老廠房創意地產試走高端路線 個案租金超新天地     “聚榮軒”租金報價16元/平方米/天 居然高出新天地個案 　　徐健／商報報道 記者近日獲悉，由原上海活塞廠舊廠房改建來的“聚榮軒”生活藝術空間，在今年4月份重新啟動規劃改建后，臨近長樂路的A區開出了13.8元／平方米／天的平均租金價格，最高達到16元／平方米／天，這個報價甚至高于近期“新天地”一例商鋪租賃轉讓的日租金成交價。 　　據志遠地產近期成交一單“新天地”商鋪租賃轉讓合同顯示，租金成交價為13元／平方米／天。雖然因為特殊因素，該案租金屬于享受優惠狀態，不能完全代表新天地的租金水平。但“聚榮軒”可比擬上海最具地標性商圈的租金要價，完全彰顯了其改走“完全高端路線”的決心，顛覆了以往被認知的“老廠房創意地產”以租金廉價作為一大競爭優勢的傳統理念。　　工藝城“敲掉”重來　　聚榮軒生活藝術空間位于陜西南路、進賢路，原系上海活塞廠舊廠房。2005年4、5月份，投資方從活塞廠租下該廠房，改為“聚榮軒”工藝城。今年3月份投資方將原有租客統統“請出”，由臺灣著名設計師重新規劃設計，在保留舊廠房結構和建筑風格的基礎上，融入現代時尚元素，將舊廠房、步行街和藝術品商鋪有機結合起來，形成風格獨特，藝術氛圍濃厚的時尚購物空間。　　聚榮軒投資者陳智榮認為該地段靠近淮海路商圈，老洋房和時尚場所較多，周邊人群購買力較強，因此有志于打造上海文化藝術產業格局中規模最大、實力最雄厚、知名度最高的專業性藝術品交易市場。此次搞整體格局與業態整改，正是針對周邊的人群特征，提高這個項目的藝術氛圍，聚集人氣。“決定整改了以后，不管已經到期或者還沒到期的商家，都在3、4月份的時候清出場了，該賠的賠。”陳智榮透露，包括賠償在內，“敲掉”重來的花費已達到800萬元。　　部分原租客愿試租一年　　成本高了，漲租金似在情理之中，但租金門檻如此高，能有多少商家能承受？　　王偉卓表示，工藝城原先的租金就很高，8～9元／平方米／天。“只能說有些商家是確實賺到錢的。”目前已經有部分原租客愿意繼續試租一年。　　原租客陽光畫廊負責人林青春表示，這其實是一個很有潛力的項目，陽光畫廊將繼續入駐生活藝術空間，目前已付了10000元訂金，所訂店鋪建筑面積41平方米，租金加物業費10元／平方米／天，每月共要付12300元。“先租一年看看，這里地段很好，而且我有很多老客戶都認地方，都在這里做了一年了，就決定繼續做下去。”據悉，除了陽光畫廊之外，原住戶仕畫廊、雅立申畫廊以及一些景德鎮陶器出售商也表示要續租。對于租金是否過高的問題，王偉卓表示，他們的“鄰居”——長樂路沿街街鋪的日租金已達20元／平方米。“其實8號橋他們主要是做創意產業公司的辦公用房，所以租金相對比較便宜些。我們也是做過調查才定的價格，而且作為二房東，本身的租金成本就很高了。”他介紹，該項目的產權屬于活塞廠，當初協議中說明若不拆遷，聚榮軒一方享受永久租賃權。　　據悉，將來入駐該項目的商家協議形式都將是一年一簽，租金價格從6～16元／平方米不等，面積從15～100平方米不等，  物業管理費為1元／平方米／天。蛋糕”有多少人吃得下房地產研究院一位資深人士認為，陜西南路、進賢路這一地塊確實是不可多得的“黃金蛋糕”，但就租金來說，13元／平方米／天的租金仍顯過高。藝術品是個極端行業，價格相差較大，并且廉價藝術品量總占較大比例。“有些名人只會愿意在高檔商場內設點出售，較少關注創意產業園區，因此若是門檻設得過高，招商可能會受阻。”　　上海商業網點辦公室主任浦祖建認為，若是成本較高，不能簡單地使用提高租金的辦法。要吸引商家，應該在配套和服務上入手，加速園區產業化進程，“可以多為畫室和藝術品提供展銷的空間和渠道。”據悉，聚榮軒是盧灣區重點扶持單位，上海書法家協會、美術家協會、工藝美術協會、工藝美術學會均是其合作單位，可謂支持陣容強大。但是，這樣的“高端路線”能走多遠，還需要市場來檢驗。