(yùn)輸成本、需求側(cè)訂單、政府政策幫扶等方面的獲益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租賃廠房。
伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必將加快新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換加速，淘汰一批扶持一批引入一批。在當(dāng)前的大環(huán)境下傳統(tǒng)加工類企業(yè)的生存環(huán)境將更加艱難，單打獨(dú)斗勢單力薄，退城入園聚群發(fā)展是順應(yīng)歷史潮流的選擇。而且政府為了土地資源充分利用，新建園區(qū)的容積率一再提高，入園審核程序逐漸嚴(yán)格，越來越重視用地企業(yè)的單畝投入產(chǎn)出比。因此，企業(yè)的入園門檻和成本會(huì)越來越高，先人一步，先機(jī)先得，現(xiàn)在購廠房入園正當(dāng)時(shí)！
總之，租廠房不如建廠房，建廠房不如買廠房，買廠房要趁早。一個(gè)有前瞻眼光的實(shí)干企業(yè)家，都會(huì)很好地規(guī)劃自己的廠房，廠房是基礎(chǔ)投資的一部分，根基穩(wěn)固，才能枝繁葉茂。
作為一個(gè)企業(yè)家，第一件事就是成本控制。自建廠房，不但耗時(shí)費(fèi)力，而且增加成本投入，延長資金回?cái)n時(shí)間，不利于資金流轉(zhuǎn)。租舊廠房，則在規(guī)模、交通、安全、環(huán)境、成本融資等方面不盡人意，很難樹立一個(gè)良好的企業(yè)形象。
1、自建廠房VS購買廠房自建廠房，首先是一系列的報(bào)建審批過程。必須取得建設(shè)用地使用權(quán)，報(bào)國土局審批同意之后方可開建，而且在未取得土地證、規(guī)劃證、工規(guī)證、施工證這個(gè)四個(gè)證照之前都不能動(dòng)工興建，否則會(huì)負(fù)法律責(zé)任，輕則行政處罰，重則被強(qiáng)行拆遷。而在辦理這些各種審批手續(xù)、報(bào)建手續(xù)時(shí)，不但要對(duì)相關(guān)程序相當(dāng)熟悉，知道什么時(shí)候需要去找哪些部門辦理哪些手續(xù)，而且需要花費(fèi)大量的精力和時(shí)間。即使如此，同一申批手續(xù)可能要跑多次、辦很多天才能辦理下來,有的甚至?xí)驗(yàn)槟承┰蜣k理不了，相當(dāng)麻煩，自建廠房的時(shí)間，完全不可控。
其次是費(fèi)用問題。自建廠房的成本主要集中在獲取土地費(fèi)用、建安費(fèi)用、稅費(fèi)、公關(guān)等費(fèi)用，伴隨建設(shè)時(shí)間的拉長還要涉及到財(cái)務(wù)成本。從拿地到廠房竣工，一個(gè)單項(xiàng)目的費(fèi)用算下來并不便宜，建設(shè)的規(guī)模與工期還要受限于投資成本的高低。自建廠房在規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、建筑銀行資產(chǎn)評(píng)估、環(huán)評(píng)難易度、留住員工等諸多方面都與大產(chǎn)業(yè)園區(qū)無法相提并論。
最重要的一點(diǎn)就是，自建廠房需要投入大量的前期資金，這會(huì)導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)相對(duì)困難，這對(duì)后期企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)可能造成嚴(yán)重影響。
最后是時(shí)間問題。一系列審批手續(xù)辦下來,加上采購、建設(shè)、裝修，到能夠真正入住進(jìn)去,至少需要2年的時(shí)間，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證更是需要3-4年才能辦下來，對(duì)于企業(yè)融資需要不能及時(shí)滿足。買開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)廠房，則可以直接入駐，省時(shí)省力的同時(shí)，還可享受金融服務(wù)、政策申報(bào)、技術(shù)服務(wù)等一系列增值服務(wù)，在費(fèi)用總價(jià)上會(huì)比自建廠房略高一點(diǎn)，但是卻可以擁有一套性價(jià)比高得多的廠房。而且付款方式也比較靈活，只需要首付一定比例即可，這樣可以省出一大半的資金用來投入到后期的生產(chǎn)和銷售，既不會(huì)造成資金緊張的局面，又能利用大產(chǎn)業(yè)園的整體形象來建立自己的良好企業(yè)形象和品牌。
2、租賃廠房VS購買廠房租賃廠房，一方面很難找到大小合適、條件便利的場地，就是找到了也不能保證穩(wěn)定生產(chǎn)；同時(shí)缺配套、缺服務(wù)、最重要的是早晚面臨拆遷。在近郊租廠房可能交通、環(huán)境等方面都便捷一點(diǎn)，但是大小方面則只能湊合,還很可能因?yàn)樯a(chǎn)噪音、環(huán)境影響等造成擾民而遭到投訴。加之當(dāng)下安全、環(huán)保工作督查嚴(yán)厲，環(huán)保部門、消防等政府職能部門也會(huì)經(jīng)常來檢查安全，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)不能得到有效的保證。更有甚者還會(huì)遭到一些社會(huì)不良分子的敲詐勒索；在偏遠(yuǎn)地區(qū)租房雖然可以租到大小合適的廠房，但是租賃的廠房在整體的環(huán)境、交通、安全等方面都會(huì)比較差。同時(shí)企業(yè)在生產(chǎn)環(huán)評(píng)審核、員工去留、資產(chǎn)融資、形象定位、上下游產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)輸供給成本、銷售渠道等方面都會(huì)遇到較大的問題。
