中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，吸引越來越多的境外企業(yè)來華投資，不少企業(yè)在中國設(shè)置生產(chǎn)基地，工業(yè)地產(chǎn)日趨升溫。在國內(nèi)，不少城市為適應(yīng)發(fā)展的需要，工業(yè)用地逐漸升級為符合新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園，不少地產(chǎn)企業(yè)也轉(zhuǎn)型走工業(yè)地產(chǎn)路線，復(fù)地、富力、合生創(chuàng)展等大開發(fā)商紛紛搶先進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

作為六類商業(yè)用地里面最后一塊被市場化的工業(yè)用地，自2007年8月實施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》以來，工業(yè)用地招拍掛制度在全國范圍內(nèi)迅速鋪開。一方面土地資產(chǎn)的價值得到更為合理的評估和開發(fā)，另一方面也可能因此增加大型工業(yè)項目的資金壓力，提高土地獲取成本。在市場利好和拿地制度規(guī)范化、市場化的情形下，開發(fā)商對于工業(yè)地產(chǎn)的熱情能維持多久？整個市場的發(fā)展將呈現(xiàn)怎樣的態(tài)勢？其產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)如何得到最有效的發(fā)揮？為此，搜房寫字樓網(wǎng)組織并在12月20日下午舉辦了“工業(yè)地產(chǎn)，下一座金礦？”論壇，和業(yè)內(nèi)專家以及開發(fā)發(fā)一起來研究工業(yè)地產(chǎn)這座金礦。

以下是本次論壇的圖文直播實況：

話地產(chǎn)是我們搜房網(wǎng)的一個品牌欄目，每次就一些房地產(chǎn)熱門以及大家所關(guān)注的話題，邀請業(yè)內(nèi)的專家和精英人士共同探討。非常高興我們今天邀請到了北京聯(lián)東投資（集團(tuán)）有限公司營銷策劃中心總監(jiān)趙錦明先生，北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理林亞鑫先生，高力國際商業(yè)部高級經(jīng)理周曉駿驊先生，益言堂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總經(jīng)理楊雪東先生，來共同探討工業(yè)地產(chǎn)的話題。這個話題是由搜房寫字樓網(wǎng)的編輯韓偉一手策劃，下面有請韓偉來主持本次論壇。

【主持人】剛才我們寫字樓主管介紹了一下我們大話地產(chǎn)這個欄目。我們本期探討的是工業(yè)地產(chǎn)，大家對這一領(lǐng)域并不是很熟悉，所以組織此次論壇來探討，它是否會是地產(chǎn)業(yè)下一座“金礦”，07年8月，工業(yè)地產(chǎn)業(yè)被廣泛的受到關(guān)注，工業(yè)用地也被國內(nèi)外機(jī)構(gòu)所重視。在這種情形下，我們想探討一下工業(yè)地產(chǎn)在市場制度規(guī)范化的情況下，開發(fā)商對于工業(yè)地產(chǎn)的熱情會持續(xù)多久？而且整個市場將會在08年以及未來，在中國經(jīng)濟(jì)不斷騰飛的帶動下，工業(yè)地產(chǎn)的走向是怎樣的？另外國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)與國外工業(yè)地產(chǎn)有哪些差距？請各位嘉賓將自己對工業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識提出來與大家共同探討。首先請周曉駿驊來談一談，一個企業(yè)家進(jìn)行工業(yè)園區(qū)選址時是如何認(rèn)識的？如何評價一個工業(yè)園區(qū)的成熟狀況？

【周曉駿驊】我們一直從事這方面的工作，我們接觸的也確實多數(shù)是海外機(jī)構(gòu)，我們遇到的情況大致有三種類型，工業(yè)方面的三種類型，一種是實驗室以及研發(fā)機(jī)構(gòu)。他們在標(biāo)準(zhǔn)寫字樓中間基本滿足不了，對于層過、層重，另外一些特殊實驗室還帶有很多行業(yè)內(nèi)特殊設(shè)備，對于建筑物要求比較高，普通寫字樓無法承受，我們會經(jīng)�？紤]一些開發(fā)區(qū)。

【周曉駿驊】第二個類型是以傳統(tǒng)的生產(chǎn)，制造業(yè)，目前在北京也有很多園區(qū)存在，像亦莊等。第三類就是物流企業(yè)，物流企業(yè)經(jīng)常會在開發(fā)區(qū)以及周邊區(qū)域內(nèi)選擇。大概有這幾種業(yè)態(tài)。

