產業地產是地產行業的一大分支，與商業地產、住宅地產并駕齊驅。
中國的產業地產發端于30多年前的工業區、經濟開發區，其間經歷了開發區、工業園區、產業園區，到目前市場化運作的產業地產，其形式仍以園區為主。
“產業地產”是可以理解為以地產為基礎，以產業運營為核心的地產分類，強化的是地產的屬性，產業地產往往是從一個產業園區、產業新城或工業區的開發做起。而“產業園區”是一種產業地產的項目形式，有的產業地產商就是一個大型的產業園區。
01 與商業地產、住宅地產的區別
在服務對象上，產業園區服務的是企業和政府，因為對于產業園區的使命是產業帶動，從產生稅收、提升土地價值與城市化進程、產業成長三個方面提升園區價值。政府的政策導向和后續的支持對產業園區發展至關重要，是園區產業規劃與產業培育考慮的重要因素。
園區是要作為“導演”的身份“搭臺”和“物色演員”做好對企業的服務工作，產業園區起到上通下達的作用，向上對接國家及地區的政策走勢，向下充分滿足園區企業的需求，以在政府的大力支持下回饋于政府與社會，增加就業崗位、促進企業增強競爭力，促進區域經濟活力。而商業地產與住宅地產的服務對象比產業地產單一。
在盈利點上，住宅地產與商業地產以地產增值收益為主，而產業地產的收益點部分是地產資產的收益，而重點的是投資與服務的持續收益，除地產開發能力要求外還要求更專業的運營能力。
再結合三者的開發階段劃分對比來看，住宅地產是以單個項目的開發、銷售交付的滾動開發的業務模式，其土地的獲取、資本實力、品牌及市場把握能力等是其成功的關鍵。商業地產具有商業和地產的雙重屬性，地產屬性中成功前提條件第一是選址，第二還是選址，在商業屬性中商家的招商和運營也非常重要。這兩重屬性決定商業地產具有門檻高和風險高的特點。
產業地產中新開發的園區項目在前期的定位研究、設計開發及招商運營整個過程的難度都較高。
從以上對比中可以理解，產業地產應具有4項核心能力：產業規劃、資本運作投資、招商（企業引進）、專業運營管理。
02 產業園區對企業的價值
降低成本
最直接的作用是降低企業成本，通過園區的配套服務、產業集群效應降低企業的研發成本、交易成本、采購成本、市場推廣營銷成本等。
服務增值
一是公共的服務配套，直接增值，二是園區不斷形成服務聲譽的品牌，吸附更多企業與服務業入駐園區，園區獲得持續的發展動力的同時間接的再服務增值于企業。
品牌增值
一個良好的園區品牌可以彌補園區單一企業自身品牌不足帶來的不利因素，可以利用園區品牌維持市場對園區內生產的同類產品或服務的信任或忠誠。如采用園區品牌合作，品牌嫁接等實現的品牌增值。（在前期規劃階段，產業開發商逐漸以戰略合作的形式與有品牌影響力的企業進行品牌合作，提升園區的影響力。）
產業增值
園區產業集群效應的帶動作用，提升了商業機會和信息的對稱性；促進合作創新，共同提升競爭力。
固定資產增值
園區的資本、產業共同作用于園區地產物理空間，通過吸附產業資源與企業，帶動地產升值。對于企業購入的資產也同時升值。
03 園區的發展趨勢
產業地產普遍劃分為4個發展階段，目前的4.0智慧園區是主要發展方向。
4.0智慧園區有以下幾個特點：以產城融合為規劃建設視角；采用專業化運營，聚合資源、技術、政策，打造服務平臺。從園區的增值服務升級為投資孵化服務；從服務驅動升級為創新驅動。
此外，在互聯網+及智慧園區理念背景下，互聯網式的規劃思維融入到產業園區的運營中。可歸納為：專注、極致、口碑、快。具體為：專注產品定位；利用平臺運營將本地資源與服務線上化，優化產業組織，高效地將各種信息對接起來，提高園區產業效率；園區的品牌推廣與招商，以園區智慧招商平臺為主，配合新媒體手段進行招商營銷推廣；通過云、移動互聯、物聯網快速連接園區的人、物、設施設備，讓產業中的信息、資金、資源高速流動。
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