上海南部商業(yè)組團(tuán)：軌道交通助力商鋪投資

       東、南、西、北、中——五大地理概念的商業(yè)組團(tuán)便形成了上海的商業(yè)脈理。在上周，我們介紹過了以浦東新區(qū)為主的東部商業(yè)組團(tuán)，本周，再讓我們來看一下包括了盧灣區(qū)、徐匯區(qū)和閔行區(qū)的南部商業(yè)組團(tuán)。

 　　在南部商業(yè)組團(tuán)，繁華的淮海路商圈、成熟的徐家匯商圈、崛起的七寶商圈等早已為業(yè)內(nèi)認(rèn)可。而在新一輪的城市發(fā)展中，隨著多條軌道交通的建成通車，正有越來越多“沿站”商鋪，成為南部商業(yè)熱點的重要組成部分。

 　　盧灣區(qū)：銷售型商鋪“斷檔”

 　　盧灣區(qū)一直是上海商業(yè)市場中受關(guān)注度最高的區(qū)域之一。從商圈分布來看，中原地產(chǎn)的分析師介紹，市級商圈有淮海路、新天地，區(qū)級商圈有打浦橋、太平橋，還有近年來區(qū)內(nèi)高檔住宅的迅速開發(fā)所產(chǎn)生的不少社區(qū)商業(yè)配套。

 　　然而，目前盧灣區(qū)商鋪的新增供應(yīng)量卻很少。來自信義房屋的統(tǒng)計顯示，今年上半年，上海市共批準(zhǔn)預(yù)售商用物業(yè)329.37萬平方米，但其中盧灣區(qū)商用物業(yè)市場在此期間新增供應(yīng)為零。

 　　作為上海的主要商圈之一，淮海路商圈不得不提。業(yè)內(nèi)人士分析，淮海路具有成熟商圈的先天優(yōu)勢。由于歷史原因造就的商業(yè)中心，以及合適的街道寬度，很容易聚集人氣、造就旺鋪。而附近大量的高檔寫字樓也帶來了較高的消費潛力。調(diào)查表明，在南京路、淮海路、四川路、張楊路等幾個新老商圈中，淮海路的入駐率一直居高不下。

  　　高入駐率也使淮海路的租金逐年上漲。從2002 年起到2005 年初，淮海路商鋪的租金呈現(xiàn)明顯漲幅。而從2005 年起，租金的增長趨勢開始慢慢冷卻下來。但總體來看，淮海路商鋪的租金價格還是一路上揚。根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心8月份的監(jiān)控數(shù)據(jù)，淮海路商圈的租金價格在28-34元/平方米/天，僅次于南京路。

 　　目前，淮海路底樓商鋪已基本滿租，而周邊路段如陜西路、雁蕩路、茂名路等也逐漸開始有二線品牌的中高檔商鋪入駐。這些入駐的商鋪針對周邊白領(lǐng)，價位較高，品牌個性突出，同時由于其租金比淮海路低，因此迅速繁榮起來。

 　　另外，根據(jù)盧灣區(qū)的“十一五”規(guī)劃，未來5年該區(qū)將建設(shè)的商辦項目總量將不下180萬平方米。其中，僅太平橋地區(qū)的商辦設(shè)施建設(shè)總量，就將達(dá)47萬平方米；此外，中部的打浦橋、建國路有52萬平方米的商辦設(shè)施將要建設(shè)；南部的局門路、日暉東路板塊也將有78萬平方米的商辦設(shè)施建成；加上淮海中路板塊7萬平方米的商業(yè)設(shè)施，總開發(fā)量將達(dá)184萬平方米。

 　　徐匯區(qū)：商業(yè)空置率最低

 　　來自高力國際的統(tǒng)計顯示，截止到今年6月份，上海優(yōu)質(zhì)購物中心的平均空置率約為11%。其中，徐匯區(qū)的空置率最低，僅為0.3%；其次是靜安區(qū)，空置率為3%。