【周曉駿驊】從市場角度，因為我們經(jīng)常接觸顧客，為他們選址，他們會把他們的要求綜合的告訴我們。從我們對市場的看法是，他們對于開發(fā)區(qū)有幾個方面要考察，第一從他們自身產(chǎn)業(yè)來看，比如他們是某種類型的制造業(yè)，這種制造業(yè)進(jìn)入某個區(qū)域，國家或者開發(fā)區(qū)對這個產(chǎn)業(yè)是否有一些優(yōu)惠政策，比如對于投資的優(yōu)惠。通常來說，不同開發(fā)區(qū)定位也漸漸清晰起來。有一些生物科學(xué)園區(qū)，一些重工業(yè)肯定不能考慮在這里。

【周曉駿驊】另外我們看到的是產(chǎn)業(yè)積聚，比如北京電子工業(yè)城園區(qū)，主要是輕型加工產(chǎn)業(yè)，重型工業(yè)沒有辦法考慮。第二還要考慮自己的產(chǎn)業(yè)是否進(jìn)入這一特定區(qū)域，不同行業(yè)在選擇這一領(lǐng)域時還是要看看某些開發(fā)區(qū)對于這個行業(yè)的批準(zhǔn)。

【周曉駿驊】比如望京，國際上很多大型企業(yè)都去了那里，但是有一點，望京對于土地開發(fā)的容積率以及要求，很多廠房滿足不了，比如要求1.6以上的容積率，你是生產(chǎn)型企業(yè)，這種高容積率只能建密集的樓，所以一般產(chǎn)業(yè)不會考慮這些地方，規(guī)劃要求本生就限制著它。

【周曉駿驊】另外亦莊園區(qū)，這個產(chǎn)業(yè)鏈輻射到整個亦莊等區(qū)域，是生產(chǎn)加工企業(yè)，還有一些大型企業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈下面的供應(yīng)商和不同企業(yè)，對于這些產(chǎn)業(yè)開發(fā)去也很看重。另外他們也會看重自己的上游、下游產(chǎn)業(yè)是否在那里。

【周曉駿驊】這是我談的工業(yè)園區(qū)選址的定位。第三點，對于企業(yè)或者公司，他們一定會考慮交通環(huán)境以及配套設(shè)施，如果作為外資企業(yè)，會考慮，比如在這里是否會招到技術(shù)工人，這些技術(shù)工人的來源是否充足，他們的就業(yè)條件我們企業(yè)是否可以滿足。另外他們是否需要住宿或者班車送上下班。這些都要考慮，這就不是一個工業(yè)園區(qū)所在地以內(nèi)的硬件設(shè)施所能達(dá)到的。

【周曉駿驊】對于工業(yè)園區(qū)的成熟度，前面談到的定位，因為定位都不一樣，不能說人家定位為制造業(yè)，那里定位為生物業(yè)，就說它成熟或者不成熟，最重要是應(yīng)該看產(chǎn)業(yè)的聚集度。比如亦莊，有很多醫(yī)藥企業(yè)，還有其他制造業(yè)，這些企業(yè)選址會考慮前面的問題。

【周曉駿驊】另外是園區(qū)的配套，發(fā)達(dá)一點的開發(fā)區(qū)做相對比較到位，首先有供應(yīng)的土地可以進(jìn)行交易，另外還有建造一些規(guī)�；膹S房，之后又不斷提升業(yè)態(tài)，開始變成偏研發(fā)。在相對有限區(qū)域內(nèi)有相對的供應(yīng)，這也是對于很多企業(yè)進(jìn)來很有規(guī)模效應(yīng)。因為在沒有成立園區(qū)之前，其實很多企業(yè)是散步在城市區(qū)域周圍。我們現(xiàn)在也能看到一些地方，尤其是物流，并沒有特別集中在一些區(qū)域，空港物流已經(jīng)成規(guī)模了，而其他的還沒有。對于成熟園區(qū)，在爭取政府政策方面，自己產(chǎn)品供應(yīng)方面，這些都必不可少。

【周曉駿驊】比如我有廠房了，我們是否也要考慮員工宿舍問題，還要考慮商務(wù)交往方面，軸賓是有酒店，另外員工要買房，看看周邊房地產(chǎn)的發(fā)展。亦莊先期開發(fā)很多了，周邊商務(wù)樓開發(fā)已經(jīng)很多了，這對于你的企業(yè)，不管是召集中高管理人員還是中層管理人員，人才還是很充足的，這方面是人文環(huán)境配套。

