經(jīng)濟型連鎖酒店特許加盟ABC

       4年前，上海徐家匯的沈先生加盟的一家國內(nèi)經(jīng)濟型連鎖酒店使他今天的日子越來越好過了。89間客房一年獲利300多萬元，平均一間客房一天就能帶來100元的利潤。2004年酒店的營業(yè)利潤達到了255萬元，2005年突破了300萬元。這個營業(yè)利潤其實已經(jīng)扣除了除房屋折舊(房產(chǎn)單位自有，此利潤數(shù)未考慮房屋成本或計提折舊)以外的全部成本，包括員工工資、稅收等等，當(dāng)然也包括加盟管理費，這是按照營業(yè)額的3.5%繳納的。

 　　特許加盟經(jīng)濟型連鎖酒店有這么大的魅力？我們?nèi)绾蝸硗顿Y和特許經(jīng)營連鎖型的酒店呢？

 　　特許加盟之物業(yè)

 　　目前，從物業(yè)角度而言，比較常見的加盟經(jīng)濟型酒店的方式有兩種，一為長期租賃房產(chǎn)，并對其進行改造從而達到加盟品牌的統(tǒng)一要求；二為按照要求，在空地上新建可以加盟品牌的物業(yè)。不管是何種方式，特許方都對加盟者的物業(yè)提出了一定的量化要求(見表一)。

 　　如果按照目前在經(jīng)濟型酒店中常見的平均每個客房25平方米計算。從這些數(shù)據(jù)分析，各特許商對于物業(yè)的要求差別并不是十分明顯。但對于投資者而言，可以根據(jù)現(xiàn)有物業(yè)的實際情況進行挑選，所持物業(yè)建筑面積足夠大的投資者相對而言選擇面更為充分一些。

 　　除對物業(yè)面積上的要求之外，各特許商對于物業(yè)所處的地理位置都有一套判定標準。單從這一條而言，各家的取舍十分統(tǒng)一，概括言之，無非是如下兩種：位于城市的市級商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心、會展中心、物貿(mào)交易中心、大型游樂中心、中高檔(大型)居民住宅區(qū)等商業(yè)成熟區(qū)域；或靠近火車站、機場、碼頭、長途汽車站、高速公路客運中心區(qū)域、地鐵沿線、高速公路城市入口處、主要道路交叉道口、交通樞紐中心等交通要塞。它們所共同具備的條件是交通流動性好，進出口便利、寬敞，并且有良好的可視性和可進入性。

 　　從以上兩種選址傾向而言，在入住率可以維持在一定高度的情況下，不過分追求黃金地段，但是交通便利非常必要。

 　　特許加盟之投資

 　　與很多可供加盟的特許項目相比，經(jīng)濟型酒店讓諸多有意參與其中的投資者望而卻步，很重要的一個原因就是它有著較高的準入門檻(見表二)。

 　　以上計算都是以改造現(xiàn)有物業(yè)為準，如新建物業(yè)，前期投資額需增加一倍左右。在一次性支付數(shù)額較大的前期投入之后，作為連鎖體系中的一員，享受品牌、管理、銷售、培訓(xùn)等方方面面支持的同時，加盟者每月也需支付一定的費用于連鎖體系。從目前了解的情況，各品牌在每月收取管理等費用的比例上也有不少出入(見表三)。

 　　不難看出，每月統(tǒng)稱加盟管理費的收取主要分為固定和浮動兩種。浮動的加盟管理費收取方式對于投資者而言，就像一把雙刃劍，在經(jīng)營狀況不佳的情況下，有理由向總部提出要求下浮；但在供銷兩旺的情景之下，也就必須接受特許方提高管理費的要求。

 　　特許加盟之投資回報

 　　作為一項高額支出的加盟行為，投資者最為關(guān)心的便是資金風(fēng)險和投資回報率的問題。就現(xiàn)階段而言，盡管資金門檻較高，但是較快的投資回收周期正是吸引投資者躍躍欲試的一個重要原因。

 　　從我們所得到的數(shù)據(jù)來看，對于非自建性質(zhì)的經(jīng)濟型酒店而言，一般在5年左右便能回收前期投資，一些地段上佳的單個門店，僅僅在開張一年半的時間內(nèi)，就已將資金全部回收。同時，這也說明，不同的地理位置對于投資回收的周期也有一定的影響。

 　　各個不同品牌的經(jīng)濟型酒店對于投資回報周期的得出，來源于他們對年投資收益率的估算。下表是以一家建筑面積3450平方米，100間客房，年平均出租率85%，平均房價170元，特許5年期為例的模擬收益。從房價和年平均出租率等數(shù)據(jù)來看，這一表格的計算比較保守(見表四)。

 　　從各連鎖品牌對于投資回報周期的估算，加上前文對于前期投入的比較，投資者不難推算出各品牌經(jīng)濟型酒店的平均年投資收益率。

 　　特許加盟之資金

 　　加盟經(jīng)濟型酒店前期的資金壓力不言而喻，為了吸引更多致力于此項事業(yè)的投資者，并快速擴張門店數(shù)，去年國內(nèi)幾家知名經(jīng)濟型連鎖酒店推出了一項助業(yè)計劃。在計劃中，這些酒店與銀行將聯(lián)合為加盟該酒店的業(yè)主提供資金服務(wù)。對于自有產(chǎn)權(quán)的加盟店，經(jīng)銀行評估后，將提供貸款以支持加盟店的投資需求，其中貸款不超過總投資的50%、最長期限為5年；對于沒有產(chǎn)權(quán)的加盟店，經(jīng)評估合格后，也可獲得總投資額的30%至50%、最長期限為5年的貸款，錦江國際則為加盟者提供全額連帶責(zé)任擔(dān)保。但加盟店業(yè)主需將所擁有的股份權(quán)質(zhì)押給錦江國際，作為反擔(dān)保。

 　　經(jīng)營風(fēng)險提示

 　　相對而言，經(jīng)濟型酒店的年收益是比較高的，但在高收益的同時也會存在高風(fēng)險。主要有以下幾點：第一，投資人最好具備一定的酒店管理經(jīng)驗，或者是酒店專業(yè)出身。第二，因為有很多有資金實力的連鎖機構(gòu)都在積極進入這一市場，投資者如果沒有準確的定位，成功的希望就不大，所謂“經(jīng)濟型”的單體酒店既不加盟品牌連鎖酒店，也無意樹立自己的連鎖品牌，認為只要借用“經(jīng)濟型”概念就能賺錢，這顯然是錯誤的。第三，由于資金門檻高，經(jīng)濟型酒店不是小額的投資，它一般需要500萬～1000萬元的啟動資金。所以如果你沒有足夠的資金實力，就要三思而后行。