一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)的過(guò)程即是一個(gè)招商的過(guò)程。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)各地方政府為了加快本區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，紛紛設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)和工業(yè)園區(qū)，作為地方經(jīng)濟(jì)對(duì)外開(kāi)放的窗口，通過(guò)稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)等舉措進(jìn)行全面的招商引資，極大地影響著各地經(jīng)濟(jì)的啟動(dòng)，創(chuàng)造了許多“經(jīng)濟(jì)奇跡”和“財(cái)富神話”。

然而，隨著園區(qū)行業(yè)形勢(shì)的更迭與發(fā)展，傳統(tǒng)的坐地招商、政策招商早已不再對(duì)企業(yè)有強(qiáng)勢(shì)的吸引力，在不斷更新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)要求下，開(kāi)始暴露出諸多的問(wèn)題，而一些園區(qū)招商創(chuàng)新模式開(kāi)始陸續(xù)出現(xiàn)，沖擊著既有的傳統(tǒng)園區(qū)模式，引領(lǐng)著全新的園區(qū)招商引資范式。

1、園區(qū)PPP模式

這種模式的開(kāi)發(fā)區(qū)通常確定一個(gè)較長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)期限，劃清政府與市場(chǎng)邊界，嚴(yán)格界定好角色權(quán)益，使有能力、專業(yè)化的園區(qū)運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商成為參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)的重要力量。隨著政企雙方的利益訴求捆綁在一起，趨于一致，就能夠各顯其能，勠力同心于產(chǎn)業(yè)園區(qū)的整個(gè)生命周期之中，著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃和穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)，從開(kāi)發(fā)到招商到城市與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)，制造多個(gè)發(fā)力點(diǎn)。

案 例：

說(shuō)到PPP模式，不能不提的企業(yè)就是華夏幸福。華夏幸福自2002年取得固安產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，就開(kāi)始了產(chǎn)業(yè)新城PPP模式的探索，經(jīng)歷了十多年的發(fā)展，固安從原來(lái)默默無(wú)聞經(jīng)濟(jì)落后的縣域小鎮(zhèn)，發(fā)展成為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣，全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)投資潛力前50強(qiáng)排名第一，成績(jī)充分說(shuō)明了華夏幸福PPP模式的成功。

以固安的成功作為示范性項(xiàng)目，華夏幸福又先后進(jìn)入大廠、香河等京津冀區(qū)域，進(jìn)軍嘉善等長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，進(jìn)入珠三角地區(qū)，甚至突進(jìn)一路一帶沿線國(guó)家發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城進(jìn)行國(guó)際化探索。

2、投資營(yíng)商模式

投資營(yíng)商模式是以資本手段促進(jìn)產(chǎn)業(yè)落地進(jìn)入園區(qū)，與傳統(tǒng)的資本手段不同的是，投資營(yíng)商強(qiáng)調(diào)的是戰(zhàn)略上的協(xié)同，以產(chǎn)業(yè)落地促園區(qū)形成。這里面不乏一些創(chuàng)新式的“產(chǎn)、融、園”結(jié)合模式大膽設(shè)想，是一個(gè)嚴(yán)密的“資本招商+資產(chǎn)增值+資本運(yùn)作”的邏輯鏈條。

第一步是收購(gòu)相關(guān)的有潛力的企業(yè)，形成一個(gè)貫穿上下游的產(chǎn)業(yè)鏈，可以互相提供市場(chǎng)訂單，形成緊密的價(jià)值鏈；第二步，與地方政府洽談，開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將這些企業(yè)投進(jìn)去，并以其為核心，吸引更多的企業(yè)進(jìn)來(lái)，形成聚變效應(yīng)。

案 例：

2018年，佛山國(guó)家高新區(qū)以其"產(chǎn)城人融合，廣佛副中心"的戰(zhàn)略定位、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)和智造升級(jí)中的優(yōu)秀表現(xiàn)、企業(yè)服務(wù)上的高效貼心等優(yōu)勢(shì)，在眾多入圍城市和地區(qū)中脫穎而出，獲中國(guó)“2018十佳最具投資營(yíng)商價(jià)值園區(qū)”獎(jiǎng)。在佛山高新區(qū)，政府對(duì)營(yíng)商環(huán)境的幫助和指導(dǎo)有很多方面，從創(chuàng)新、稅收、銷(xiāo)售、維權(quán)、人才招聘，到治安、消防、安全生產(chǎn)、環(huán)保，在各方各面，政府都提供了強(qiáng)有力的協(xié)助和支持。

