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在我國(guó)早期的園區(qū)開(kāi)發(fā)中，政府主導(dǎo)的園區(qū)開(kāi)發(fā)公司一直扮演著園區(qū)開(kāi)發(fā)“市場(chǎng)”的絕對(duì)主角。這時(shí)的園區(qū)開(kāi)發(fā)公司雖采取公司化機(jī)制，但更多附屬于政府管委會(huì)，在園區(qū)開(kāi)發(fā)中也主要是進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施建設(shè)。

隨著我國(guó)園區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，標(biāo)準(zhǔn)化廠房、創(chuàng)業(yè)大廈、孵化器、產(chǎn)業(yè)綜合體等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐步興起，使得園區(qū)開(kāi)發(fā)已不僅僅是招商引資的載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)本身就成了一種房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，造就了眾多的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)商。其中也不乏一些誤打誤撞闖進(jìn)“行業(yè)”中的產(chǎn)業(yè)投資者或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不知不覺(jué)地成了“園區(qū)開(kāi)發(fā)商”，致力于園區(qū)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并在市場(chǎng)的洗禮中逐步成長(zhǎng)起來(lái)。

近年來(lái)，在我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，市場(chǎng)化的園區(qū)開(kāi)發(fā)商正在成為一個(gè)活躍的群體。

作為國(guó)際上一個(gè)成熟產(chǎn)業(yè)門(mén)類(lèi)，作為國(guó)內(nèi)一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，園區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)方興未艾。可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)，政府主導(dǎo)的園區(qū)開(kāi)發(fā)商、國(guó)際園區(qū)開(kāi)發(fā)商、本土園區(qū)開(kāi)發(fā)商等都將會(huì)活躍在“園區(qū)開(kāi)發(fā)”行業(yè)。

2019年受經(jīng)濟(jì)和政策調(diào)控影響，房企紛紛業(yè)務(wù)收斂和聚焦，“主業(yè)為基”再次成為主旋律。拿地的重要性被進(jìn)一步凸顯。隨著公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，“產(chǎn)業(yè)+”拿地模式因獲取地塊面積大、拿地成本相對(duì)低，其重要性和可行性再次被房企普遍關(guān)注。

從實(shí)際案例上看“產(chǎn)業(yè)+”仍有可行空間，仍能成為開(kāi)發(fā)商獲取商服和住宅用地的創(chuàng)新拿地模式。但是，模式方法已經(jīng)發(fā)生了根本性變化，不再是“標(biāo)準(zhǔn)化→全國(guó)復(fù)制→規(guī)模擴(kuò)張”的住宅開(kāi)發(fā)思路。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和管理，最后獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的開(kāi)發(fā)模式。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)模式并沒(méi)有太大的差別。優(yōu)點(diǎn)是對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)要求低，資金回籠快，缺點(diǎn)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)合不緊密，難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺的是什么錢(qián)

第一道是資源整合的錢(qián)：即是為政府招商引資，產(chǎn)業(yè)落地的好處費(fèi)。很多時(shí)候，第一道錢(qián)強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)方才是拿大頭的主，開(kāi)發(fā)商完全是跟在背后喝口湯。

第二道是土地整理和開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的錢(qián)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投入大、回報(bào)慢、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，不像住宅地產(chǎn)可以高周轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流上如果無(wú)法平衡前期巨大的投入，那么隨著開(kāi)發(fā)的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。所以，通過(guò)適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，回籠資金，達(dá)到現(xiàn)金流平衡，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商活下去的唯一途徑(不差錢(qián)的開(kāi)發(fā)商除外)。

第三道是租金和資產(chǎn)升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個(gè)非常重要的作用，就是可以用來(lái)做資產(chǎn)證券化。

第四道是軟性服務(wù)運(yùn)營(yíng)的收益：一方面，運(yùn)營(yíng)方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務(wù)平臺(tái)，幫助需求雙方資源對(duì)接，從而獲取服務(wù)增值收益。另一方面，可以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)孵化基金，早期介入項(xiàng)目，助力園區(qū)企業(yè)成長(zhǎng)。

未來(lái)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的軟性服務(wù)收入，一定會(huì)代替銷(xiāo)售、租金等硬性收入，成為主流。

疫情是對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一次洗牌，一方面導(dǎo)致停工停產(chǎn)，對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈、人才鏈、資金鏈產(chǎn)生嚴(yán)重影響;另一方面疫情會(huì)催生新投資、新模式、新業(yè)態(tài)、新基建的出現(xiàn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的功能邏輯向生態(tài)圈邏輯升級(jí)。數(shù)字化轉(zhuǎn)型也將使產(chǎn)城融合，智慧園區(qū)更值得期待。