 　　從商圈分布來看，中原地產(chǎn)的分析師介紹，徐匯區(qū)的徐家匯、萬體館-漕河涇、上海南站等都是目前市場關(guān)注度較高的商圈，此外華涇、植物園地區(qū)的社區(qū)商業(yè)也在逐步發(fā)展。

 　　正是地鐵1號線動遷的人口讓徐家匯成為又一個城市中心。東方商廈、港匯廣場、太平洋百貨、匯金百貨、新路達(dá)廣場、美羅城等商業(yè)設(shè)施讓徐家匯商圈崛起，周邊環(huán)繞著衡山路休閑娛樂街、宜山路建材家具街等市級專業(yè)特色街，形成了強烈的輻射效應(yīng)。而隨著4號線、7號線、9號線等軌道交通的發(fā)展，軌道交通商業(yè)或又將成為徐匯區(qū)商業(yè)發(fā)展的亮點。

 　　資料顯示，迄今為止，徐家匯以45萬平方米的營業(yè)面積規(guī)模依然傲踞上海商圈榜首。徐家匯商圈也是目前經(jīng)濟(jì)增長最快的商圈，年社會消費品零售總額高達(dá)70多億元。而根據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心8月份的監(jiān)控數(shù)據(jù)，徐家匯商圈的租金價格在22-28元/平方米/天，位于南京路、淮海路之后，排名第三。

 　　但目前上海各大商圈已經(jīng)展開“爭霸戰(zhàn)”，南京路、淮海路、五角場、中山公園、張楊路在未來的3到5年內(nèi)各自的商業(yè)面積都將超過50萬甚至100萬平方米，即使七寶、莘莊、虹橋等區(qū)級商圈的規(guī)模也都將超過40萬平方米，對徐家匯商圈的沖擊會比較大。

 　　閔行區(qū)：地線5號線閃現(xiàn)商機(jī)

 　　2003年底，貫穿閔行區(qū)的地鐵5號線成為上海南部地區(qū)最重要的交通樞紐，隨著莘莊等大型居住區(qū)的成熟，5號線沿線的大量旺鋪也逐漸展露“聚財”之相。

 　　5號線沿線11個站點中，除莘莊站外，春申站、顓橋站、東川路站和金平路站正在發(fā)展成大型成熟商業(yè)區(qū)，由于上海南部為重要的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，相對于消費潛力，該區(qū)域處于明顯的商業(yè)不飽和狀態(tài)。其中春申站除東面迪卡儂運動超市外，西面無大型商業(yè)配套，再往東到達(dá)春申購物中心還需要2站路。而顓橋站位于顓橋老鎮(zhèn)，新的居住社區(qū)也正在形成，人流量大，但缺乏大量商業(yè)設(shè)施。東川路和金平路站則位于老閔行地區(qū)，西面商業(yè)已經(jīng)相對成熟。但相比于東面交通大學(xué)閔行校區(qū)、華師大閔行校區(qū)、交大附中等多所學(xué)校的學(xué)生消費群體而言，商業(yè)供給仍顯不足。

 　　另外，閔行區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)成熟區(qū)龍茗路和古美路也是商鋪掘金的不錯選擇。龍茗路顧戴路商圈輻射的面積南達(dá)古美北路，北到漕寶路，三大商業(yè)集中地段已經(jīng)初步成型。古美路則主要由兩大商塊組成，一是古美路顧戴路口新增的商業(yè)裙房設(shè)施，另一個是近南方商城的住宅裙房商業(yè)街。

 　　根據(jù)調(diào)查，居住社區(qū)的規(guī)模環(huán)境與公用配套設(shè)施等因素在商鋪收益決定因素中起到關(guān)鍵性作用�？傊�，無論是大型商業(yè)中心還是社區(qū)商業(yè)裙房，應(yīng)提醒投資者，商鋪距軌道交通站點的距離與大型社區(qū)的距離都是重要的投資參考要素。