作為佛山現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系建設(shè)主陣地和創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)主戰(zhàn)場(chǎng)，佛山國(guó)家高新區(qū)經(jīng)過(guò)20多年的建設(shè)發(fā)展，已成為珠三角國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的主體園區(qū)，它貫徹了“資本招商+資產(chǎn)增值+資本運(yùn)作”的邏輯，吸引了大量相關(guān)企業(yè)入駐，成為國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū)和珠江西岸裝備制造產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新基地。

3、基金招商模式

在現(xiàn)階段，傳統(tǒng)三板斧式的招商引資模式已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新形勢(shì)下的競(jìng)爭(zhēng)要求，暴露出諸多的問(wèn)題。傳統(tǒng)粗糙、低效的坐地招商行將就木，新時(shí)期的園區(qū)招商，還真得需要一些技術(shù)含量和資本含量。目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)有很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商和產(chǎn)業(yè)園區(qū)在充分利用資本的催化和杠桿作用，探索出了一種產(chǎn)融結(jié)合的園區(qū)基金招商新模式，這幾乎已經(jīng)成為了產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的一種標(biāo)配。

案 例：

2017年11月18日，小米第二總部和小米系企業(yè)金山、順為武漢總部，正式入駐武漢光谷金融港。吸引小米和小米生態(tài)鏈企業(yè)來(lái)到武漢建立第二總部的重要原因，是武漢給予企業(yè)的人、財(cái)、地方面多種政策優(yōu)惠和良好的營(yíng)商環(huán)境。其中最明顯的是政府提供資金方面的支持，包括通過(guò)政府產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金的形式參與支持。

除小米以外，科大訊飛、奇虎360、小紅書(shū)、海康威視等數(shù)十家知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已在武漢設(shè)立第二總部或研發(fā)中心。2018年6月，北京舉辦的“楚才回家”活動(dòng)上，58企服、豐巢科技等十家公司也宣布在光谷設(shè)立第二總部。

基金投資招商法，這是二三線城市用以吸引大型企業(yè)的一項(xiàng)重要舉措，湖北省武漢市已經(jīng)走在了全國(guó)前列，一部分城市如安徽省合肥市、江西省南昌市也都紛紛效仿成立相關(guān)基金，用來(lái)招徠具有賦能功能的企業(yè)。

4、眾創(chuàng)孵化模式

目前很多政府園區(qū)平臺(tái)都在這樣操作，僅僅依靠外部招商，逐漸空間逼仄，而很多眾創(chuàng)孵化空間出來(lái)的企業(yè)又會(huì)大量流失到外部去，以“眾創(chuàng)孵化+園區(qū)招商”，就是成為一種生態(tài)閉環(huán)式的對(duì)接模式。而這種模式，又可以和前面的基金招商模式與投資營(yíng)商模式結(jié)合起來(lái)，效果更佳，更持久。

案 例：

張江高科從2015年開(kāi)始推出了“895創(chuàng)業(yè)營(yíng)”，以目前擁有的近10萬(wàn)平方米孵化器，通過(guò)國(guó)內(nèi)國(guó)外、線上線下平臺(tái)，匯聚優(yōu)秀創(chuàng)新項(xiàng)目，“895創(chuàng)業(yè)營(yíng)”已經(jīng)成為園區(qū)培育優(yōu)質(zhì)種子、聚集新興產(chǎn)業(yè)潛力的搖籃。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，張江高科已從國(guó)內(nèi)外海選項(xiàng)目800個(gè)，入營(yíng)項(xiàng)目130個(gè)，項(xiàng)目總估值超過(guò)80億元，獲風(fēng)險(xiǎn)投資30多個(gè)，獲信貸授信10家，陪練陣容超越百人，投資機(jī)構(gòu)可投資總額超過(guò)100億元。張江高科同時(shí)引入硅谷天使基金會(huì)、中以創(chuàng)新孵化中心等與園區(qū)項(xiàng)目對(duì)接，為園區(qū)培養(yǎng)本土引擎儲(chǔ)備了“好苗子”。

5、招商引資飛地模式

2017年6月，國(guó)家部委層面首次就“飛地經(jīng)濟(jì)”和“飛地園區(qū)”進(jìn)行聯(lián)合發(fā)文和高調(diào)支持。這個(gè)辦法打破了招商中的行政界線，意在促進(jìn)各市縣之間的資源流動(dòng)。

二家獨(dú)立園區(qū)打破行政區(qū)劃限制，通過(guò)跨空間的行政管理和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。一些先進(jìn)園區(qū)利用成功經(jīng)驗(yàn)及優(yōu)勢(shì)資源，按照“共建、共管、共享”原則，與其他地區(qū)的市縣、園區(qū)合作，建設(shè)“區(qū)中園”，并成為“飛地型”園區(qū)。