租賃廠房使用時(shí)需進(jìn)行多次改造，隱性成本高。多數(shù)老舊廠房建成時(shí)間都較久遠(yuǎn)，當(dāng)初建設(shè)時(shí)對(duì)采光、消防、電力、空間布局、層高等生產(chǎn)因素都較少考慮，隨著近些年企業(yè)生產(chǎn)機(jī)械化、智能化等生產(chǎn)組織方式的提升，老舊廠房普遍不能滿足企業(yè)的生產(chǎn)需求，企業(yè)還需進(jìn)一步的生產(chǎn)改造，隱性成本巨大。
園區(qū)廠房，在建設(shè)初期已考慮到企業(yè)在未來不同發(fā)展階段的需求，考慮到了不同行業(yè)對(duì)廠房的指標(biāo)性需求，在建設(shè)時(shí)對(duì)電力、空間布局、層高、采光、消防等各生產(chǎn)因素進(jìn)行了前瞻性的設(shè)計(jì)。
另一方面,在租金和續(xù)期方面也可能存在波動(dòng)。通常租賃簽約只是以年為單位，租賃價(jià)格幾年后就會(huì)有不同，好不容易找到的合適的廠房，簽約了搬進(jìn)去生產(chǎn)幾年后，房東后悔租金當(dāng)初開得太低想漲高點(diǎn)，不同意就停水明天停電找麻煩，或者在辦理相關(guān)手續(xù)需要他提交資料時(shí)找不見人，強(qiáng)勢點(diǎn)的房東甚至?xí)䦶?qiáng)行要求搬出去。
租廠房屬于消費(fèi)，每年幾十萬的租金交給房東，應(yīng)急時(shí)刻還不能抵押，十年后，賺的錢全給了房東。
園區(qū)廠房一般可辦理貸款，擁有50年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、證件齊全。買廠房屬于投資，十幾年租金換一套屬于自己的廠房，屬于自己的資產(chǎn)，在后期資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)融資方面，企業(yè)更顯主動(dòng)和靈活，收益明顯。
3、企業(yè)時(shí)間成本比較。從時(shí)間成本來看，租賃廠房需要找廠房，到期后搬運(yùn)成本高，廠房搬遷動(dòng)輒幾十萬，反復(fù)幾次下來成本相當(dāng)高昂。而買廠房無需搬遷，有更多的時(shí)間投入到生產(chǎn)與經(jīng)營中。
從投資利益來看，租賃廠房的資金投入要遠(yuǎn)高于買廠房，買到的廠房就是屬于自己的，產(chǎn)權(quán)歸屬自己，穩(wěn)定性高，是自己的自有資產(chǎn)，可以自用或用于出租進(jìn)行營收，投資獲益高。企業(yè)可以長期在產(chǎn)業(yè)園里進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，不必?fù)?dān)心會(huì)出現(xiàn)任意漲價(jià)或是被迫搬家的麻煩。
園區(qū)也會(huì)為所有入駐企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，保證園區(qū)企業(yè)安全生產(chǎn)，同時(shí)還有多種優(yōu)惠扶持政策和專業(yè)產(chǎn)服團(tuán)隊(duì)支招，相較于租賃廠房來說是一個(gè)超值的選擇。
4、產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)從集群效益上看，租賃廠房分散在各地城鄉(xiāng)結(jié)合部或周邊老舊廠區(qū)，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)較差，區(qū)域租賃廠房客戶各自為營，單打獨(dú)斗，環(huán)境差，配套少，爭取政策的砝碼缺失。
園區(qū)廠房統(tǒng)一招規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一品牌，統(tǒng)一服務(wù)和管理維護(hù)，走的是專業(yè)化、集群化。在園區(qū)內(nèi)，往往有同行業(yè)的大中企業(yè)聚集，形成產(chǎn)業(yè)集群，大家抱團(tuán)取暖，在上下游供應(yīng)鏈成本、運(yùn)輸成本、需求側(cè)訂單、政府政策幫扶等方面的獲益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于租賃廠房。
伴隨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，必將加快新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換加速，淘汰一批扶持一批引入一批。在當(dāng)前的大環(huán)境下傳統(tǒng)加工類企業(yè)的生存環(huán)境將更加艱難，單打獨(dú)斗勢單力薄，退城入園聚群發(fā)展是順應(yīng)歷史潮流的選擇。而且政府為了土地資源充分利用，新建園區(qū)的容積率一再提高，入園審核程序逐漸嚴(yán)格，越來越重視用地企業(yè)的單畝投入產(chǎn)出比。因此，企業(yè)的入園門檻和成本會(huì)越來越高，先人一步，先機(jī)先得，現(xiàn)在購廠房入園正當(dāng)時(shí)！
總之，租廠房不如建廠房，建廠房不如買廠房，買廠房要趁早。一個(gè)有前瞻眼光的實(shí)干企業(yè)家，都會(huì)很好地規(guī)劃自己的廠房，廠房是基礎(chǔ)投資的一部分，根基穩(wěn)固，才能枝繁葉茂。
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