工業(yè)地產(chǎn)又興“圈地運(yùn)動(dòng)” 　　比起其他行業(yè)的投資，地產(chǎn)行業(yè)的地產(chǎn)投資更像一場(chǎng)“游擊戰(zhàn)”：住宅被宏觀調(diào)控，地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向了寫字樓、商業(yè)等物業(yè)；寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)“調(diào)控”風(fēng)聲吃緊，地產(chǎn)投資又轉(zhuǎn)向了工業(yè)地產(chǎn)。由于其高額的回報(bào)率，眾多的工業(yè)園區(qū)一哄而上開(kāi)始了“圈地運(yùn)動(dòng)”，帶來(lái)了全國(guó)性的用地緊張。在這場(chǎng)圈地運(yùn)動(dòng)中，有積極向上的聲音，也有不和諧的音符。　　聚焦     　　61個(gè)工業(yè)園區(qū)花開(kāi)鄭州    　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是繼住宅、商鋪等房地產(chǎn)投資品種之后，又一種新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品種。隨著科技的發(fā)展，特別是信息和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái)，各種科技工業(yè)園區(qū)取代了廠房，成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的代名詞。新興的科技工業(yè)園早已將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展成融自然、人文、科技為一體的人性化辦公建筑。    　　工業(yè)地產(chǎn)往往是一個(gè)城市乃至國(guó)家的經(jīng)濟(jì)支柱。日本的工業(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對(duì)日本GDP貢獻(xiàn)在40%以上；美國(guó)工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27％，對(duì)本國(guó)GDP貢獻(xiàn)也超出了30％。    　　在我國(guó)沿海城市，工業(yè)地產(chǎn)正成為眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的對(duì)象。深圳工業(yè)園區(qū)的一塊土地拍賣，4家開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)14次的舉牌，以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出標(biāo)底的價(jià)格才競(jìng)得。上海有69個(gè)工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，已有幾十家主要從事規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地廠房開(kāi)發(fā)的企業(yè)。有資料表明，世界上的制造業(yè)重心已開(kāi)始向中國(guó)轉(zhuǎn)移，中國(guó)將成為“世界工廠”。而目前中國(guó)的制造業(yè)僅占全球的7％，要成為“世界工廠”或要趕上美國(guó)27％、日本30％的市場(chǎng)占有率還有很大上升空間。    　　而目前，鄭州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展也蔚為壯觀。像鄭東新區(qū)的加州工業(yè)城、鄭汴路上的澳柯瑪物流園，西開(kāi)發(fā)區(qū)的鄭州紡織工業(yè)基地、二七區(qū)的馬寨食品工業(yè)園區(qū)，滎陽(yáng)的西雅圖華商工業(yè)物流園等。截至2006年年初，鄭州市工業(yè)園區(qū)（集群區(qū)）數(shù)量達(dá)到61個(gè)，這個(gè)數(shù)字還不含高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和出口加工區(qū)里面的工業(yè)園區(qū)，其中初具規(guī)模的50個(gè)，在建工業(yè)園區(qū)11個(gè)。　　觀察     　　工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)投資升溫    　　和鄭州一樣，在全國(guó)其他城市，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展早已到了如火如荼的地步。像著名的復(fù)地、綠地等以前與產(chǎn)業(yè)園區(qū)毫不相關(guān)的企業(yè)也進(jìn)入了工業(yè)園區(qū)市場(chǎng)。    　　為什么工業(yè)園區(qū)備受投資客的青睞呢，這其中又有哪些特殊的原因嗎？    　　一位業(yè)內(nèi)人士分析，一家公司要在異地建設(shè)生產(chǎn)基地，一般要考慮一個(gè)比較重要的因素——土地成本。根據(jù)中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)2004年各季度的調(diào)查結(jié)果分析，2004年，中國(guó)工業(yè)用地價(jià)格平均為每平方米480元，約為每畝32萬(wàn)元。慣常的運(yùn)作是：根據(jù)投資者投資規(guī)模、年產(chǎn)值、帶動(dòng)效應(yīng)的不同，量身定做土地優(yōu)惠政策，投資規(guī)模、年產(chǎn)值、帶動(dòng)效應(yīng)越大的投資者，可獲得越多的土地優(yōu)惠。    　　