 　　商鋪投資的“方向和主義”

 　　“一鋪養(yǎng)三代”，好的商鋪似乎越來越可遇不可求。而一旦談到商鋪投資，也往往被認(rèn)為是有錢人的選擇，因為動輒就得上百萬元的投入。但是，新政調(diào)控下的住宅投資已經(jīng)被冷落，投資者也開始關(guān)心起商辦類物業(yè)的盈利前景。

 　　臣信房屋的分析師認(rèn)為，目前選擇商鋪應(yīng)該堅持兩大方向：

 　　一種是對于資金實力較強的投資者，選擇已成型的商鋪圈，特別是市中心的商鋪相對成熟，盡管在價格上可能高一些，但其穩(wěn)健的回報率也是毋庸置疑的，這對投資者來說，也是最契合他們要求的。

 　　另一種是剛剛?cè)腴T的投資者，可投資新建成的商鋪，這種商鋪的引人之處在于其買進(jìn)或租進(jìn)的價格較低，而隨著規(guī)劃開發(fā)的進(jìn)一步展開，其升值是指日可待的。當(dāng)然，對于這種選擇必須謹(jǐn)慎，長期不能升值的風(fēng)險要避免。

 　　在投資商鋪時，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為需要注意以下五點：

  　　第一，在地段選擇上應(yīng)以政治中心或經(jīng)濟(jì)中心地段、交通樞紐點、臨近商圈腹地等方位為主；第二，人氣是否旺盛應(yīng)是每個投資者最要注意的地方，而且應(yīng)當(dāng)是相對有購買力的人群聚集區(qū)域；第三，底層商鋪在價格合理的前提下，其可選擇性遠(yuǎn)大于其他樓層商鋪；第四，商鋪項目不同于住宅項目，在經(jīng)營管理方面應(yīng)做到治理有方；第五，投資者對于一些特定的商鋪類型的停車位、餐飲油道、商業(yè)承載需求量等方面也應(yīng)留意一下。

 　　七寶老街：人氣旺鋪租金破七

 　　閔行區(qū)政府計劃將七寶發(fā)展成上海西南的大型商業(yè)中心。如今，以古鎮(zhèn)為經(jīng)營特色、小鋪面林立的“七寶老街”的商鋪租賃異�；鸨诓糠秩藲馔伒淖饨鹨褲q至7元/平方米/天起。

 　　七寶老街上的建筑雖然都是少經(jīng)歲月的新建筑，但其并不是一條憑空臆造的仿古街。研究發(fā)現(xiàn)七寶古鎮(zhèn)始于北宋，盛于明清。上世紀(jì)末，文物專家又驚奇地發(fā)現(xiàn)，老街地區(qū)一直保持著北宋的格局，除安徽屯溪外，這是第二處。如今，七寶老街還延續(xù)著這樣的古風(fēng)，在商鋪定位上也以民俗文化為主題，這與此地的旅游觀光人群的消費需求相吻合。

   　2000年10月，七寶鎮(zhèn)政府開始修復(fù)七寶老街，斥資2億元人民幣。2001年，七寶老街一期商鋪招商人氣火爆，當(dāng)時的租金為3.5元/平方米/天，非常適合年輕白領(lǐng)投資小買賣。2002年，二期商鋪又開始招商，近7000平方米商鋪同樣引來一陣搶租，租金則逐漸上躥至7元/平方米/天。

 　　據(jù)了解，七寶老街一期是七寶古鎮(zhèn)人氣最旺的地方，分為南大街和北大街兩大片區(qū)，南大街目前已形成本地特色小吃一條街，北大街則為鄉(xiāng)俗文化旅游購物一條街，突出七寶的古文化、老字號、本地特產(chǎn)等。二期定位更趨向于中高檔商品，主要業(yè)態(tài)有休閑類茶館、咖吧、酒吧、特色食品專賣、前店后作坊、書畫專賣或書畫工作室、二手文化收藏品及調(diào)劑市場。

