引言：園區民企路在何方？方升研究專訪天瑞金總裁趙立東：精益求精，園區民企有未來！
8月1日，正式實施的《公平競爭審查條例》，讓園區內關于國進民退的討論聲日益高漲。
而近期，全國人大常委會在11月8日審議通過的《國務院關于提請審議增加地方政府債務限額以置換存量隱性債務的議案》將動用12萬億元的化債額度用于解決各類債務問題，無疑為國企帶來了重大利好。
可是，隨著國企在園區內的占比越來越高，民營園區的日子并不好過，特別是在市場競爭愈發激烈的當下，他們的生存空間是被進一步壓縮的。
面對12萬億元的化債額度投入市場，對民營園區是利大于弊，還是弊大于利，值得我們深思。
最近幾年，碧桂園、恒大等一眾房企優等生的頻頻暴雷，給市場敲響了警鐘。
但在以前，房地產絕對占據了半壁江山，依賴著拿地、開發、建設的土地財政邏輯，直接讓地方政府、開發商們賺得盆滿缽滿。
可現在，一邊是經濟下行，一邊是市場萎縮，土地賣不動了，房子也賣不動了，想要繼續靠著房地產的高周轉模式拉動經濟發展，顯然不太現實。
就這樣，地方政府不僅失去了重要的收益來源，頭上各種明面的、隱性的債務也越壘越高。
為了進一步化解城投公司的債務危機，也就有了我們前面提到的，國家層面將通過12萬億的化債額度來緩解當前城投債高企的現狀。
當然了，國家出錢出力兜底，也不是第一次了。早在2008年，金融危機過后，就實施了為期兩年的4萬億計劃。
在經濟刺激需求、地方債務問題亟待解決的雙重驅動下，2008年的4萬億最后主要流向了土地財政，絕大部分用在了基建上面。
但現在，想要讓12萬億元化債額度發揮最大的作用，繼續將大量資源投入到普適性的基建當中，并不是明智之舉。
雖然城投公司在開發建設方面有優勢，但新一輪的化債方向必須更聚焦、更精準。
在產業為王的當下，將化債的重點放在產業基礎設施的完善上面，比如園區的配套設施建設、落地大型科學裝置等，才是最優解。
但是，單純依賴載體與配套設施的完善，是沒辦法滿足市場需求的。因此，從政府層面出發，應該加大對產業政策的資金投入；從城投層面來看，應該圍繞產業的發展，設立專項的產業基金。
再加上12萬億元化債額度的支撐，整個產業環境勢必會迎來復蘇。屆時，市場將會涌現出更多企業，以及產業；園區的低出租高空置問題也會得到根本性解決。
這不僅可以為園區帶來更可觀的租金收入，還能幫助地方政府實現稅收、產值的躍升，形成更加良性的產業循環，也能為民營企業帶來更多的發展機會。
在產業發展的初期階段，土地財政邏輯盛行，拿地數量、體量成為了地方政府衡量一家企業優劣的重要標準。
背后的邏輯很簡單，只有企業進行大規模、大范圍的土地開發，才能為地方政府帶來可觀的收益，以及拉動當地經濟的發展。
所以，那些本身規模較小，且拿地體量有限的民營企業，特別是在園區領域，他們在土地資源獲取上就存在天然的劣勢，不僅不好拿項目，甚至還會有各種各樣的限制。
可現在，市場格局發生了翻天覆地的變化。
隨著房地產黃金時代的坍塌，那些承載產業發展重任的園區，逐漸成為了地方政府爭相追逐的焦點，被視為地方經濟增長的新引擎。
但就目前來說，僅僅獲得地方政府的青睞是遠遠不夠的，民營園區還需要不斷提升自身的專業能力，解決企業在成長道路上遇到的各種難題。
除了滿足入駐企業在研發、生產、流通等各個環節的需求之外，還要提供包括資源對接、市場拓展等一系列的特色化服務。
其實，民營園區在組織架構上更加靈活，為企業提供更專業的服務，滿足更多元的需求，是他們的強項，也是優勢所在。
當前，國有企業手里握著大量的園區存量資產，但僅憑國企現有的資源和力量，是很難完全解決當下棘手的招商問題的。
正因如此，國有企業也就衍生了和具備產業打造能力的民營企業合作的訴求，這對民營企業是一個絕佳的契機。
當12萬億化債額度落地后，整個產業環境會更加友好，民營企業的招商壓力也會大大減輕。
隨著市場競爭的日益激烈，對于民營企業來說，關鍵在于能不能打造優質的產業。在挑戰與機遇并存的當下，那些做不好產業的園區，自然會被市場淘汰出局。
