選址對企業(yè)來說雖然低頻，但往往繞不過去，而且選址對企業(yè)的運營發(fā)展影響重大。任何一家企業(yè)都希望有一個理想的生產經營場所。

在生產制造業(yè)，企業(yè)對廠房的需求從來沒有減少，但現(xiàn)實的情況是，在上海租賃或購買廠房越來越難，這其中固然有價格走高的原因，但有錢也找不到廠房的情況也極為常見。

工業(yè)用地供應總量下降

上海的工業(yè)用地主要有三部分構成——規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊(104產業(yè)區(qū)塊)、規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外且在規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地范圍內的現(xiàn)狀工業(yè)用地(195工業(yè)用地)、規(guī)劃工業(yè)區(qū)塊外且在規(guī)劃城鎮(zhèn)建設用地范圍外的現(xiàn)狀工業(yè)地塊(198工業(yè)用地)。

飽和狀態(tài)下，建設用地總量負增長是“十三五”時期的一條底線。去年年末出爐的《上海市工業(yè)區(qū)轉型升級“十三五”規(guī)劃》中指出，到2020年，全市規(guī)劃工業(yè)用地總規(guī)�？刂圃�550平方公里左右，中長期依托城市化推進區(qū)塊數(shù)量和工業(yè)用地總量規(guī)模穩(wěn)中有降，到2040年全市規(guī)劃工業(yè)用地總規(guī)�？刂圃谝�(guī)劃建設用地規(guī)模的10%-15%。

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準入門檻的提高

在上海，各區(qū)均出臺負面清單，對能耗型、低效型、污染型企業(yè)加大整治力度。以金山區(qū)為例，其工業(yè)項目環(huán)保嚴格控制準入目錄清單明確規(guī)定，造紙行業(yè)和金屬冶煉及壓延行業(yè)禁止準入；其他各行業(yè)同樣有明確的環(huán)保要求，比如鞋業(yè)制造行業(yè)，使用有機溶劑、膠水的皮鞋、運動鞋制造項目禁止準入。

前不久，江蘇也出臺了《江蘇省危險化學品安全綜合治理實施方案》，明確從今年開始，江蘇省一律不批新的化工園區(qū)，原則上一律不批化工園區(qū)外的化工企業(yè)。

至少在長三角地區(qū)，化工類企業(yè)的落戶比其他行業(yè)難度更高。除化工類企業(yè)外，環(huán)保要求作為落戶的門檻之一已經把為數(shù)不少的各行業(yè)企業(yè)拒之門外。

把資源留給先進制造業(yè)

上海市經信委曾表示，“好的項目是不缺土地的，因此一定要保障制造業(yè)，特別是先進制造業(yè)的用地需求。”對于優(yōu)質、戰(zhàn)略性、高端先進制造業(yè)，全市工業(yè)用地優(yōu)先給予保障，不會出現(xiàn)好的項目在上海落不了地的困境。去年，上海工業(yè)用地供應量的近九成投入到了電子信息、裝備制造、園區(qū)開發(fā)、生物醫(yī)藥和醫(yī)療器械等重點領域。

除提出保障工業(yè)用地之外，上海為發(fā)展先進制造業(yè)，還要求提高土地績效。到2020年，上海的工業(yè)園區(qū)單位土地產值（已供應工業(yè)用地）要達到75億元/平方公里。

對于低效工業(yè)用地，盤活存量、提升能級也是用于保障先進制造業(yè)的發(fā)展。資料顯示，在“盤活存量、提升能級”的土地中，一部分來自于現(xiàn)有的104區(qū)塊里的低效工業(yè)用地，通過升級仍然用于保障先進制造業(yè)的發(fā)展；一部分來源于198減量化以后獲得的土地指標，其中有1/3是保障先進制造業(yè)；一部分是現(xiàn)有的工業(yè)廠房，鼓勵將其租賃給新興的制造企業(yè)。

在產業(yè)基地領域，用于先進制造業(yè)發(fā)展的工業(yè)用地面積則不少于150平方公里。

這種情況下，不少中低端制造業(yè)不得不把目光轉移到中西部地區(qū)。

拆違之后，另覓新址的企業(yè)增多

今年兩會上傳出的消息，上海去年拆違6000萬平方，今年全市還要再拆5000萬方違建。因為拆違而需要找廠房的企業(yè)，很多還是希望能留在上海。但工業(yè)用地以及工業(yè)廠房的供應并不會因此而增加，僧多了，粥就愈發(fā)少。

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投資客并未減少

工業(yè)房地產領域的投資回報率并不高，但相對穩(wěn)定，所以一直受到不少投資客的青睞。近幾年，投資客并沒有減少的跡象，相反，隨著住宅及商業(yè)類地產領域紅利的減少，像萬達等大型房企紛紛進軍產業(yè)地產領域，這也從一定程度上擴大了市場需求。