由于土地資源緊張，區(qū)域中心城市普遍面臨著尋找產(chǎn)業(yè)外溢空間的訴求。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和資源局限形成矛盾時(shí)，飛地經(jīng)濟(jì)模式可以讓某些發(fā)達(dá)區(qū)域在不改變行政體制框架的情況下，把一些項(xiàng)目、資金、技術(shù)從發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移到欠發(fā)達(dá)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。雙方在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、稅收分配等方面制定某種合作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)雙贏。

案 例：

在江蘇就有這樣一塊典型的經(jīng)濟(jì)“飛地”——江蘇江陰—靖江工業(yè)園區(qū)。2002年8月，分屬不同行政地區(qū)的縣級(jí)市江陰、靖江共同簽署園區(qū)《聯(lián)合開(kāi)發(fā)備忘錄》；次年2月，正式方案遞交江蘇省委、省政府，8月園區(qū)揭牌；3年以后，園區(qū)被國(guó)家發(fā)改委核準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。兩個(gè)城市直接運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“原創(chuàng)模式”一時(shí)吸引了全國(guó)的目光。

2017年4月26日，江陰、靖江兩地召開(kāi)“聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)協(xié)調(diào)會(huì)”，對(duì)完善融合發(fā)展協(xié)調(diào)機(jī)制、深化兩地干部互掛制度、創(chuàng)新融合發(fā)展運(yùn)作機(jī)制等問(wèn)題進(jìn)行了討論，會(huì)議一致表示要繼續(xù)堅(jiān)持“跨區(qū)聯(lián)動(dòng)、共同開(kāi)發(fā)”的道路不動(dòng)搖，以更高遠(yuǎn)目標(biāo)、更有力舉措、更優(yōu)質(zhì)服務(wù)打造聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、融合發(fā)展的樣板區(qū)。官方稱此次兩地會(huì)商“標(biāo)志著合作共建進(jìn)入了新的階段”。“跨江聯(lián)動(dòng)”與“飛地經(jīng)濟(jì)”緩解了蘇南、蘇中、蘇北嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)失衡局面，江蘇的沿江開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略落實(shí)的更加到位。

6、聯(lián)合招商模式

所謂的聯(lián)合招商模式，在商業(yè)地產(chǎn)里叫做“主力店”“旗艦店”，不同的是，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力店和旗艦店聚集的并非人氣、人流，而是實(shí)實(shí)在在的產(chǎn)業(yè)鏈效應(yīng)，這就讓這個(gè)主力店、旗艦店本身就成為一個(gè)最強(qiáng)有力的招商工具。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)當(dāng)中如果能夠有一個(gè)具有強(qiáng)大號(hào)召力的主力客戶與運(yùn)營(yíng)商捆綁在一起招商的話，往往能夠起到事半功倍的效果，前提是你能夠找到這個(gè)主力客戶，并且給對(duì)方帶來(lái)真正的重大利益。  

案 例：

大連軟件園就是一個(gè)典型的聯(lián)合招商案例，“孫劉聯(lián)盟”，孫蔭環(huán)找到了東軟的劉積仁，東軟這個(gè)旗艦店強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，以及二者合辦的東軟學(xué)院，為大連軟件園早期的招商引資起到了非常重要的作用。

現(xiàn)在宏泰發(fā)展也非常注重使用這種聯(lián)合招商模式，包括在湖北鄂州與順豐合資建設(shè)機(jī)場(chǎng)與空港新城，在全國(guó)范圍與中航通飛聯(lián)手打造通航小鎮(zhèn)等;而政府性園區(qū)也越來(lái)越擅長(zhǎng)使用聯(lián)合招商模式，例如青島開(kāi)發(fā)區(qū)，就和中電光谷、海爾集團(tuán)等，建立聯(lián)合招商小組，制定聯(lián)合會(huì)議機(jī)制，共同籌劃研究項(xiàng)目，共同赴外地開(kāi)展定向性的主題招商，也取得了十分不俗的效果。

7、整體搬遷模式

這種從城市中心向城市周邊整體遷移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市場(chǎng)口都有相當(dāng)?shù)陌盐詹趴赡茏龅剑坏┏晒Γ@其中的紅利可非同小可。

案 例：

現(xiàn)在最當(dāng)紅的雄安新區(qū)，采取的就是這種整體遷移模式，據(jù)說(shuō)已經(jīng)有近百家央企將要浩浩蕩蕩的遷往雄安新區(qū)，當(dāng)然這種整體遷移的招商模式是絕對(duì)復(fù)制不了的。