大部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)的拿地，都是通過(guò)政府征地、拆遷等完成的。這些地，最初的征用價(jià)格都是低得驚人，而這些土地一旦成為工業(yè)園區(qū)后，其升值空間便成幾何級(jí)上漲，有的甚至是翻一番。僅拿地前后的地價(jià)一項(xiàng)對(duì)比，便可讓企業(yè)賺足一把。廉價(jià)土地和“準(zhǔn)增值”，成為對(duì)開(kāi)發(fā)商的第一個(gè)誘惑。    　　另外，高額的回報(bào)率也是眾多企業(yè)緊盯工業(yè)地產(chǎn)的重要原因。    　　據(jù)了解，海外投資機(jī)構(gòu)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報(bào)率。至于進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)而產(chǎn)生的資金門檻高及回收周期長(zhǎng)對(duì)它們來(lái)說(shuō)不算障礙。    　　它們的開(kāi)發(fā)模式可以分為兩種，一是對(duì)值開(kāi)發(fā)，根據(jù)客戶需求制造廠房標(biāo)準(zhǔn)，返租給客戶；二是代租收購(gòu)，收購(gòu)一些帶有租約的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)品。    　　一位業(yè)界人士在閑談中告訴記者：“有些企業(yè)的目的，就是想以工業(yè)項(xiàng)目為借口從政府手中取得土地使用權(quán)，之后它們會(huì)在這塊土地上進(jìn)行建設(shè)，當(dāng)然也    會(huì)在這個(gè)地塊上建設(shè)一塊屬于自己的廠房，但大多數(shù)的土地建設(shè)之后，都拿來(lái)出售。實(shí)際手段，和經(jīng)濟(jì)發(fā)展早期的二道販子手法類似，只是它們投資更大，收益更多。    　　你能夠想像，一個(gè)再大的企業(yè)，如果僅僅用于自己生產(chǎn)，需要修建多大的廠房？有必要建這么大面積嗎？它們的用意，當(dāng)然還是看中了土地的價(jià)值，因?yàn)槎鄶?shù)土地建設(shè)之后，事實(shí)上是賣給了別人。”    　　當(dāng)然，很難說(shuō)所有的工業(yè)企業(yè)用地都出于此目的。通常產(chǎn)業(yè)企業(yè)圈地的方式，都是以工業(yè)用地立項(xiàng)獲得。這種做法很容易理解，目前鄭州市工業(yè)劃撥用地與商業(yè)出讓用地的土地價(jià)格懸殊，通過(guò)工業(yè)用地立項(xiàng)取得的土地使用權(quán)，幾乎可以稱之為低成本高收益的典范。    　　“從市場(chǎng)需求的強(qiáng)度來(lái)看，出租沒(méi)有壓力，投資回報(bào)率保守估計(jì)是8%。”一位溫州投資客宋乙格坦承，從先前的住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，到此次轉(zhuǎn)戰(zhàn)工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，“主要原因是目前工業(yè)園區(qū)的投資回報(bào)率最高”。    　　從調(diào)查情況看，工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定，一般的項(xiàng)目年投資回報(bào)率大約在8％，好的項(xiàng)目能達(dá)到9％，甚至高達(dá)17％。而一些大企業(yè)尤其是跨國(guó)公司的到來(lái)，也使得工業(yè)地產(chǎn)模式日漸盛行。　　思考     　　熱項(xiàng)目更須冷啟動(dòng)     　　工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價(jià)格原本就比中心區(qū)便宜，而且大幅圈地，地價(jià)自然更加便宜。同時(shí)，建成后的工業(yè)園區(qū)，會(huì)吸納當(dāng)?shù)氐囊淮蟛糠秩司蜆I(yè)，也會(huì)解決當(dāng)?shù)馗咝．厴I(yè)生的就業(yè)問(wèn)題，這樣的項(xiàng)目沒(méi)有地方政府能夠拒絕。    　　工業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)園區(qū)體現(xiàn)了一種全新的“造城”概念，同時(shí)，也為城建開(kāi)發(fā)開(kāi)啟了一種新的思維，為房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)打開(kāi)了一扇新的視窗，這樣的產(chǎn)業(yè)形態(tài)也沒(méi)有市場(chǎng)能夠拒絕。    　　但是，目前很多的工業(yè)園區(qū)并不具備園區(qū)的基本要求和特征，有的僅僅圈起一片地、修了幾條路、搬進(jìn)了幾家企業(yè)，就打起了工業(yè)園區(qū)的招牌。     　　據(jù)有關(guān)專家分析，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的舞臺(tái)上，地方政府扮演了十分重要的角色。事實(shí)上，由于基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、配套產(chǎn)業(yè)等不發(fā)達(dá)，二線、三線城市在招商引資方面顯得尤為困難，所以只有靠低價(jià)出讓土地來(lái)獲取投資者的青睞，有些城市還打出了零地價(jià)出讓土地使用權(quán)的口號(hào)。    　　