孫榮飛

　　與火熱的上海工業地產市場相比，北京市場顯得較為冷清，但升溫勢頭開始顯現。

　　在北京舉行的“2007投資北京廠房選址論壇”上，100多家企業中有15家企業表達了入駐聯東U谷的意向，但這與聯東U谷容納500家以上企業發展，解決4萬多人就業的目標仍顯 示了一定差距。也更與上海火熱的工業地產市場形成明顯對比。

　　在宣傳策略上，聯東U谷不可謂不盡顯魅力。地處北京東南工業產業帶核心位置——亦莊產業新城中心的聯東U谷，占地面積1300畝，規劃建筑面積100萬平方米，綠化面積20萬平方米，打造生態型、低密度、智能化的風格，集制造、研發、中試、營銷、物流、總部辦公于一體的國際化新型產業園區，享受國家級開發區政策。聲稱是跨國企業進入中國的產業服務平臺，是北京繼CBD之后的又一首腦經濟區，是北京產業升級的示范板塊。

　　北京高力國際商鋪部經理黃啟鋼對《第一財經日報》表示，北京工業地產雖然剛起步，升溫很快，但還不如上海成熟，這也意味著像聯東U谷這樣的北京工業地產有著更多的成長空間。

　　“可能下一個‘熱點’就要到工業地產了。”中國土地學會土地經濟分會秘書長周建春日前坦言，工業用地目前低價出讓，供應量也沒有限制，雖然國土資源部限制，但是地方政府沒有控制，這也給市場一個信號，目前工業用地這一塊還是處于比較容易獲得土地增值回報的階段，它比商業地產回報區域要大。

　　黃啟鋼表示，目前在北京投資寫字樓及商場的商業競爭環境相對激烈,寫字樓及商場的投資成本增長迅速，物業的平均投資回報已開始有所下降，一些發展商對商業地產投資開始猶豫，更多資金轉向工業地產。有些企業也開始轉出了CBD。不久前，凱德置地就收購了位于上地信息產業中心的紅鉆大廈項目的所有權，其租戶為IBM的研發中心。此外，多個國際物流投資基金正在順義天竺以及位于東南部地區的通州馬駒橋尋找投資項目。

　　另一個不容忽視的因素是，北京“限外令”的出臺對于投資北京房地產的境外資本也產生了巨大的影響，全球著名物業公司世邦魏理仕在連續幾個北京房地產市場月度報告中指出，北京的工業物業正在成為境外機構投資者的投資熱點。

　　“隨著市場規模化、成熟化發展，再加上產業鏈規范環境的日趨完善，中國工業地產市場蘊涵的巨大空間，成為外資的關注點。”花旗集團房地產投資部副總裁彭熙說道。

　　據了解，一家北京的開發商最近購置了北京經濟開發區近10萬平方米的倉儲面積，用于發展吸引日本企業客戶的工業園區，2007年第一季度北京經濟開發區(BDA)的倉儲面積僅剩下幾千平方米。而毗鄰的通州物流園也出現工業用地的強大需求，通州物流園還剩下總面積為138736平方米的用地。仲量聯行分析，2007年第二季度將有約2萬平方米的倉儲空間投放市場，另有約25萬平方米的土地用于出售，開價為每平方米825元人民幣。而同期上海工業用地平均土地批租價格約在134美元/平方米。

　　對于上海明顯比北京強大的市場需求，黃啟鋼表示，北京不足之處在于郊區和周邊地區的承接能力不如上海強，外企在北京首選之地還是CBD等市核心區。另外，北京市發改委投資處高西有處長也對本報表示，由于北京人均水資源是全國平均水平的八分之一，人均土地資源是全國平均水平的六分之一，加上北京的能源基本都是從外面調入的，因此北京的工業產業受限制，而城市的產業發展模式又決定了房地產開發模式。“北京資源缺乏決定了必須要走高端、高效、高輻射的產業。”高西有說。

　　北京工業地產如聯東U谷，提出以高端服務業為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫藥和新材料為主導產業，以生產性服務業集聚為主要特征，融合二、三產業發展。