另外，還有北京的60多家生物醫(yī)藥企業(yè)搬遷到滄州臨港經(jīng)開(kāi)區(qū)內(nèi)的“北京生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園”；北京大紅門(mén)地區(qū)服裝批發(fā)市場(chǎng)、動(dòng)物園服裝批發(fā)市場(chǎng)向廊坊市的永清開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際服裝城和固安開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際商貿(mào)城等地搬遷轉(zhuǎn)移；武漢漢正街商戶向卓爾的漢口北市場(chǎng)整體遷移等。

8、“園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)+”模式

“園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)+”是智慧園區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容，即結(jié)合園區(qū)物業(yè)管理、增值服務(wù)和科技創(chuàng)新服務(wù)等規(guī)劃內(nèi)容，幫助園區(qū)在信息化方面建立統(tǒng)一的組織管理協(xié)調(diào)架構(gòu)、業(yè)務(wù)管理平臺(tái)和對(duì)內(nèi)對(duì)外服務(wù)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。具體來(lái)看，“園區(qū)互聯(lián)網(wǎng)+”主要有以下三個(gè)運(yùn)營(yíng)模式：

一是面向園區(qū)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，借助互聯(lián)網(wǎng)工具提升園區(qū)運(yùn)營(yíng)管理的工作效率，為入園企業(yè)提供更高效便捷的園區(qū)管理和服務(wù)。

二是面向企業(yè)的服務(wù)超市管理系統(tǒng)，構(gòu)建順暢的服務(wù)對(duì)接流程和合理的利益保障機(jī)制，實(shí)現(xiàn)有服務(wù)需求的園區(qū)企業(yè)與相應(yīng)服務(wù)機(jī)構(gòu)的有效對(duì)接。

三是面向園區(qū)/企業(yè)間的集合交易系統(tǒng)，搭建不同園區(qū)之間共享的平臺(tái)級(jí)服務(wù)系統(tǒng)，促進(jìn)不同園區(qū)之間、園區(qū)與企業(yè)之間實(shí)現(xiàn)更廣泛的互動(dòng)，構(gòu)建網(wǎng)絡(luò)化的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。

案 例：

杭州城西科創(chuàng)大走廊作為未來(lái)新經(jīng)濟(jì)的“互聯(lián)網(wǎng)+”新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)聚集地，依托經(jīng)濟(jì)效率、社區(qū)共生、自然景觀和地方文脈的優(yōu)質(zhì)資源，匯集了單一企業(yè)巨型實(shí)體新型辦公園區(qū)、新興中小企業(yè)的孵化空間、“特色小鎮(zhèn)”等大中小規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式，如杭州城西科創(chuàng)大走廊中阿里巴巴西溪園區(qū)、海創(chuàng)園首期園區(qū)與夢(mèng)想小鎮(zhèn)等，均是”互聯(lián)網(wǎng)+“新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特質(zhì)性范本。

如夢(mèng)想小鎮(zhèn)，作為浙江省首批“特色小鎮(zhèn)”試驗(yàn)園區(qū),將傳統(tǒng)倉(cāng)前古鎮(zhèn)建筑、章太炎故居、“四無(wú)糧倉(cāng)”等歷史遺存與新興的“互聯(lián)網(wǎng)+”創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)融合起來(lái)，體現(xiàn)獨(dú)一無(wú)二的文化特質(zhì)的同時(shí)也極大激發(fā)創(chuàng)業(yè)人群的工作效率；引入商業(yè)、居住等多樣化服務(wù)功能,營(yíng)造良好的園區(qū)公共生活氛圍;小尺度的園區(qū)街道與廣場(chǎng)空間也激發(fā)了有活力的人際交往。夢(mèng)想小鎮(zhèn)成為產(chǎn)城融合的新模式,在園區(qū)經(jīng)濟(jì)效率、文化特質(zhì)、人際交往、環(huán)境氛圍等方面都有著創(chuàng)新型的突破。

資本招商適用于投資類(lèi)企業(yè)主持開(kāi)發(fā)的園區(qū)，或與投資企業(yè)有密切合作的園區(qū)。

在實(shí)際開(kāi)發(fā)中由于需要大量的資本投入，對(duì)大部分園區(qū)并不適用，而適用于企業(yè)開(kāi)發(fā)的自有園區(qū)。

資本招商，作為一種不算新的招商模式，迎來(lái)了屬于其的大航海時(shí)代。

 

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