“如果是純住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，我們?cè)谌〉猛恋卣饔玫难a(bǔ)償后就沒(méi)有更多的地方收益了，而物流等工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目更能給當(dāng)?shù)貛?lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)力，持續(xù)增加地方稅收和安排更多的人員就業(yè)。”一位政府官員告訴記者。    　　“我們希望政府能夠制定一個(gè)工業(yè)園區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，給工業(yè)園區(qū)設(shè)一道門檻，來(lái)防止園區(qū)建設(shè)過(guò)多過(guò)濫。”一位業(yè)內(nèi)人士提出這樣的呼吁。    　　最近，據(jù)有關(guān)人士透露，工業(yè)地產(chǎn)將成為下一個(gè)調(diào)控重點(diǎn)。     　　據(jù)了解，自國(guó)土資源部參與宏觀調(diào)控以來(lái)的一些頗有爭(zhēng)議的“關(guān)鍵問(wèn)題、敏感問(wèn)題”，將在國(guó)土資源部的有關(guān)通知中落實(shí)下來(lái)，通知主要包括三大內(nèi)容。其中在第一項(xiàng)中，就涉及了外界廣泛爭(zhēng)議的工業(yè)用地問(wèn)題，通知將做出具體規(guī)定，即建立工業(yè)用地使用權(quán)出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度——最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地使用權(quán)取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，工業(yè)用地原則上應(yīng)當(dāng)招拍掛公開(kāi)出讓其使用權(quán)。   　　此通知一旦發(fā)布，工業(yè)地產(chǎn)可鉆空子的籬笆即將扎緊。　　■記者視角 　　警惕工業(yè)用地“工”變“商”　　用一位投資者的話說(shuō)：“現(xiàn)在工業(yè)地產(chǎn)的政策限制仍然很寬松，大有可為。”    　　從住宅到商辦物業(yè)，再?gòu)纳剔k物業(yè)轉(zhuǎn)至工業(yè)地產(chǎn)，伴隨著顯而易見(jiàn)的投資路線，政策盲點(diǎn)也在相應(yīng)凸現(xiàn)。工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商李林就這樣說(shuō)，這個(gè)工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是他初涉房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)始，但問(wèn)題是，他并不是以開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的名義取得了這千畝土地使用權(quán)，“投資工業(yè)”的說(shuō)辭加上工業(yè)經(jīng)營(yíng)的往昔背景，讓他輕而易舉得到了開(kāi)發(fā)權(quán)利。    　　“用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的名義做住宅和商辦都不合算了，因?yàn)橘Y金門檻太高，而且宏觀調(diào)控政策那么多，沒(méi)有利潤(rùn)可言。倒是工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在還可以乘機(jī)鉆鉆空子。”李林介紹說(shuō)，利用當(dāng)?shù)卣庇谖顿Y的心態(tài)，他許諾可以順利完成招商計(jì)劃，同時(shí)利用園區(qū)合作開(kāi)發(fā)的名義對(duì)外進(jìn)行招租，從而順利獲得了千畝土地的開(kāi)發(fā)權(quán)利。    　　“由于工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)可以起到吸引投資、創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的作用，因此當(dāng)?shù)卣ǔ?huì)采用較為優(yōu)惠的政策進(jìn)行鼓勵(lì)。”仲量聯(lián)行研究部副董事何恩凱表示。    　　“招租的過(guò)程很樂(lè)觀，從市場(chǎng)需求來(lái)觀察，完全沒(méi)有什么壓力。”李林坦率表示。    　　而資料顯示，目前工業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率在8%左右，但這個(gè)數(shù)字背后，還有更大的回報(bào)空間。    　　與商住用地相比，工業(yè)用地使用權(quán)在出讓價(jià)格上的相對(duì)低廉，卻成為開(kāi)發(fā)企業(yè)賺取利潤(rùn)的巨大空間。李林的計(jì)劃很簡(jiǎn)單，在招商計(jì)劃完成之后，蓋好廠房，然后將工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地，以工業(yè)園區(qū)配套的名義建造寫字樓進(jìn)行出讓。這樣一來(lái)，與單純建造工業(yè)廠房的獲利性相比，“投資回報(bào)率”無(wú)疑擴(kuò)大了許多。