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無論是對于政府而言，還是對于產業園區投資者來說，土地和資金常有，而客戶不常有，招商工作始終都是所有工作的龍頭，做好了產業導入和企業引進工作，也就相當于做好了產業園區開發工作的一大部分。那么，產業園區招商面臨的主要問題有哪些呢?最有效的創新招商模式有哪些?
目前，產業園區招商引資普遍面臨三大問題，即產業結構趨同、園區運行效率低下、過度依賴優勢資源。
以上海產業園區為例，結合以往經驗來看，以加工制造業為代表的第二產業一直是上海吸引外資的主要依托，而第三產業的發展水平卻顯得相對薄弱，造成產業結構失衡。同時，現代服務業的重要地位已經節節攀升，無論是國家還是地區經濟的發展都離不開服務業的推動，而上海的服務業顯然無法跟上城市發展的速度，導致城市功能不完善，產業結構過于趨同，且其他地區第二產業的競爭力也在不斷增強。
倘若上海仍然維持在原有產業結構的基礎上而不進行拓展，則會導致惡性競爭的出現，矛盾將愈演愈烈，不僅造成重復建設，還制約了產業園區的可持續發展。
園區運行效率低下
一方面，產業園區內并無完善的管理機構發揮職能，產業園區入駐門檻并無明確限制，也缺乏競爭淘汰、退出機制，導致許多類型相同的企業涌入到園區中，迫使園區的租金水漲船高，企業的凈利潤大大下跌，將導致部分企業外遷，部分企業也會尋求轉租等方式來為自己謀求更多的利潤，長此以往將導致園區出現惡性競爭，不利于招商引資。
另一方面，由于園區內并無明確的知識產權保護力度，導致許多收益良好的企業被其他企業借鑒模仿甚至冒充。企業間的自主創新意識無法得到提高，更多企業習慣侵權、抄襲，從而喪失了創新能力，更加劇了惡性競爭，使得整個園區經濟走向蕭條、衰敗。
過度依賴優勢資源
產業園區的核心競爭力在于形成對手難以模仿的獨特競爭優勢，因此通常會以區域內的專有優勢資源為依托。以赤峰路創意產業集聚為例，該區域的形成主要是設計類企業為利用同濟大學的智力資源和品牌優勢，而產生的自主集聚行為。
但隨著園區內創意企業的數量擴張和規模擴大，部分成長起來的大型設計企業對于區域內的配套生產能力、區域品牌形象提出更高的要求，部分大企業開始遷往陸家嘴、衡山路等區域，制約了赤峰路創意產業園的可持續發展。
最有效的創新招商模式
1、園區PPP模式。
這種模式的開發區通常確定一個較長的運營期限，劃清政府與市場邊界，嚴格界定好角色權益，使有能力、專業化的園區運營商、服務商成為參與產業園區市場化運營的重要力量。隨著政企雙方的利益訴求捆綁在一起，趨于一致，就能夠各顯其能，勠力同心于產業園區的整個生命周期之中，著眼于長遠的規劃和穩定的運營，從開發到招商到城市與產業運營，制造多個發力點。
2、基金招商模式。
在現階段，傳統三板斧式的招商引資模式已經遠遠不能滿足新形勢下的競爭要求，暴露出諸多的問題。傳統粗糙、低效的坐地招商行將就木，新時期的園區招商，還真得需要一些技術含量和資本含量。目前，國內已經有很多產業地產商和產業園區在充分利用資本的催化和杠桿作用，探索出了一種產融結合的園區基金招商新模式，這幾乎已經成為了產業園區招商的一種標配。
3、雙向對流模式。
雙向對流模式是指兩個區域之間的商戶資源雙向對流互通，尤其在當前園區國際化的大潮下，這種雙向對流模式越發有用武之地。中國的企業有走出去的愿望，國外的企業有走進來的想法，產業園區通過搭建平臺渠道，促進中外企業雙向互通的可能性，這種全新的招商模式能夠達成互利共贏，已經有越來越多的園區和企業在嘗試，甚至還被成都高新區提煉為“TSPPP——全球科技園區命運共同體”。
