馮科

　　國土資源部修訂近半年的《土地出讓金收支管理辦法》初稿已經完成，正在報國務院審批的過程中，有望在元旦前后頒發。其主要內容有：關于土地出讓金的收支問題，規定要在財政部或稅務總局設立“國有土地有償使用”專賬,并且按照國有土地出讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金”，用于保障性的住宅建設。土地出讓金全額納入地方財政 預算，實行“收支”兩條線，并同時接受地方人大的監督。并嚴格規定，地方政府不得將其作為當期收入安排使用。評論普遍認為，這一規定實施的目的主要在于遏制地方政府賣地的沖動。

　　從歷史和現實中觀察，原來在上個世紀90年代初制定的“兩稅一費”標準的確已經過時。按舊標準，建設土地使用成本顯然太低。就算翻兩倍，絕對數也沒有多少。對房地產商而言根本不算什么。

　　而且，在需求剛性的情況下，轉嫁給購房者實在是太容易了。聰明的房地產商明白成本上升是必然趨勢，所以捂盤是最優選擇；而對于聰明的買家來說，地價只升不降，所以越早買越合算。一旦形成這樣的預期，新一輪的房價上漲又在醞釀當中。房價繼續上漲又會導致調控的進一步加強，直至房地產行業被徹底整趴下。然后，政府又被迫放松政策。如此不斷循環，經濟波動將持續不斷，周期縮短。

　　在當下的分稅制下，它明顯對中央有利、對地方不利，而且還存在很多稅權與事權不一致的地方。在這種體制下，實際是刺激地方政府發展房地產行業，只不過是將原來地方稅變成了共享稅的性質，而且這些共享稅仍然是讓地方占大頭，所以地方短期內不會因為土地出讓金使用更規范而放棄發展城市建設和房地產。

　　如果土地出讓金收入減少了，地方政府就可能利用其行政職權大行收取各種名目的房地產“費”，客觀上會推高房地產商的開發成本，如果市場仍然供不應求，就可能轉嫁到消費者身上。

　　當前，在住宅成為熱點問題的同時，城市拆遷受到限制，住宅的被動需求被限制住了，但各地方政府紛紛效仿廣州的做法，出臺住宅禁商規定，將在住宅區的企業強行遷出，所以商業物業的需求被啟動了。從這種表現來看，地方政府絲毫沒有放棄推動土地買賣的行動。在不合理的分稅制下土地出讓金改革只能是按下葫蘆起來瓢，恐怕難以奏效。

　　(作者系北京大學房地產金融研究中心主任)