“營改增”后，對于新開發的房地產項目，很多房地產公司的財務部門向公司建議：為降低企業增值稅負擔，增值稅專用發票應取盡取，多多益善。為此，很多大型房地產開發企業選擇集中采購鋼筋等主材，這讓很多施工企業叫苦不迭，雖然國家稅務總局給出“甲供工程可以選擇簡易計稅”的尚方寶劍，大多施工企業也不敢輕易祭出。那么，對具體的房地產開發項目而言，增值稅專用發票真的越多越好嗎？

　　我們首先看如下案例：

　　某房地產開發有限公司開發“西園風景”項目，屬于房地產新項目。該項目支付土地出讓金453,200,000元，有土地出讓合同及行政事業收據，另向政府部門支付土地拆遷及補償費的確認金額為39,700,000元，取得相應憑據。共支付前期工程費115,070,700元、建筑安裝工程費290,000,000元、基礎設施費1,586,000元、開發間接費19,300,600元。項目實測總建筑面積證明為200,000平方米。

　　2017年出售住宅120,000平方米，取得銷售收入945,000,000元；出售商業用房15,000平方米，取得銷售收入255,000,000元；出售辦公用房25,000平方米,取得銷售收入275,000,000元。

　　以上數據均包含增值稅。房地產開發費不能提供金融機構貸款證明，利息支出無法確定。該項目城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加稅費率合計為12%。該城市規定，增值率不超過20%的普通住宅免征土地增值稅。

　　下面我們通過假設增值稅專用發票取得情況，來剖析一下增值稅進項稅抵扣對該項目稅金支出的影響。

　　1.增值稅專用發票進項稅取得情形假設：

　　情形一：增值稅專用發票價稅合計如下表

　　表1：增值稅專用發票價稅合計表

《稅屋》提示：被遮擋部分為“1930060.00”

　　情形二：未取得一張增值稅專用發票

　　2.可抵扣進行稅額為：

　　（1）情形一：

　　可抵扣進項稅額=(3,000,000.00+87,000,000.00+634,400.00+5,790,180.00)/1.17*17%

　　+(2,000,000.00+203,000,000.00+793,000.00)/1.11*11%

　　+(34,521,210.00+158,600.00+1,930,060.00)/1.03*3%

　　+1,000,000.00/1.13*13%+28,767,675.00/1.06*6%

　　=37,214,020.06元

　　（2）情形二：

　　可抵扣進項稅額為0.00元。

　　3.該項目2017年的銷項稅為：

　　（945,000,000+255,000,000+275,000,000-394,320,000）/(1+11%)×11%

　　=107,094,414.41元

　　4.該項目已銷售面積占總建筑面積的比例為：

　　（120,000+15,000+25,000）/20,000=80%

　　5.普通住宅銷售占比為

　　120,000/（120,000+15,000+25,000）=75%

　　6.該項目允許扣除的土地價款為：

　　當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款=80%×（453,200,000+39,700,000）=394,320,000元

　　【注釋】根據財稅[2016]140號文，“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等

　　7.可扣除的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費

　　（1）情形一：

　　[(115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600)-37,214,020.06]*80%

　　=310,994,623.95元

　　（2）情形二：

　　[115,070,700+290,000,000+1,586,000+19,300,600]*80%=340,765,840.00元

　　9.其他計算結果如下表：

　　表2：增值稅與土地增值稅分析與比較表

　　表3：對企業所得稅影響表

　　綜合增值稅及其附加稅、土地增值稅、企業所得稅來看，就該房地產開發項目而言，情形一比情形二共多支出稅金8,905,386.92元[（69,880,394.35+8,385,647.32+135,592,463.99）-（107,094,414.41+12,851,329.73+82,038,912.30+2,968,462.3）]。即因該項目大量取得增值稅專用發票，降低了成本費用，從而減少了土地增值稅的扣除項目金額，增值率超出了20%，不能享受本地區的土地增值稅優惠政策而加大了土地增值稅支出。

　　當然，如果在上述案例中，我們把普通住宅的收入變動一下，變為1,080,000,000元，則情形一就會比情形二少支出稅金2600多萬元。（有興趣的讀者可以自行計算）

　　寫在最后的話

　　通過上述案例，我們發現，增值稅專用發票的收取有一個臨界點，過了這個臨界點，就越多越好，低于這個臨界點，反而越少越好。這個臨界點是什么呢？通過上述計算過程我們也發現，“可抵扣的進項稅金額*（1+附加稅率）”與“受進項稅影響的成本扣除項帶來的土地增值稅變動金額”相等時，“增值稅及其附加、土地增值稅、企業所得稅”對企業的稅收支出是一樣的，當“可抵扣的進項稅金額*（1+附加稅率）”超過“受進項稅影響的成本扣除項帶來的土地增值稅變動金額”，增值稅專用發票越多越好，反之，則越少越好。

　　因此，對具體房地產開發項目而言，有關財稅人員還需要進一步把工作做實做細，做好臨界點估算，做好增值稅專用發票取得的指導與管理工作。