 　　另據(jù)了解，七寶老街很多商鋪的鋪主大部分都是本地住戶，有些是租下商鋪后再加價轉(zhuǎn)租給他人，賺取租金差價。而在作決定前，還需要提醒投資者，除了預(yù)算租金，還有管理費等支出，并且不同的鋪面有不同的業(yè)態(tài)限制，其中有不少是不允許做服裝及餐飲的。

 　　迄今為止，七寶鎮(zhèn)已經(jīng)形成了比較成熟的商業(yè)氛圍。從1999年引入樂購大賣場，由此形成社區(qū)型購物中心，至今日均營業(yè)額達(dá)200萬元，最高日營業(yè)額超過700萬元。除了七寶老街，七寶還建有九星綜合批發(fā)市場、七寶商城農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、樂客多龍城購物中心、星鉆城購物城等大型商業(yè)項目。

   　據(jù)七寶鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，七寶的商業(yè)發(fā)展不會因循單一的古鎮(zhèn)發(fā)展模式，它還會借助今后的交通網(wǎng)絡(luò)建成現(xiàn)代的商業(yè)樞紐中心。雖然七寶地處外環(huán)位置，但交通卻相當(dāng)便捷，目前周邊的公交線路就達(dá)十幾條之多。此外，根據(jù)規(guī)劃，七寶將作為北京至上海高速鐵路的終點站，并開設(shè)4條地鐵通往上海各地區(qū)，形成公路、鐵路、航運為一體的立體交通。一旦這項規(guī)劃方案得以實施，七寶的交通狀況將會發(fā)生質(zhì)的變化。

 　　另外，七寶地區(qū)也是大盤地產(chǎn)扎堆，目前在售的主要有萬科地產(chǎn)開發(fā)的萬科朗潤園、萬兆地產(chǎn)開發(fā)的碧林灣以及泓林置業(yè)開發(fā)的蓼花汀三大樓盤。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，軌道交通的建成將給這里的商業(yè)帶來旅游人群以外的新居住人群。

 　　[點評]商鋪的投資價值在當(dāng)前得到了很廣泛的驗證，隨著各類資本的介入，“炒鋪”成為一個流行的名詞。鋪不炒不火，七寶老街的商鋪能在短短幾年內(nèi)將租金價格哄抬到7元，可算是投資者對七寶地區(qū)未來商業(yè)前景的一種“透支”，透支未來商機(jī)必然導(dǎo)致商鋪的售價和租價幾乎同時上漲，但要注意的是，隨著商鋪開發(fā)的增多，供應(yīng)量的增大，租價增長到一定高位后，便會出現(xiàn)滯漲狀況，甚至下跌。當(dāng)然，對商鋪投資而言，人氣是最大保障。隨著七寶住宅大開發(fā)之下產(chǎn)生的人口導(dǎo)入，以及市政建設(shè)對于區(qū)域交通條件的改善，七寶具備了充足的人流，這對商鋪無疑具有長期的推動作用，使得投資機(jī)會仍然較大。 

　　(上�；膷u房產(chǎn)工作室市場研究部副經(jīng)理　閔益飛)

 　　徐匯御苑：地鐵出口引入底鋪

 　　□本報記者 李和裕

  　　地鐵4號線站點開通以及2010年之前7號線、9號線在此匯集，讓徐匯區(qū)東安路的周邊樓市嗅到了一絲新鮮的氣息。作為東安路上僅有的2個新盤之一，建在4號線、7號線兩條地鐵蓋上的“徐匯御苑”更是突破性地把地鐵站出口引入了底層商鋪內(nèi)。

