工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，這是2006年8月31日國務院發布《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發31號）的明確規定。實行工業用地招標拍賣掛牌制度，對于有效參與土地調控、遏制工業用地低成本過度擴張、建立完善的土地市場機制、優化土地結構、促進經濟增長方式的轉變和產業結構的升級都具有十分重要的意義。

土地資源是稀缺資源，國家下達的用地計劃指標與各地需求差距很大，各地均積極采取各項措施，以用好有限的指標。如何獲得工業用地，成為產業地產投資運營商的頭等大事。

1、通過招拍掛方式是拿地主要途徑

通過招標拍賣掛牌方式拿地成為獲取開發用地的主要途徑。政府為確保國有土地收益最大化，避免國有土地流失，以“最低價標準”公示制度防范土地一級市場的腐敗。盡管工業建設用地有基準地價，但是土地出讓權握在地方政府手上，為了招商引資，低價出讓甚至“零地價招商”屢屢出現。

各地工業園區較為普遍的操作手法是：有關部門對外公布一個工業用地的基準地價，而實際出讓價格則是在基準地價基礎上做上下浮動。開發商有時還可以從工業用地指標之外，捆綁拿到其他類型的用地指標，包括住宅、商業用地指標。

2、實體企業以項目拿地

實體企業，尤其是一些知名的制造型品牌企業，受到各地招商引資的追捧，往往拿地成本較低，獲得土地之后，自用僅占一部份，短時間用不完全部土地，所以這些實體企業就會自己組建開發公司或與專業地產開發商合作。對于開發商來說，這又是一條拿地的重要途徑。

為了實現工業園由自建自用向工業園資產運營方式的轉變及工業地產的發展，2010年，青島海爾產業發展有限公司正式組建（簡稱海爾工業地產），成為海爾集團及海爾地產平臺上的新興業務板塊。海爾工業地產以虛實網服務園為載體，向社會提供基于信息化的工業物業和倉儲物業的一攬子租售服務，以及入園后的交互、交易、交付平臺合作服務，與企業共建網上、網下競爭力，主要有三種產品系列，分別是海爾工業園、海爾市場創新產業園、海爾虛實網服務園。

2010年7月30日，萬通實業與TCL集團簽訂了《進一步推進工業地產領域合作之框架協議》，根據協議，雙方出資創辦萬通新創工業資源投資公司，萬通持股55%，TCL持股45%。原TCL廠區經過萬通新創收購后更名“萬通工社”。投資之后，采用的是“售后回租”的方式，TCL的回租部分為萬通提供了基礎回報，現成的空余廠房、倉庫的出租，閑置空間的商業化改造，還有空余土地的建設銷售或者出租使得增值部分有巨大空間。

3、城市更新

舊城改造是新增拍賣用地的一個重要來源。一些地方政府由于缺乏舊城改造所需的市政建設和拆遷安置資金，因此引入了有實力的公司作為城市運營商參與舊城改造、市政工程建造，其投資回報來源于整理出的土地拍賣后的部分收益。部分城市運營商由于本身是開發商出身，不滿足單純的土地整理收益，因此也會參與競拍。這種具有運營商和開發商雙重身份的拿地行為比較特殊，也具有一定的代表性。

4、資源置換

在內陸一些城市，由于地方財政比較吃緊，無法拿出大筆資金進行開發區前期開發，就會邀請某開發商或市政工程公司合作，雙方達成類似協議：由合作方負責土地整理投入，整理出的土地拍賣時，超過基準地價的溢價部分與政府按照一定比例分成，基準地價則包含土地整理成本和相關的稅費。或者，由合作方負責園區載體（廠房等）建設，政府以部份廠房物業抵扣投資建設成本，相當于開發商幫政府代建園區，獲得一定比例的園區物業產權，進而再進行招商、運營。目前市場上不少開發商都是通過這種方式“被”成為工業地產開發商。

由于實體經濟利潤率下降，有些企業甚至發展成為索性以項目圈地作為主業了，并嘗試采用將工業用地轉變性質進行商業性開發經營。

不管用何種方式拿地，對于工業用地投資運營商來說，拿地僅僅是第一步，最核心問題是如何實現項目投資收益最大化，這就取決于地塊價值評估、項目定位策略及后續招商運營成敗。