中國工業地產開發模式需不斷創新

中國工業地產在短短數年間迅速發展，目前以長三角、珠三角和京津老工業區的工業地產已經非常火暴。租金持續上楊、土地漲價、國內外資本紛紛大量注入。在這同時，我們注意到工業地產的開發模式也正在不斷變化不斷創新之中。

業內人士認為，目前國內工業地產開發模式主要有以下五種:工業園區開發模式、主體企業引導模式、工業地產商模式、綜合運作模式和私人業主開發模式。隨著越來越多的投資者加入工業地產，工業地產的開發模式正在不斷創新，特別是綜合運作模式正在不斷的得到完善和改進，并且越來越多地被采用，取得良好的市場效果。

(1)工業園區開發模式 

如北京亦莊開發區，杭州經濟技術開發區等。是目前中國各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，同樣也是我國目前工業地產市場的主要載體。在政府主導的前提下進行，通過創造相關產業政策支持、稅收優惠等條件營造園區與其他工業地產項目所具備的獨特優勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業發展項目。

(2)主體企業引導模式　 

如上海金山的上海石化工業園區，在上海石化龍頭企業的帶動下，做大做強石化企業，同時進行相關行業延伸及細化，進而達到整個產業鏈的完善與發展，為實現整個金山“大石化戰略”發展目標奠定堅實的基礎。這是一種相對獨立的工業園區。在核心企業入駐且占主導的前提下，借助企業在產業鏈中的強大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進其他同類企業的聚集，實現整個產業鏈的集成和提高。 

（3）工業地產商模式 

如普洛斯公司的開發模式，其在取得土地之后，進行一級開發包括基礎設施的建設，二級項目以倉儲設施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業團隊進行二級項目的物業管理和客戶維護工作。普洛斯稱之為“物流房地產”，即由普洛斯打造一個設施平臺，吸引物流企業入駐，普洛斯只作房地產投資開發和物業管理，日常物流業務仍由客戶操作，其本質是依舊是房地產開發商。

（4）綜合運作模式 

綜合運作模式是指對上述的工業園區開發模式、主體企業引導模式和工業地產商模式進行混合運用的工業地產開發模式。
 
（5）私人業主模式

目前在 小廠房這一塊，私人業主開發占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續上楊，其利潤匯報率已經超過商業地產，且操作建設都比較簡單的緣故。但由于工業地產政策的逐步完善特別是工業用地的緊縮，這類開發模式會逐漸減少，再加上私人業主開發的廠房在其設計和配套設施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。