在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)河中，曾經(jīng)有許多小企業(yè)將拿地自建廠房視為企業(yè)發(fā)展的重要里程碑。然而，時(shí)過(guò)境遷，這種模式在當(dāng)下已逐漸成為過(guò)去式，眾多因素交織在一起，讓小企業(yè)在這條道路上舉步維艱。

01

工業(yè)用地指標(biāo)準(zhǔn)年減少，土地獲取難

    首先，國(guó)家早就出了明文規(guī)定，《國(guó)土資源部關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》國(guó)土資發(fā)〔2014〕119號(hào)，提出制訂各開(kāi)發(fā)區(qū)畝均投資強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)和最低單獨(dú)供地標(biāo)準(zhǔn)；各地政府積極響應(yīng)，30畝以下工業(yè)項(xiàng)目不單獨(dú)供地，集中引導(dǎo)入園，目前各個(gè)地方政府基本是這樣執(zhí)行的。所以首先如果您的企業(yè)規(guī)模沒(méi)有達(dá)到拿地的要求，就不要想了，政府根本不會(huì)理您。

    外加近年來(lái)政府可調(diào)控的土地指標(biāo)，工業(yè)用地使用從「增量擴(kuò)張」轉(zhuǎn)向「存量挖潛」，規(guī)模稍大一點(diǎn)的城市增量工業(yè)用地一地難求，不可避免的會(huì)出現(xiàn)排隊(duì)現(xiàn)象，拿地、開(kāi)工時(shí)間遙遙無(wú)期。相比常規(guī)用地，工業(yè)用地的指標(biāo)更多、更復(fù)雜。除了容積率、建筑面積、配套建筑占地這些用地指標(biāo)，還有固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、產(chǎn)出強(qiáng)度、畝均稅收等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以及能耗標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)、安全生產(chǎn)等管控指標(biāo)。政府會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置競(jìng)拍條件，再拿到公共資源交易平臺(tái)公告「招拍掛」。

    根據(jù)2023年國(guó)家自然資源部發(fā)布修訂的《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》， 提升了工業(yè)項(xiàng)目的建筑系數(shù)和容積率，企業(yè)需要在有限的土地增加更多投入，這意味著提高了工業(yè)用地準(zhǔn)入門(mén)檻，將資源不充足的企業(yè)排除在外。

02

報(bào)建審批手續(xù)繁瑣

時(shí)間周期長(zhǎng)

1

報(bào)建手續(xù)繁瑣

    小企業(yè)在拿地自建廠房過(guò)程中，需要經(jīng)歷一系列復(fù)雜的報(bào)建審批環(huán)節(jié)。立項(xiàng)審批階段，企業(yè)的項(xiàng)目必須符合國(guó)家和地方的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、環(huán)保要求、資源利用規(guī)劃等眾多政策要求，任何一項(xiàng)不符合都可能導(dǎo)致立項(xiàng)失敗。規(guī)劃審批環(huán)節(jié)更是復(fù)雜，從總平圖的設(shè)計(jì)到每一棟建筑的詳細(xì)設(shè)計(jì)，都要滿(mǎn)足消防、環(huán)保、安全等多個(gè)部門(mén)的嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)。施工許可審批也不容小覷，需要對(duì)施工企業(yè)的資質(zhì)、建設(shè)資金的到位情況等進(jìn)行詳細(xì)審查。

2

審批周期長(zhǎng)

    各審批部門(mén)之間的協(xié)調(diào)工作往往需要耗費(fèi)大量時(shí)間，不同部門(mén)對(duì)于政策的理解和執(zhí)行尺度可能存在差異，這就需要企業(yè)在各部門(mén)之間反復(fù)溝通協(xié)調(diào)。而且，審核過(guò)程中一旦出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)需要根據(jù)反饋意見(jiàn)進(jìn)行修改，然后重新提交審核，這種循環(huán)往復(fù)的過(guò)程使得審批周期變得漫長(zhǎng)無(wú)比。

3

專(zhuān)業(yè)門(mén)檻高，小企業(yè)應(yīng)對(duì)困難

    小企業(yè)通常缺乏專(zhuān)業(yè)的報(bào)建人員，對(duì)復(fù)雜的政策法規(guī)和審批要求難以準(zhǔn)確理解和有效執(zhí)行。報(bào)建工作涉及到法律、規(guī)劃、建筑等多個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，小企業(yè)在這方面的短板使其在報(bào)建審批過(guò)程中困難重重，容易陷入迷茫和無(wú)助的境地。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，建設(shè)一棟廠房需要通過(guò)至少30個(gè)部門(mén)、單位的審批，需蓋近100個(gè)章，遞交約200次資料，審批時(shí)間至少半年，如遇特殊情況或非專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)辦理，延長(zhǎng)一年也是常事。辦理過(guò)程十分繁瑣。需花費(fèi)大量精力去熟悉程序并辦理相關(guān)手續(xù)。

03

資金壓力與多重風(fēng)險(xiǎn)

1

拿地成本高昂

    土地出讓金在市場(chǎng)供需關(guān)系和土地調(diào)控政策的影響下不斷攀升，這使得拿地成本成為小企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)。而且，在一些情況下，企業(yè)還可能需要承擔(dān)土地整理等前期費(fèi)用，進(jìn)一步增加了拿地的成本支出。對(duì)于小企業(yè)來(lái)說(shuō)，如此高額的前期費(fèi)用可能耗盡企業(yè)的大部分資金儲(chǔ)備。

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建設(shè)成本不可控

    在廠房建設(shè)過(guò)程中，建設(shè)成本受到多種不可控因素的影響。原材料價(jià)格波動(dòng)頻繁，鋼材、水泥等主要建筑材料的價(jià)格漲跌不定，這對(duì)建設(shè)成本產(chǎn)生了直接的沖擊。同時(shí)，人工成本也呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)，建筑工人工資的提高增加了企業(yè)的建設(shè)開(kāi)支。這些因素使得建設(shè)成本難以準(zhǔn)確預(yù)估和控制，企業(yè)往往面臨成本超支的風(fēng)險(xiǎn)。

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資金鏈斷裂分險(xiǎn)大

    自建廠房需要企業(yè)在較長(zhǎng)的建設(shè)周期內(nèi)持續(xù)投入大量資金，而在這個(gè)過(guò)程中企業(yè)沒(méi)有產(chǎn)出，資金壓力巨大。一旦出現(xiàn)資金短缺，企業(yè)可能無(wú)法按時(shí)支付工程款、購(gòu)買(mǎi)原材料等，進(jìn)而導(dǎo)致工程延誤。而工程延誤又可能引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)，如合同違約賠償?shù)龋M(jìn)一步加劇企業(yè)的財(cái)務(wù)困境，甚至可能導(dǎo)致資金鏈斷裂，使企業(yè)陷入絕境。

我們見(jiàn)過(guò)很多企業(yè)不僅新工廠沒(méi)建起來(lái)，還把原來(lái)公司業(yè)務(wù)給拖垮了，真是慘不忍睹。而買(mǎi)廠房只需要準(zhǔn)備20%-30%的首付款，其他按月付月供，和租金費(fèi)用持平也不影響經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流，其他事情企業(yè)還不用太操心，園區(qū)建設(shè)好直接拎包入駐就可以了。

綜上所述，小企業(yè)拿地自建廠房模式在土地資源緊張、報(bào)建審批繁瑣、資金壓力巨大等多重因素的制約下，已不再適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)。小企業(yè)應(yīng)順應(yīng)時(shí)代潮流，積極探索和選擇更符合自身實(shí)際情況的發(fā)展路徑，如入駐標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，在新的發(fā)展模式下實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。