房價經過一年的瘋漲之后出現了“歇一歇”的趨勢，促使房價“休息”的原因在于增加土地供應、增加房子供應、緊縮銀行貸款等，但“土地”資源是有限的，無法一味地放量土地，那么現在只能做的是提高土地的使用率。

2007年1月7日頒發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）中，不僅對住宅用地提出高要求，對商業用地、尤其是工業用地等均開出十分“優惠”的條件，讓人看到工業用地將出現較大的“轉折”。

廣州2007年不僅住宅用地出現活躍，在商業及工業用地上，出讓面積大、成交金額也大，較往年有甚大的提升。商業用地、工業用地的出讓較少有人關注，對后市影響較大。

“工業地產”吸引部分房企投資

2007年1月7日頒發的《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）中第（八）條明確表示：“鼓勵開發利用地上地下空間。對現有工業用地，在符合規劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業用地，要進一步提高工業用地控制指標，廠房建筑面積高于容積率控制指標的部分，不再增收土地價款。”DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事黎慶文針對此條文預測，估計將會有企業轉向發展“工業地產”，將會產生以“工業土地為基礎的，多元化發展的”全新地產經濟。

由于工業用地價格相對于寫字樓等辦公用地便宜，且土地新規中明確：鼓勵提高土地利用率并增加容積率，不再增收土地價款，預計將會有部分項目發展成為“研發性寫字樓”或“花園式寫字樓”等創新項目。

并且，由于鼓勵發展商提高工業用地的容積率，提高土地使用率，意味著獲得工業土地的企業，在不追加土地價款的前提下，可多建廠房或辦公用途物業，此可增加外商對工業用地的興趣。

記者了解到，現廣州市場上已有部分開發企業將工業用地項目建設成為“花園式寫字樓”或“總部大廈”，因為某些研發性企業不需要在城市中心設立辦公用地，便在開發區等園區地帶、生態環境好、景觀資源好、租價相對非常便宜的地方辦公。

工業樓宇租賃活躍，回報率穩定

廣州工業樓宇租賃成交活躍，一些境外基金公司及國內投資者積極尋找合適的物業。配套完善、高素質、收益回報穩定的物業是他們關注的主要目標。自去年至今，國外的投資基金仍然在廣州物色產權清晰、高素質的物業進行投資，以期有穩定的收益。有眾多大型企業及配套完善的開發區始終是工業類型基金關注的焦點。

據介紹，受巨大的市場需求吸引而一手市場供應短缺的影響，一些國際知名的工業樓宇開發商開始積極地從三級市場購入工業樓宇，待進行改造和完善后再推出市場租賃，成為市場關注的焦點。隨著廣州開發區、南沙開發區以及佛山地區工業產業鏈的迅猛發展和壯大，對工業廠房、倉庫以及工業生產、研發用房的需求日益增多。針對這種現象，普洛斯等一批工業地產開發商正迅速做出反應，在上述區域建造或改造了一批切合市場需要的工業物業，并受到市場的普遍青睞。而在花都新國際白云機場周圍，依托良好的空港環境，國內外的地產開發商正積極規劃或建造物流園區，以滿足巨大的市場需求。

小資料

2007年，廣州工業用地出讓備忘

2007年第二季度，廣州市政府推出大量工業用地及商業、金融業用地。該季度中廣州首次公開出讓工業用地，而且限定工業地塊的使用功能和行業，科學城的商業金融地塊則限制租售對象。土地供應主要集中于開發區科學城和永和開發區。2007年6月30日是工業用地要上市招拍掛出讓的大限。廣州開發區率先全國實行工業用地的掛牌公開出讓，按《全國工業用地出讓最低價標準》執行，出讓了大量工業用地、倉儲用地及相關的商業金融業用地。

熱點板塊

南沙開發區

2005年4月28日，國務院正式批準設立廣州市南沙區，南沙具備了“雙重優勢”：作為國家級開發區，繼續為投資者提供國家級經濟技術開發區的各類優惠政策和優質高效的服務。南沙對投資者實行“一站式”全程跟蹤服務，工業投資項目從立項到完成工程施工綜合驗收的辦事審批流程，實行一條龍快捷服務。市政府正式批準南沙為“無費區”，對在南沙注冊投資經營的企業，免收行政管理中的地方性行政事業性收費，有效降低企業運營成本。