【周曉駿驊】有些園區(qū)還紛紛建設(shè)住宅、酒店等，突出一點，我們這個園區(qū)比一些寫字樓聚集的園區(qū)，比如綠化率更高，環(huán)境更加優(yōu)美，容積率更低，道路設(shè)施配套比老城區(qū)肯定好。在這些優(yōu)勢前提下，我們再把商務(wù)配套適當(dāng)引進(jìn)來，這樣的園區(qū)應(yīng)當(dāng)是有吸引力的。對于成熟與否應(yīng)該從這幾方面去看，現(xiàn)在有一些園區(qū)漸漸起來了，而且他們積極從政府那拿政策，從園區(qū)配套以及產(chǎn)業(yè)鏈組合方面，都做的很好。

【主持人】謝謝周經(jīng)理對于工業(yè)園區(qū)的闡述，簡單介紹一下園區(qū)如何走向成熟，包括產(chǎn)業(yè)鏈、選址定位以及配套方面。這可能是生產(chǎn)企業(yè)所關(guān)注的，下面請北京聯(lián)動投資有限公司營銷策劃中心總監(jiān)趙總，從開發(fā)企業(yè)的角度，從亦莊整個經(jīng)濟(jì)區(qū)域的發(fā)展，包括工業(yè)地產(chǎn)這幾年來的發(fā)展態(tài)勢，請您從開發(fā)企業(yè)的角度對工業(yè)園區(qū)的成熟談?wù)勛约旱囊庖姟?/p>

【趙錦明】首先還是看它產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況，剛才周總也談到產(chǎn)業(yè)聚集的情況，因為這也決定了吸引企業(yè)的力量。產(chǎn)業(yè)聚集度高，那么上下游產(chǎn)業(yè)越有可能到這里來，這樣很多成本會大大降低。

【趙錦明】另外我們更關(guān)注的一個指標(biāo)是所在區(qū)域的價值以及本生道路交通的情況，這決定了企業(yè)到這里來的物流成本，企業(yè)過來關(guān)注的是成本如何降低，這也是吸引他最主要的因素，所以交通物流情況很重要。如果靠近空港等地會非常好。

【趙錦明】第三我們考慮工業(yè)園區(qū)的成熟情況也是考慮配套情況，主要是商業(yè)、生活的配套。企業(yè)過來少幾十人，多幾百上千人，過來以后肯定要考慮職工生活問題，如果這個區(qū)域生活配套、商業(yè)配套不發(fā)達(dá)，肯定這也是他過來的阻力。主要還是這三個方面。

【主持人】剛才聽了趙總的觀點，跟周經(jīng)理的想法不謀而合，無論是從企業(yè)還是從開發(fā)商的角度來說都是相交態(tài)勢。趙經(jīng)理和周總都講到產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)的具體表現(xiàn)可能是很多，比如奔馳進(jìn)入某個園區(qū)后，很多相關(guān)配套都會進(jìn)來，包括零件生產(chǎn)等，這種聚集可能是從一個點向面的發(fā)散。下面請思源置地林亞鑫先生為大家闡述一下工業(yè)園區(qū)對于聚集效應(yīng)有什么作用？

【林亞鑫】我們談到工業(yè)園感覺是生產(chǎn)基地，有一個問題我比較適合回答，當(dāng)前供應(yīng)土地成本也在增加，開發(fā)商如何保證開發(fā)收益，我們一直研究，產(chǎn)業(yè)在升級，工業(yè)用地的產(chǎn)品也要升級才能更好的促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集。這也是判斷園區(qū)的合理性。目前在北京一些典型的項目可以看到，比如空港企業(yè)園、中關(guān)村園區(qū)等，這都是工業(yè)園區(qū)升級的方向。在市場需求來講也是很大的�，F(xiàn)在企業(yè)很多是廠辦分離，廠區(qū)可能在成本很低，環(huán)境不需要特別好的地方，但是一些非生產(chǎn)性的部門和人員就需要環(huán)境好一些，有利于創(chuàng)意、研發(fā)，包括接待。

【林亞鑫】比如TOM，它總部在北工大軟件園，因為有很多編輯人員不需要整天在市區(qū)跑，所以需要一個很優(yōu)美的環(huán)境，是獨棟樓。我們判斷一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比較好的發(fā)展方向，這對于工業(yè)地產(chǎn)來說這是比較好的增值方向。包括市區(qū)辦公的企業(yè)也已經(jīng)陸續(xù)遷到郊區(qū)，包括最近北京空港企業(yè)園，剛開發(fā)兩個月就全部賣完了�；貏偛拍莻�話題，我們的觀點是牢牢把握產(chǎn)業(yè)升級的趨勢。