 　　位于東安路近零陵路的徐匯御苑開發(fā)有1幢高檔住宅和1幢酒店式公寓，住宅豪華裝修，酒店式公寓家具家電全配。小區(qū)有高級會所，配備室內(nèi)游泳池、網(wǎng)球場、健身房等。沿街商鋪則位于酒店式公寓底層，規(guī)模約3000平方米。

  　　該樓盤的工作人員透露，徐匯御苑的住宅于今年2月正式開盤，酒店式公寓也正待發(fā)售，而其底鋪，開發(fā)商方面的意思是想找一位能一口吃進(jìn)的“大宗買家”，日后由其統(tǒng)一經(jīng)營管理。

 　　在業(yè)內(nèi)人士看來，屬于大徐家匯商圈范圍的東安路上，目前只有徐匯御苑、徐匯優(yōu)派2個新盤。而由于區(qū)域發(fā)展已經(jīng)成熟，東安路沿線目前還沒有大型的商業(yè)設(shè)施投入建設(shè)。

 　　那么，4號線的開通，以及規(guī)劃中7號線和9號線，能否給東安路站周圍樓市帶來發(fā)展商機(jī)？一些中介公司直言，東安路區(qū)域的住宅租售市場在宏觀調(diào)控之后交易冷淡至今，雖然不排除將來建成樞紐站帶來的聯(lián)動商機(jī)，但目前還看不到軌道交通對這里居民活動以及周邊商務(wù)商貿(mào)發(fā)展有什么影響。

 　　另有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于東安路老街區(qū)發(fā)展已經(jīng)成熟，目前來說此地沒有適合發(fā)展配套商業(yè)設(shè)施的空間。而且，東安路靠近徐家匯CBD，無論公交還是軌道交通都已十分便利，因此4號線的開通對居民出行并沒有顯著影響。但也有中介人士表示，4號線全面通車之時，可以直達(dá)浦東，到時可能帶來一些市場利好。

 　　不過，撇開軌道交通的影響，目前楓林路、東安路上的中山醫(yī)院、兒童醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院周圍已是大小商鋪云集的地方。由于靠近醫(yī)院，源源不斷的客流為沿街的花店、食品店、兒童服飾店、便利店，以及醫(yī)藥保健類商店帶來了較高的營業(yè)收入。

 　據(jù)了解，這里的商鋪已經(jīng)接近滿租，商鋪易手率低，收益率則普遍較高。這里的商鋪面積集中在20-60平方米之間。兒童服飾、花店等商鋪面積大約為20-30平方米，租金在1-1.5萬元/月；如便利店這樣60多平方米的商鋪，租金在3萬元/月左右。

 　　因為經(jīng)營業(yè)績好，商鋪轉(zhuǎn)手不多。以一家40平方米左右的店面為例，月租金在2萬元/月左右，除去租金等費用，下家尚需要給上家10萬元商鋪轉(zhuǎn)讓費。相比之下，楓林路沿街商鋪租金較高，徐匯御苑所處的東安路零陵路雖有地鐵經(jīng)過，但目前沿街商鋪租金略低。

 　　[點評]

 　　尋求整體轉(zhuǎn)讓的底商，未來的發(fā)展思路主要還是取決于誰是商鋪所有者。由于徐匯御苑的底商屬于酒店式公寓的一部分，如果整棟轉(zhuǎn)手于酒店管理公司，那么底商的業(yè)態(tài)規(guī)劃應(yīng)該會側(cè)重于服務(wù)本小區(qū)住戶的商業(yè)配套；如果所有者是其他獨立的投資者，則業(yè)態(tài)規(guī)劃的目標(biāo)客戶，將會擴(kuò)大至周邊社區(qū)，以及軌道交通帶來的人流。總之，該處底商的業(yè)態(tài)側(cè)重點的彈性、變數(shù)都較大。此外，街鋪少、商廈多是徐家匯商圈的特點之一，而同一街區(qū)商鋪租金之間的差距也挺大的。