科學城

科學城于2007年的土地出讓中不僅有多幅工業用地出讓，還有多幅商業金融地塊成交，可以預想，經過2-3年左右的時間，科學城將一改只有工業園區的現狀，將成為聚集眾多高端樓盤、多個商業城、學校等的“生活小城”。DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事黎慶文表示，近年來，科學城發力于集結“高科技企業”，城市定位也已有所改變，吸引了眾多國際性品牌。從2007年的土地成交情況來看，科學城致力于研發性陣地，未來數年將是廣州又一個新的經濟增長點。

看點一

本土發展商看好商業用地

去年，廣州共成交21宗商業、金融及辦公等地塊，成交金額共89.8819億元。在珠江新城的三幅商業用地樓面成交價中，也看出該核心區商業價值在發展商心目中的位置一路攀升，如于2007年5月，由保利地產拍下的珠江新城A4-5地塊，樓面價為8358元/平方米，同一天，由永恒投資有限公司拍下的珠江新城I1-3地塊樓面價已達9568元/平方米，較富力公司一年前創下的珠江新城最貴商務地價4566元/平方米的紀錄翻了一番多。成交金額方面排行第三的是，2007年5月9日，海珠區琶洲PZB1401地塊由經匯有限公司以7億元一舉拿下，該地塊折合樓面地價為8196.7元/平方米。業界無法想到，時隔兩個月之后，2007年7月19日，被泰華房地產（中國）有限公司拿下的天河區珠江新城B1-3地塊，樓面價已上升為11912元/平方米。

點評：商業項目一直都是“硬骨頭”，在廣州，已有多個商業項目先后“難產”或“擱淺”的著名案例。但隨著企業自身發展及上市融資之后，廣州本土開發企業也逐漸嘗試涉足于此，包括富力等大型民營企業。2007年10月于香港主板上市的廣東奧園置業有限公司與耀發投資有限公司在去年12月份時也開始在土地市場上出擊商業項目，當時投得番禺區中心城區南區福德路北側政府儲備用地南區2-1地塊，總建筑面積約18萬平方米。被業界認為，上市企業的一種戰略轉型。

看點二

工業一手市場嚴重不足

2007年，廣州市政府共出讓40宗工業用地。其中，第3季度廣州工業用地交易較為活躍，廣州開發區十三宗工業用地于本季度成功出讓，涉及土地面積約70.96萬平方米，成交單價約為600元/平方米。廣州開發區和南沙開發區于第四季度成功出讓了15幅指定行業用途的工業用地，涉及土地面積210.88萬平方米。從成交價格來看，本季度廣州開發區所出讓的工業地塊樓面價格為240-369元/平方米，而南沙開發區為168元/平方米。

點評：記者了解到，國內對土地嚴控的文件一直緊追，從2006年9月份已開始。《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》于2006年9月發出，該《通知》出臺后后，工業地價升幅達至一倍。廣州開發區統計數據顯示，至去年3月，開發區世界500強企業項目已增加至95個。由于工業樓宇一手市場長期供應量不足，而市場需求量強勁，使廣州工業樓宇的租賃和銷售成交保持活躍。廣州的工業樓宇租賃與銷售一直出現緊張局面，每一季度都呈現供需的極大矛盾，比住宅更甚，因此吸引了有國際性知名的工業地產商進駐。對工業地產一直跟進調查的DTZ戴德梁行策略發展顧問部負責人告訴記者，在去年的第一季度中表現最為明顯，廣州新建工業樓宇的成交面積約1.99萬平方米，同比增長了333%.由于工業土地的長期短缺，廣州工業廠房的租賃持續保持活躍。同樣，知名零售品牌的快速擴展要求市場能提供更多高質素的倉儲物業出現。

說法

工業樓宇租金保持上升趨勢

DTZ戴德梁行認為，相對于巨大的市場空間，廣州的工業用地顯得捉襟見肘，而政府對每一宗工業用地的指導性限制，雖有利于本地產業鏈的形成和完善，但卻直接影響了工業樓宇市場的自發供應和需求。工業用地供應不足仍然是局限工業樓宇供應的主要瓶頸。然而，相對于巨大的市場需求，工業樓宇的供應仍然顯現不足，加上新供應的物業租金較高，預計廣州工業樓宇市場的租金仍然保持上升趨勢。

國內的地價沒超出境外公司底線

廣州屢屢創造商業“地王”的多為境外公司。合富輝煌集團研究部首席分析師黎文江認為，“境外公司的資金實力強，市場運作經驗豐富，能夠承受較長的投資回報周期。同時，國內的地價與國外相比并不算高，還沒有超出境外公司的底線。國外大公司對于CBD的要求主要是凸顯身份和優質服務，對價格并不十分在乎。因此，目前還不用擔心商業地價過高的問題。”