雖然，現在市場環境對民營園區有所好轉，但總體來看，民營園區的生存環境依舊惡劣。
一方面，產業環境持續收縮，招商壓力與日俱增；另一方面，高周轉模式疲軟，可銷售土地日益稀缺，民營園區不得不收緊開支，艱難度日。
想在激烈的市場競爭中立足，民營園區就必須在園區運營上精益求精。
隨著市場對產業的重視程度不斷提高，優質的精品園區項目逐漸成為了市場關注的重點，這對于那些精細化運營的園區來說，是一個難得的契機。
在方升研究的調研中我們發現，市場中有越來越多的優質民營園區項目嶄露頭角，天瑞金打造的MAX科技園就是個非常典型的案例。
雖然項目數量不多，但始終堅持精品化的園區路線，在這些年的發展過程中，也逐漸贏得了政府的認可與青睞，甚至出現了地方政府主動找上門尋求合作的情況。
天瑞金給我的第一印象是“穩”，這在我們方升團隊和天瑞金總裁趙立東的交流過程中，就能明顯的感受到。
這幾年，市場持續收縮，在拿地這件事情上，大家都變得非常謹慎，就連業界知名的聯東、中南等企業，也逐步踏上了輕資產轉型的道路。
但逆勢之下，天瑞金卻在積極的拓展重資產業務，在輕重資產并重的整體戰略下，持續加大對重資產領域的投入。
而這一切的底氣，都源自于天瑞金對精品園區項目的執著追求。
在項目研發方面，天瑞金投入了大量的時間和精力，目前已經推進到了第六條產品線，第七條產品線也即將投入實施，并且還在不斷更新和完善中。
“我們研究一條產品線大約需要2-3年的時間，期間會繪制70-80版圖紙，召開的生產線復盤會更是不計其數，并且還會進行多次試驗和現場實驗。”趙立東和我們分享。
雖然天瑞金·MAX科技園數量不多，項目打造速度較慢，到今天為止“僅有”18個園區，但每個項目都是深思熟慮的精品，這也是天瑞金一直以來的風格。
此外，值得特別關注的是，與市場上的其他園區相比，天瑞金·MAX科技園的企業入駐率始終維持在高位。
這一切，都得歸功于天瑞金在賽道選擇上的獨到眼光。
其實，在整個園區市場中，專注于企業獨棟領域的企業并不多見，特別是像天瑞金這樣在全國范圍內布局，并擁有眾多獨棟項目的企業，更是屈指可數。
很多人說萬洋劍走偏鋒，但在小編看來，天瑞金走的這條路更加“冒險”，因為他們的市場定位更加狹窄，這就對操盤者的洞察力提出了更高要求。
因為，一旦項目在定位上出現偏差，或者價格制定得不合理，甚至是任何一個細節上的疏忽，都可能引發連鎖反應，導致整個項目的失敗。
然而，在這些年的發展過程中我們發現，天瑞金憑借其魄力和膽識，硬是把企業獨棟這條路子打通了。
為了確保每個項目都能順利活下來，在選址這件事情上，天瑞金是拿著放大鏡在看的。
所以，在項目選址階段，天瑞金對地理位置非常“挑剔”，選擇的都是一線、新一線城市，以及這些城市的產業核心區。
因為，在天瑞金看來，只有城市擁有良好的產業基礎，并且當地政府也在積極推動產業發展的情況下，項目才能有更多成功的機會。
相反的，如果城市的產業環境不夠理想，相關利好政策缺乏，天瑞金寧愿放棄，也不愿意冒不必要的風險。
今年，是天瑞金成立的第20個年頭，正是因為其對精品園區項目的不懈追求、在賽道選擇上的敏銳洞察，以及在選址過程中的精益求精，才成就了今天的天瑞金。
隨著房地產邏輯的退潮，那些一味追求高周轉、粗制濫造的園區，不僅留不住企業，也很難形成自己的核心競爭力。
在產業價值日益凸顯的當下，只有專注園區運營的企業，不管是輕資產，還是重資產，才有機會成為新的行業翹楚。
現在，12萬億化債大旗已經舉起，地方政府對園區會有更大的支持力度，也會給民營企業帶來更多的機會，這是毋庸置疑的。
深耕細作，潛心打磨產品，具備服務好企業家和員工的能力，才能在激烈的市場競爭中站穩腳跟，這也是天瑞金這類民營園區實現突破的關鍵。
當前，機遇與風險并存，繼續把產業、園區當成高周轉的商品看待，恐怕會是一條“不歸路”。
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