上海：老廠房轉型商務 探路可持續利用  　　

某種程度上，城雕中心和紅坊文化商務社區的啟動，正是探路上海世博場館可持續利用的研究課題。 　　

在世博會結束之后，場館保留30％左右。不保留的建筑在建造時就應從生態的角度考慮設計，不要留下建筑垃圾。而保留下來的建筑如何利用，如何再發揮商機？不少業內人士認為：老廠房改建項目投資回報率有希望超過8％。 　　

上海規劃局直管的上海城市雕塑藝術中心正醞釀推出配套的紅坊文化商務社區，這個名字，讓人很容易聯想到法國的紅磨坊。 　　

“法國的紅磨坊最初就是19世紀末20世紀初印象主義藝術家的集聚地。上海城雕中心的紅坊文化商務社區，其實走的也是創意文化產業集聚的模式。”負責上海城雕中心和紅坊整體經營管理的鼎杰投資管理有限公司董事長鄭培光說。 探路世博場館 可持續利用機遇 　　

脫胎于上鋼十廠一個老廠房的上海城市雕塑藝術中心僅1.8萬平方米，規模不算大，而配套紅坊文化商務社區建筑面積也不過剛剛超過1萬平方米。雖然不是大項目，但上海市規劃局城雕委有關人士卻表現出對這片老廠房寄予的厚望。 　　某種程度上，城雕中心和紅坊文化商務社區的啟動，正是探路上海世博場館可持續利用的研究課題。 　　

上海世博會的場館計劃是，在世博會結束之后，場館保留30％左右。不保留的建筑在建造時就應從生態的角度考慮設計，不要留下建筑垃圾。 　　

而保留下來的建筑如何利用，如何再發揮商機？對此，同濟大學教授、中國科學院院士鄭時齡在公開場合談及世博會建筑的后續利用話題時明確表示，這些永久保留的建筑應該加強質量，延長建筑的使用壽命。 　　

“我們現在只考慮保留浦西江南造船廠的建筑，因為它要到2008年底才能讓出，到那個時候再拆掉重建肯定來不及，所以江南造船廠的建筑在規劃里面基本上都是保留的，只對建筑進行改造。”鄭時齡表示。 　　

“但是浦東也有相當多的建筑，像上鋼三廠等都有很大很高的廠房，是否對它們加以利用，現在還沒有考慮成熟，這是一個還沒有深入涉及的問題。把它們都變成建筑垃圾很可惜，這些建筑的質量相當高，造型獨特，而且空間大，可以用作展館。”鄭時齡曾向《每日經濟新聞》表示。 　　

“上鋼十廠保護改造的嘗試，對于上海世博會，乃至更廣義的老式工業廠房的保護和利用都有指引作用。”上海市規劃局城雕委有關人士介紹。 推動內環線內老廠房轉型 　　

而問題的又一個關鍵在于：老廠房、舊場館修整之后，租給誰？ 　　

“從目前來看，對紅坊文化商務社區感興趣的，多半是傳媒、建筑規劃設計、廣告和藝術經紀類企業。”鄭培光介紹。 　　而去年被業界津津樂道的“八號橋創意產業園”項目，也是在吸引了諸如SOM、吳思遠工作室等中外大名鼎鼎的機構相繼入駐后，才名利雙收。 　　

在上海市政府已經披露的都市產業主要聚焦三大功能圈中，內環線內的大量老廠房，都要向發展生產性服務業類的都市產業方向轉型，包括科技研發服務、設計創意服務、商務服務和物流服務。 　　

根據規劃，今年起，上海市經委正在劃定區域，計劃先期推動內環線內70個都市產業園區的轉型與升級，其中絕大多數都屬于這類老廠房老倉庫的改建項目。 　　

更大意義也許并不在于老廠房租賃情況的一朝一夕，不少業內人士認為，老廠房改建項目投資回報率有希望超過8％。 　　為了翻修整個雕塑藝術中心及其配套的紅坊文化商務社區，鄭培光透露，先期投資成本已超過5000萬元。 　　

上海市規劃局對于紅坊的預期，顯然已不止造一個藝術家群落自娛自樂的工作室這么簡單：專用溫控、法國新型節能供暖系統和保溫系統、頂尖潔具……除了老廠房的形態是舊的，一切都和甲級寫字樓設備無異。 　　

盡管目前租金尚未確定，但參照與其具有類比性的盧灣區“八號橋創意中心”，后者目前的日租金報價已達6元/平方米。 　　“按目前行情，10％左右的年租金回報率應該不難。”業內人士普遍認為。

王舒 每日經濟新聞