4、眾創孵化模式。
目前很多政府園區平臺都在這樣操作，僅僅依靠外部招商，逐漸空間逼仄，而很多眾創孵化空間出來的企業又會大量流失到外部去，以“眾創孵化+園區招商”，就是成為一種生態閉環式的對接模式。而這種模式，又可以和前面的基金招商模式與投資營商模式結合起來，效果更佳，更持久。
5、“互聯網+”模式。
長期以來，企業選址受到產業氛圍、優惠政策、人才資源、配套服務等多重因素影響和制約，互聯網的出現，讓企業能快速、全面、準確地掌握相關信息，在一定程度上有效降低風險，提高選址效率。
6、聯合招商模式。
在一個產業園區當中如果能夠有一個具有強大號召力的主力客戶與運營商捆綁在一起招商的話，往往能夠起到事半功倍的效果，前提是你能夠找到這個主力客戶，并且給對方帶來真正的重大利益。飛地招商模式也是其中的一種。
7、反向操作模式。
這個“反向操作模式”，則是先有物流倉儲，真正有物流倉儲需求的客戶，可以以更便宜的價格拿到前面的商鋪，構成一種“前店后倉”的形態，這個商鋪的需求是實實在在而非投資投機式的，從而保證商貿和物流真正的捆綁在一起，有可能實現一種創新式的可持續發展。
8、整體搬遷模式。
一般來講這種從城市中心向城市周邊整體遷移的模式可遇而不可求，真的需要在政策口和市場口都有相當的把握才可能做到，而一旦成功，這其中的紅利可非同小可，尤其在產業新城領域的華夏幸福、宏泰發展和商貿物流領域的華南城、卓爾集團，都曾經在這股潮流中獲益匪淺，它們能夠走向資本市場很大程度上是受益于這種整體遷移模式的紅利。
產業園區招商引資的優化建議
第一，完善統籌規劃，推動轉型升級。為促進產業園區更好更快完成招商引資目標，首要前提便是制定好統籌的戰略規劃，以目標為指引推動產業園區的轉型升級。
例如，蘇州高新區作為東部發達地區先進高新區，在招商引資時便積極籌辦各類主題和個性化專業招商會，建好特色產業園;加快分區開發和產業配套區建設，有效整合已具備條件的載體資源，加強成熟載體供應，吸引更多的社會和民間資本投向區域特色優勢產業。
第二，加強政府主導，提高支持力度。政府不僅應發揮政治引導作用，也要營造適宜區域發展的投資環境，加強對于市場秩序的監管與維護力度，進行招商引資活動的管理與組織，同樣也要承擔項目投資與合作的引領者與主導者。
例如，新加坡裕廊工業園在招商引資時，便有著高效快捷的優質政府服務，與政府相關的交易速度很快，成本很低，包括投資許可、城市規劃、營業執照、建設許可、勞動力、稅收、進出口報關服務和其他監管活動。
第三，扶持現有企業，創新融資方法。產業園區的招商引資并不意味著摒棄原有的地方企業，而是要結合地方的區位環境、產業發展特點、資源優勢等情況，進行生產要素的詳細分析比對，在扶持現有企業的同時做大增量、盤活存量，促進產業園區的資源實現整合優化。
第四，組建招商網絡，建設特色園區。對于企業來說，僅憑借個體的產業園區建設發展是無法提高招商引資效果的，區域聯動、協調發展才能夠借助強強聯合來創建特色園區，吸引更多投資者的目光。
例如，成都高新區招商引資時，招商方式由項目招商轉向園區招商，引進跨國財團、跨國公司、投資機構等，進行專業園區成片開發;由單一項目招商轉向產業集合招商，實現核心項目和配套項目的整體引進。
