2023年結束了，但產城行業的寒冬卻并沒結束。

傳統辦公市場租金暴跌、產業園面積飛速新增，供求關系嚴重倒掛、產業招商人薪酬大幅收緊……

據相關數據統計，2023年產業地產運營商整體營收迎來近五年的首次下滑，產業園區企業租售和服務收入增速雙降。

形勢嚴峻，壓力劇增，產業園未來到底該如何發展？

首先，重點解決產業園供需失衡、"主題產業園"名不副實及"產業保障房"過度供應等問題。

其次，產業園算好"三本帳"。第一，算好財務賬，提高項目去化能力；第二，算好產業帳，提升產業服務能力；第三，算好生態帳，提升低碳建設與運營能力。

最后，規劃布局數智化招商，提升園區競爭力。

營收首降

頭部企業加速輕資產布局

產業地產開發商在企業投資方面的態度逐漸謹慎，投資重心回歸一線與二線城市。

據數據顯示，2023年1-11月，產業地產開發商取得的土地規模為32萬畝，較去年同期下降14%。其取得的土地規模占總體比重為17.8%，相較2022年全年的比重降低了約4個百分點。

在城市抉擇上，一、二線城市已成為重資產拿地的主要戰場，其占比在2022年全年基礎上提升了8個百分點，達到57%。值得注意的是，過去產業在三四線城市的占比相當高。

在過去的一年里，頭部企業加速了輕資產布局的進程。到了2023年，產業地產商開展輕資產業務的占比已超過80%，比2022年提高了25個百分點。在產城行業中，輕資產業務以其低投入成本和低進入門檻的優勢，對城市選擇并無明顯限制。委托招商運營和全流程服務成為產業地產商參與輕資產業務的主導方式。

產業園區的壓力表現在租賃壓力與營收下滑。2023年三季度，除深圳外，其余八個城市的研辦類園區空置率均呈上升趨勢。同時，八個城市的研辦類園區平均租金相較2022年全線下跌。在上海、深圳等制造業大市，廠房類項目的租金抗跌能力較強。

2023年，產業園區企業的整體營收遭遇近五年來首次下滑，預期同比下降14%。企業租售收入及服務收入增速均有所下降。盡管以光伏能源為代表的創新服務收入呈現增長，但仍無法彌補整體收入的空缺。

供需錯配

"產業保障房”過量供應

產城領域呈現出供需錯配的現象。觀察一線城市各類型產品的出租狀況，發現廠房類出租率顯著優于研發類，前者較后者高出6%-8%。以北京為例，廠房類項目的出租率比研發類高出7.34個百分點。

盡管一線城市對廠房類項目有較高的需求，但從政策導向和土地供應角度來看，一線城市仍大規模供應研發類載體。這種情況不僅導致園區市場供需錯配，還對辦公市場產生了一定程度的擠壓。

“主題產業園”名不副實，同類競爭現象亦為產城發展所面臨的一大挑戰。在某具有代表性的城市中，三分之一的特色園區尚未投入運營，僅有七成的園區具備較強的產業集聚效應。近年來，生物醫藥主題產業園的上市數量大幅增長，然而市場表現并不樂觀，空置率攀升至25%，生產廠房租金跌幅超過三成。

因此，主題產業園的發展不能盲目跟進。

此外，關于“產業保障房”的供應過剩問題亦值得關注。

為吸引優質企業長期入駐，部分城市推出了高品質、低成本的“產業保障房”。在珠海、深圳、東莞等城市，此類保障房的供應量占全市產業載體的比重均在60%以上，甚至有的達到了全年供應量的120%。

然而，產業保障房的過量供應對未來可能產生深遠影響。過度的人為干預，過量供應低價工業載體，勢必對原有市場秩序造成沖擊，極大地增加了市場化園區項目的生存壓力。產業發展需要一個更加市場化的環境。

園區算好“三本帳”

優先布局數智化招商

在未來，園區發展需關注“三本賬”。

首先，財務方面，提高項目去化效果。以聯東U谷·上海松江雅泰國際企業港為例，該項目一期去化率達80%，國家級高新技術企業占比超過50%，其成功要素在于優越的地理位置和產品特性。

其次，產業方面，增強產業服務能力。以金地威新·上海閔行科創園為例，該項目實現100%滿租，租金水平較周邊地區高出約15%，外企入駐比例達到36%。

最后，生態方面，提升低碳建設與運營能力。以上海臨港桃浦智創城為例，通過數字化能源精細化管理、人工智能與機器學習驅動的能效智控等措施，實現案場節能10-20%，每年節省20元/㎡能源費用，人工運維成本降低30%。

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