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在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，企業(yè)自建總部曾是一種流行趨勢。這種做法不僅能讓企業(yè)以較低成本獲取土地，還能在開發(fā)過程中保持更高的控制力，并且享受土地增值帶來的額外收益。然而，近年來，這一趨勢出現(xiàn)了顯著變化，許多大型企業(yè)開始重新評(píng)估自己的土地需求，甚至選擇退回已經(jīng)獲取的土地。這背后究竟隱藏著怎樣的經(jīng)濟(jì)邏輯？未來的產(chǎn)業(yè)用地市場又將如何發(fā)展？本文將深入探討這些問題。

大企業(yè)的土地策略轉(zhuǎn)變

過去，大型企業(yè)紛紛通過自主拿地、自建總部的方式來擴(kuò)大自己的版圖。這種做法對(duì)于企業(yè)而言，不僅可以節(jié)省中間環(huán)節(jié)的成本，還能在一定程度上控制開發(fā)進(jìn)程，并且從土地增值中獲得額外的利益。同時(shí)，對(duì)于地方政府來說，能夠吸引大型企業(yè)入駐，對(duì)于帶動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展和提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力也有著不可忽視的作用。

然而，近兩年來，這種趨勢似乎發(fā)生了變化。許多大型企業(yè)開始更加謹(jǐn)慎地對(duì)待拿地自建的行為，甚至有些企業(yè)在拿地?cái)?shù)年后選擇退回土地，而不是進(jìn)行開發(fā)。例如，螞蟻集團(tuán)在杭州之江板塊拿下兩塊地，原計(jì)劃打造集團(tuán)總部，卻在一年后申請(qǐng)終止合同，退回地塊。小米在上海徐匯區(qū)拿下的商辦用地，也因長時(shí)間未開發(fā)而被收回。普華永道在三亞的培訓(xùn)學(xué)院項(xiàng)目也處于停工重新評(píng)估的狀態(tài)。

這些退地事件與過去龍頭企業(yè)積極拿地自建的熱潮形成了鮮明對(duì)比。那么，究竟是什么因素導(dǎo)致了這種變化呢？

經(jīng)濟(jì)形勢與經(jīng)營狀況的影響

首先，當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢對(duì)企業(yè)的經(jīng)營策略產(chǎn)生了重大影響。在經(jīng)濟(jì)不確定性增加的背景下，即使是頭部企業(yè)也面臨著業(yè)務(wù)擴(kuò)張需求的減少。它們需要將更多的精力和資源投入到確保公司穩(wěn)健發(fā)展上，而對(duì)于需要大量資金沉淀的拿地開發(fā)行為，則需要更加審慎地進(jìn)行資源和資金的配置。

其次，我國發(fā)達(dá)城市的高品質(zhì)商辦物業(yè)供應(yīng)充足，甚至在近幾年出現(xiàn)了供過于求的狀況。這為大企業(yè)提供了更多的選擇余地和議價(jià)空間，使得它們更傾向于選擇租賃而非自建，以降低經(jīng)濟(jì)壓力。

此外，曾經(jīng)的土地增值紅利在當(dāng)前也變得難以預(yù)測。在土地穩(wěn)健增值的時(shí)代，龍頭企業(yè)拿地自建總部可以在空間租賃、配套運(yùn)營等方面獲取長期收益。但如今，商辦市場的瓶頸和招商的內(nèi)卷使得這部分紅利大大削弱，導(dǎo)致大企業(yè)失去了拿地蓋樓的動(dòng)力。

產(chǎn)業(yè)用地供需矛盾顯現(xiàn)

大企業(yè)拿地需求的收縮，對(duì)各地產(chǎn)業(yè)用地的供需格局產(chǎn)生了影響。原本能夠吸引龍頭企業(yè)拿地、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈聚集的情況，現(xiàn)在變得不再那么理想。大企業(yè)不再積極拿地，而中小企業(yè)又缺乏獨(dú)立拿地的資金和開發(fā)運(yùn)營能力，這導(dǎo)致了產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)了一些錯(cuò)配的問題。

