“1號公告”掛牌出讓34塊工業用地，今后上海工業用地轉讓全部采取“招拍掛”形式。研究人士寄望借此堵塞尋租路

　　【網絡版專稿/財經雜志實習記者 范軍利】5月9日，上海市房地局副局長陶校興告訴《財經》記者，在今年“1號公告”將批量工業用地納入招標拍賣掛牌體系后，上海市工業用地將全部采取“招拍掛”形式，推向市場。

　　4月27日，上海市房屋土地資源管理局向社會發布了《2007年國有土地使用權掛牌出讓的第1號公告》，掛牌出讓土地共45塊，其中工業項目用地34塊、經營性用地11塊；涉及寶山、奉賢等十個地區，土地出讓總面積達105.7107公頃。

　　“1號公告”針對土地用途作了詳細的說明，類似民用飛機研發、電子元件等制造業類用地，屬首次掛牌出讓。此次工業地塊出讓面積最大的，為閔行區浦江鎮工-2號地塊(召樓路以東、江月路以北)，出讓面積為18.215公頃，投資強度要求不低于300萬元/畝，競買保證金達630萬元。

　　“上海市工業用地市場流通開始了。”仲量聯行亞太區董事陳立民稱，“1號公告”的發布，意味著上海市工業用地“零地價”時代徹底結束，工業用地轉讓的主導權將從政府轉向市場。

　　工業用地批量“招拍掛”

　　“如此大規模地掛牌工業項目用地，在上海市土地供應史上當屬首次。” 陶校興介紹，此次工業用地出讓價格“只上不下”，絕不低于國家公布的工業用地出讓最低價。同時，為避免毛地(指地上存在需要拆除的建筑物、構筑物等設施的土地)出讓中產生法律繁雜、責任不清及其他糾紛問題，此次推出的34幅工業用地均為凈地。

　　為使34塊工業用地順利進入招拍掛程序，上海市一度叫停工業用地轉讓。今年1至3月，全市未審批一宗工業用地轉讓。

　　去年9月5日發出的《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》(“31號文”)規定，工業用地必須采用招標、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。

　　此后，上海市房地局有關人士兩赴北京，就上海市工業用地招拍掛事宜，向國土資源部作詳細匯報。同時，上海市政府亦出臺文件推進工業用地改革。同年12月8日，上海市房地局首次掛牌出讓三塊約52公頃工業用地，對工業用地“招拍掛”作初步嘗試。

　　“這一舉動從觀念上給了業界一個警醒，打破了以往工業用地協議出讓的‘大一統’格局，為隨后推行大批量工業用地招拍掛作了鋪墊�！币晃簧虾５禺a經紀商表示。

　　此后，歷經市經貿委地價評估、發改委立項以及環保部門協調制定環保標準，上海市多部門協作，對集中批量推出工業用地開展前期準備工作。今年3月，上海市房地局著手在招拍掛環節、流程進度以及具體的容積率、環保要求、投入產出率等方面，制訂詳細的規則及程序。

　　“今后，我們將根據國家政策上對國家級及市級工業區認定的規則，工業用地成熟多少，推出多少。”陶校興說。

　　資質放寬刺激工業地產

　　值得關注的是，“1號公告”對競買者的資質要求較以往有所放寬。上海房地局網站公布的2006年歷次土地出讓公告中，競買者均需為“具備相應房地產開發資質的企業”。此次“1號公告”在“競買資格及要求”中，并未提及上述要求，僅表示“境外的自然人、法人、其他組織；境內已進行工商登記，領有法人或組織機構代碼證和營業執照的企業均可申請參加”。

　　上海市楊浦區一位業內人士告訴記者，房地局在審查實際競買資格時，申請競買的企業仍需“具備相應房地產開發資質”，“1號公告”之所以未點明此項要求，主要是針對“工業項目”的優惠政策。

　　多位業內人士認為，上海工業用地“招拍掛”，將直接刺激開發商開發工業用地的熱情。來自仲量聯行的數據顯示，宏觀調控后，不少開發商已將目光從住宅開發轉為工業用地開發。工業用地開發方式與住宅不同，可事先鎖定固定客戶，使得開發商承擔相對較低投資風險。

　　另外，工業用地的規�；矠橥顿Y者帶來相對穩定的投資回報。一般商用物業年投資回報率在6%-8%之間；工業地產開發約為8%-12%，最高可達15%。

　　另有研究人士表示，工業用地“招拍掛”政策的執行，將在一定程度上遏制土地流轉過程中存在的尋租行為。

　　中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞認為，長期以來，地方政府招商引資的驅動導致工業用地“零地價”甚至“負地價”。經過幾輪土地調控，直接審批新增建設用地的難度加大，但工業用地審批則相對容易。大批土地項目打著工業用地旗號，隨時可能轉為商業規劃，形成了尋租和腐敗空間。

　　業內人士據此認為，嚴格規范工業用地的市場化流轉，將有助于清除土地市場中的干擾因素，促進房地產業健康發展。-