低廉的土地價格，強勁的增長需求，清晰的高回報率，再加上國家宏觀調控政策的日益趨嚴，吸引著越來越多的投資商把目光投向了工業地產這塊處女地。但不得不承認的是，相對于住宅、商服和綜合服務類用地來講，工業地產的發展還只是處于呀呀學語的階段。

規模小 專業化程度低

"目前工業地產的規模較小，專業化程度較低，運作模式還不夠成熟"北京聯東投資有限公司營銷策劃中心總監趙錦明對記者坦言，工業地產產業集聚化現象不夠明顯，融資渠道未能有效搭建，工業用地的集約利用程度低，全國大部分城市工業園區的平均容積率僅在0.8至1.2之間，遠低于日本（2.0至2.5之間）。高力國際商業部高級經理周曉駿驊也表示，工業地產的金融運作手段、規范程度、法律體制等都不夠完善，沒能將分工細化，專業化服務缺失。

阻礙工業地產發展的諸多因素

說到工業地產發展的阻礙因素，趙錦明為我們總結了三個方面：

第一、整個市場的大環境包括政策、金融、配套、體制等不成熟。他說，前些年工業園區一哄而上的"圈地運動"，帶來了全國性的土地資源浪費，而其后出臺的一系列土地政策，又使近期各地的工業地產開發面積受到影響。有資料顯示，2003年全國有3763個工業園區被取消，2004年達到4813個。上海原有的176個開發區已被核減至79個，共減少了378．9平方公里的規劃面積，比清理前減少37．9％，而隨著經濟的發展，國內外企業對工業地產的需求已呈現出逐步上升的態勢，工業地產的供需倒掛以及單一圍繞房地產業經營的園區開發模式已經不適合當前的市場需求。

第二、由于工業地產本身的區域性比較明顯，區域性發展的不平衡導致兩極分化嚴重，工業地產市場本身不成熟。全國目前只有上海、深圳存在專業特色化的工業園區，北京工業地產的發展還只是處于初級階段，其他二三線城市由于工業發展程度及地域等原因發展則更為緩慢。

第三、工業地產商自身的專業能力和開發能力不足。

趙錦明說，工業地產的準入門檻是比較高的，規模較大動輒幾千畝，投資回報周期一般在8~10年，導致有些企業沒有足夠的能力進入，金融配套的方式解決不好的話也會阻礙工業地產的發展。

08年將成為工業地產的交易年

據悉，目前北京地區各工業地產的開發勢頭明顯高于往年，亦莊等地區多個工業地塊紛紛被企業搶占。有分析人士認為，工業地產的回報率在7%～12%，這樣的高回報率是工業地產頗受矚目的一個原因。北京思源置地房地產顧問有限公司副總經理林亞鑫預測到："08年會有越來越多開發商涉足工業地產，今年已經出現了這樣的跡象，08會更明顯，而且工業地產土地出售的價格也會相對便宜。"仲量聯行調查報告顯示2007年下半年北京已有2萬平方米以上的倉儲空間投放市場，另有約25萬平方米的土地用于出售，這些數字在08年將會進一步增加。而目前工業用地每平方米的開價為825元左右，相對于上海工業用地平均土地批租價格134美元/平方米是比較便宜的。

"隨著市場規模化、成熟化發展，再加上產業鏈規范環境的日趨完善，08年對于北京來說將是工業地產升級換代的標致點，會出現更多的工業地產交易。"益言堂房地產經紀有限公司副總經理楊雪東最后指出。

2007-12-25 9:47:00 搜房網