存量產(chǎn)業(yè)用地的盤活策略

面對(duì)這一趨勢，各地需要提高對(duì)存量產(chǎn)業(yè)用地盤活問題的關(guān)注度，并調(diào)整操作思路。首先，必須加快構(gòu)建起產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估與處置的長效機(jī)制，以應(yīng)對(duì)不同形勢下的存量用地盤活工作。及時(shí)盤點(diǎn)和評(píng)估當(dāng)前的存量用地狀況，才能實(shí)時(shí)掌握存量土地資產(chǎn)的動(dòng)態(tài)，及時(shí)且有針對(duì)性地制定盤活策略，最大限度地減少閑置期。

在這方面，上海的方案值得借鑒。上海市規(guī)劃資源局表示，今年上海全面開展了產(chǎn)業(yè)用地“兩評(píng)估、一清單、一盤活”專項(xiàng)行動(dòng)工作，計(jì)劃處置低效產(chǎn)業(yè)用地不低于45平方公里。其中，“兩評(píng)估”指的是產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評(píng)估和綜合價(jià)值評(píng)估，“一清單”指的是產(chǎn)業(yè)用地ABCD四類績效用地清單，“一盤活”指產(chǎn)業(yè)用地的盤活路徑和具體實(shí)施。

其次，在資產(chǎn)底數(shù)盤清的基礎(chǔ)上，及時(shí)制定盤活策略，該調(diào)整的要及時(shí)調(diào)整。重新評(píng)估城市存量用地的結(jié)構(gòu)與規(guī)模，對(duì)盤活工作至關(guān)重要。只有根據(jù)當(dāng)前實(shí)際情況實(shí)事求是地作出調(diào)整，才有可能得到合理的盤活效果。

此外，加快提升國有園區(qū)平臺(tái)的專業(yè)化開發(fā)與運(yùn)營能力也是關(guān)鍵。在產(chǎn)業(yè)園賽道競爭愈發(fā)激烈的今天，專業(yè)的事必須交給專業(yè)的人來做才能成功。各地必須加快提升國有園區(qū)平臺(tái)的專業(yè)水平，包括開發(fā)規(guī)劃與招商運(yùn)營能力，以有底氣為存量產(chǎn)業(yè)用地兜底，親自下場做好盤活工作。

最后，探索更靈活的供地模式，掌握土地盤活的主動(dòng)權(quán)。例如，針對(duì)無法獨(dú)立拿地的中小企業(yè)，可以推出更靈活的供地方式。同時(shí)，針對(duì)土地回收的問題，上海則提出要形成“產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、閑置土地收回、出讓人單、雙方協(xié)商解除合同收回、土地使用期限屆滿收回、因公共利益收回、節(jié)余土地分割轉(zhuǎn)讓、依合同約定退出土地、土地置換等土地收回政策子工具”，以確保閑置土地及時(shí)回收與再盤活。

結(jié)語

產(chǎn)業(yè)用地退地潮的出現(xiàn)，反映了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下企業(yè)經(jīng)營策略的轉(zhuǎn)變。面對(duì)這一趨勢，各地需要提高對(duì)存量產(chǎn)業(yè)用地盤活問題的關(guān)注度，并采取有效的策略來應(yīng)對(duì)。通過加快構(gòu)建產(chǎn)業(yè)用地評(píng)估與處置的長效機(jī)制、及時(shí)制定盤活策略、加快提升國有園區(qū)平臺(tái)的專業(yè)化開發(fā)與運(yùn)營能力，以及探索更靈活的供地模式，我們可以更好地應(yīng)對(duì)這一挑戰(zhàn)，確保產(chǎn)業(yè)用地的有效利用和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在這場產(chǎn)業(yè)用地的變革中，我們看到了經(jīng)濟(jì)邏輯的深刻變化，也看到了未來發(fā)展的無限可能。讓我們拭目以待，看各地如何巧妙地盤活存量用地，為地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力。