在中國(guó)剛剛啟動(dòng)不久的工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，幾大房地產(chǎn)信托基金的齊聚讓不少人相信，一波全面的投資熱潮即將到來(lái)。外資在房地產(chǎn)方面的投入一直被各地政府視為帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的力量之一。房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)幾年成為僅次于通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造行業(yè)的第二大外商投資行業(yè)。

2006年是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)頒布政策最多的一年，先有國(guó)六條，然后有國(guó)六條細(xì)則，隨后土地出讓金轉(zhuǎn)讓制度、土地監(jiān)察制度、限制外資準(zhǔn)入等紛紛走上前臺(tái)。期間，還伴有調(diào)高工業(yè)用地基準(zhǔn)價(jià)的風(fēng)聲傳出。這些政策顯示了政府部門(mén)要為房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的決心。而對(duì)

于剛剛煥發(fā)起在中國(guó)工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資熱情的國(guó)外投資者來(lái)說(shuō)，還有許多要做。

倉(cāng)儲(chǔ)需求量增加

2004年4月國(guó)土資源部做出政策調(diào)整以來(lái)，進(jìn)入中國(guó)的房地產(chǎn)投資，40％是在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。外資進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)，為業(yè)內(nèi)帶入了先進(jìn)的理念和規(guī)范的模版。專(zhuān)業(yè)的國(guó)外投資者在選址和土地談判上都會(huì)有一套成熟、精細(xì)的工作流程，在市場(chǎng)預(yù)期和成本控制上控制得力。但是，目前的一些標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)，造好了兩年不到就已裂紋叢生。比如，上海市現(xiàn)有倉(cāng)庫(kù)總面積是1100萬(wàn)平米。而框架鋼結(jié)構(gòu)單層倉(cāng)庫(kù)只有10％，即100多萬(wàn)平米。絕大多數(shù)都是混凝土結(jié)構(gòu)的老式倉(cāng)庫(kù)。其中不乏市郊農(nóng)民為了出租牟利而匆忙搭建的房屋。許多倉(cāng)庫(kù)還談不到存貯質(zhì)量，甚至連消防設(shè)施都沒(méi)有。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在各地興建的“標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)庫(kù)”并不能用“先進(jìn)”來(lái)概括，“他們只是滿(mǎn)足了現(xiàn)代物流的基本需要。隨著“世界工廠”的加速運(yùn)轉(zhuǎn)，國(guó)內(nèi)零售業(yè)呈現(xiàn)出逐年30％左右的增長(zhǎng)，而其對(duì)物流的貢獻(xiàn)率達(dá)到75％。包括奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)、亞運(yùn)會(huì)等大型活動(dòng)的相繼舉辦，業(yè)內(nèi)人士對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)需求大幅度增長(zhǎng)普遍持樂(lè)觀態(tài)度。“照以往經(jīng)驗(yàn)，奧運(yùn)會(huì)時(shí)，一個(gè)電視臺(tái)就動(dòng)輒租用3萬(wàn)平米的倉(cāng)庫(kù)。需求量太大了。”專(zhuān)家認(rèn)為，2010年以前，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)并不會(huì)改變供不應(yīng)求的狀態(tài)。

有人表示，那些真正的工業(yè)地產(chǎn)商有可能會(huì)出于戰(zhàn)略考慮轉(zhuǎn)讓地塊，真正需要區(qū)分的概念是短期投資和長(zhǎng)期投資。專(zhuān)家則認(rèn)為，利潤(rùn)是商者的第一要義，無(wú)關(guān)形式。況且業(yè)外資金與咨詢(xún)公司、業(yè)內(nèi)企業(yè)的合作也并不會(huì)對(duì)行業(yè)產(chǎn)生不良影響。業(yè)內(nèi)人士和業(yè)外人士達(dá)成共識(shí)的一點(diǎn)是，中國(guó)現(xiàn)階段對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)的強(qiáng)勁需求造就了如此“暴利”的金融衍生品。

制造基地紛紛落戶(hù)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)以每年10％的平均速度迅猛成長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)投資增速?gòu)?qiáng)勁。一些跨國(guó)企業(yè)的生產(chǎn)制造基地落戶(hù)中國(guó)的勢(shì)頭不減。專(zhuān)家認(rèn)為，世界工廠并不是圖有虛名，連帶產(chǎn)業(yè)需求也高速攀升。而隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，工業(yè)地產(chǎn)越來(lái)越顯現(xiàn)自身的投資潛力。

據(jù)仲量聯(lián)行透露，目前他們正在為數(shù)家海外投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的咨詢(xún)，有的已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。而世邦魏理仕和戴德梁行等機(jī)構(gòu)的研究動(dòng)向也表明，一直關(guān)注中國(guó)國(guó)內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的海外投資機(jī)構(gòu)，近期均開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。

“工業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格是被明顯低估了的。”一位具備相當(dāng)資產(chǎn)的投資者說(shuō)，“招投標(biāo)機(jī)制在商用或民用房產(chǎn)的出讓中運(yùn)用已相對(duì)成熟。但工業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)格根本無(wú)法控制。”他認(rèn)為，與商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)相比，以工業(yè)名義出售的地皮簡(jiǎn)直就是白送。