新增80萬平方米 寫字樓不再供不應求

2008年，上海寫字樓市場將新增供應量84.5萬平方米，這一供應量達到歷史年平均水平的2.5倍，將結束幾年來市場供不應求的局面2008年，上海寫字樓市場將新增供應量84.5萬平方米，這一供應量達到歷史年平均水平的2.5倍，將結束幾年來市場供不應求的局面。這是來自仲量聯行年度報告中的數據。“2008年，辦公樓市場將形成新格局，”仲量聯行董事總經理顧東尼表示：“2008年浦東市場的大量供應將改變現在的市場格局，而2008年第一批交付使用的辦公樓的市場表現將為之后竣工的項目設定標桿。”

盡管如此，鑒于2007年底租金的強勁表現，仲量聯行亞太區董事陳立民表示，2008年的上海寫字樓租金依然會有上漲趨勢。隨著業主們面臨來自新供應量的競爭壓力不斷增加，浦東的租金增長速度將會有所減緩。“因此那些需要以更具吸引力的租金確保未來擴張需求的公司，將促成一批新的租賃交易應運而生。同時，浦西的租金也將平穩上升。預期至今年年末，浦西的空置率將保持在1％至2%，浦東將上升至8％至10%。”

事實上，截至去年年底，低空置率已促使上海的租金價格較之前年同比增長14%，而在浦東地區，這一數字更是達到了17%，凸現了建造新的辦公空間的緊迫性。陸家嘴地區未來幾年內將有大量的新樓供應，將吸引不同行業的租戶相繼入駐。會計師事務所在IPO業務的推動下迅速擴張，意味著他們需要更多的辦公空間以容納越來越多的會計人員。而銀行也并未受到國外信貸緊縮的影響，各營業廳繼續迅速擴張。

2007年第四季度被收購的中區廣場和高騰大廈，近期成為此次租金上漲浪潮中的領頭羊。同時，與它們毗鄰的一些大廈的租金也隨之上升，環比達到8%。“隨著市場的不斷調整，我們有理由相信一些中端的甲級辦公樓也將憑借他們便捷的地理位置和租戶們的強勁需求迅速調整租金。可以預見，有較高租金承受能力的租戶將會陸續取代那些租金承受能力較低的租戶。”陳立民表示。

與此同時，由于有租戶正在尋求浦東以外的非中心區域辦公場所，這也促使虹口和虹橋等新興核心商務區的崛起。中信集團項目把虹口區納入了規劃版圖。長房國際大廈、東銀商務中心和古北國際財富中心等一些高檔辦公樓供應，則將使虹橋重新引起市場的關注。越來越多的甲級辦公樓開始出現在城市的新興區域：虹口區將在未來４年內供應41.1萬平方米的甲級辦公樓空間，長寧區也將提供48.5萬平方米的辦公空間。這一趨勢將給那些大公司提供更多符合他們需求的選擇，并且，隨著上海軌道交通的不斷延伸，更將有效分離前方和后方辦公場所。

土地供應限制 工業地產空置率走低

不斷增長的租金水平將支撐更高的市場價格，且令毛收益率保持在8%至10%這樣一個仍具吸引力的水平蓬勃的對外貿易以及強勁的制造業需求促進了2007年工業物業市場的增長勢頭。記者從高力國際的年終回顧報告中獲悉，2007年，上海主要工業區空置率也探至歷史低值，達到2.4%。而去年開始執行的新的土地政策要求工業土地必須通過招拍掛的方式轉讓，顯著提高了新推土地的價格并刺激目前工業區物業市價的上漲。

去年，上海工業園區共有69.92萬平方米的面積完工，暫時緩解了市場租賃供應緊張的狀況。然而，張江和松江的需求依然穩定上升，這兩個工業園區年底基本接近滿租狀態。同時，來自外國及本地制造業者的需求加上空置率的下降推動租金比上年度上漲12.1%，達到0.87元/天/平方米。與此同時，土地價格依然在上漲，2007年第四季度，主要工業區平均市價年度上漲6.9%到3777元/平方米，使得收益率小幅下降至低于9%。

今年的工業物業供應方面，高力國際研究與咨詢部董事李慶賢表示，由于2007年土地管理局采用了年度配額制度，2008年工業土地供應將會面臨更多限制。因為目前物流行業稅收水平較低，因此更多的工業區不太愿意將土地分配用于物流開發。至于商務園區市場，2008年新增供應有望達到26.048萬平方米，其中77%位于漕河涇高科技園區。“我們預計，2008年在市場需求日趨殷切下，工業區整體空置率將繼續走低。然而，人民幣升值以及不斷上漲的勞動力成本和生產成本，可能降低中國的出口競爭力，并且抑止一些外資的擴展需求和投資主動性。一些成本謹慎型的物流運營商可能會選擇考慮投資其他二級城市，這從長期來看，將增加空置率上升的風險。”

而銷售方面，自2007年１月開始執行的土地政策要求，所有工業土地必須通過招拍掛轉讓。預計2008年的土地價格將進一步上漲。因為土地價格是推動工業物業價格的重要因素，預期后者也將走高，特別是在那些對于高質量物業有強勁需求的區域。“即使如此，我們認為，不斷增長的租金水平將可支撐市場價格的上升，且令毛收益率保持在8%至10%這樣一個仍具吸引力的水平。”李慶賢告訴記者。

進入2008年后，在經濟持續強勁以及出口增長的支撐下，高力國際預計，上海對外貿易將繼續呈樂觀之勢。個性化定制以及建后租回的開發策略日益受到出口商、制造業者以及其他跨國公司的歡迎。未來，洋山深水港的開發以及浦東機場二期建設將可能吸引更多出口加工相關的投資活動，并且增強對于倉庫和工廠方面的額外需求。