【主持人】剛才林總對于產(chǎn)業(yè)聚集進(jìn)行了解釋，產(chǎn)業(yè)升級最終怎樣去影響產(chǎn)業(yè)聚集林總給了解釋。我想回到產(chǎn)業(yè)集聚，我想問趙總，您作為開發(fā)企業(yè)，工業(yè)園區(qū)對于產(chǎn)業(yè)集聚的作用表現(xiàn)在哪些方面？

【趙錦明】我想集聚從四方面來談，第一還是龍頭企業(yè)的帶動，如果這個園區(qū)有龍頭企業(yè)，龍頭企業(yè)本生吸引著上下游的配套企業(yè)都會過來，這樣會形成產(chǎn)業(yè)集群。第二考察集聚本生我們叫資源需要的帶動，你這個區(qū)域有一定優(yōu)勢的資源，而且這個資源會吸引使用這些資源和原材料的企業(yè)聚集過來。資源問題的帶動每個區(qū)域都有其優(yōu)勢和特性，把這挖掘出來會展現(xiàn)出很好的集聚效應(yīng)。

【趙錦明】另外是大產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)做到一定程度也會產(chǎn)生積聚效應(yīng)，比如像溫州鈕扣街等，就是這樣，大家都去那里買這類東西，也就集聚過來。另外還有品牌園區(qū)的吸引，像蘇州工業(yè)園，一些比較著名的園區(qū)，像北京的CBD，也可以看作類似區(qū)域的品牌，這樣可以吸收同類企業(yè)不斷向這里集聚，這樣也會形成好的產(chǎn)業(yè)集群。

【趙錦明】工業(yè)園真正起的作用是第一把這些優(yōu)勢找到，提煉出來，形成一定的競爭力。第二，對于該區(qū)域產(chǎn)業(yè)形成一定的補(bǔ)充，你通過你的平臺把這個區(qū)域已經(jīng)有的優(yōu)勢發(fā)揮出來，自然而然會吸引產(chǎn)業(yè)鏈過來，我的理解就這四方面會形成集聚。

【主持人】趙總從開發(fā)企業(yè)的角度分析了一下產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何產(chǎn)生集聚效應(yīng)，講到一個園區(qū)到成熟到集聚是個相關(guān)性的問題。我想問楊總，從一個園區(qū)的建立到成熟，到品牌到集聚，一個園區(qū)應(yīng)該遵循怎樣的規(guī)律？

【楊雪東】趙總給集聚做了四個點的回答，作為集聚來講，我們可以看到無論是工業(yè)園區(qū)還是市場也好，基本是兩種方式集聚起來，像高新產(chǎn)業(yè)，我們基于這些企業(yè)所需要的資源、人力也好，我們把這些東西平衡過后，我們提出一個定位，在這種定位的前提下我們?yōu)檫@些企業(yè)提供各方面的優(yōu)惠和輔助，促使他們形成有機(jī)的整體。

【楊雪東】另外一種是純自發(fā)形成的，大家可能不太知道一個地方，廊坊下的順方，在那里統(tǒng)計，每年用到的會議室桌的鋼架，有70%都是順方生產(chǎn)的，大家可能都想不到這個地方，這里很小，這就是通過自發(fā)形成的集聚。最開始有一些別人的工廠，他們生產(chǎn)這個東西，后代逐漸形成市場，然后就會形成有人過來采購，然后慢慢他們會形成一條龍，形成一個產(chǎn)業(yè)鏈，是自發(fā)形成的一個產(chǎn)業(yè)鏈。相比自發(fā)形成而言，作為林總體多的我們要升級，升級是什么？就是我們除了自發(fā)的盲目性外，更前瞻性的看到這個區(qū)域更適合什么樣的工業(yè)也好、產(chǎn)業(yè)也好，要有前瞻性。這種情況下我們前瞻性的賦予一個園區(qū)的定位，給包括設(shè)計、規(guī)劃、資源提供方面給予輔助，這樣很多企業(yè)非常喜歡。

【楊雪東】作為工業(yè)企業(yè)來說確實這樣，我們也可以把工業(yè)企業(yè)看做客戶，只不過這個客戶與我們寫字樓的客戶、商鋪客戶，大家都有需求點，但是需求的關(guān)注點不一樣。我們?nèi)绾翁峁┪覀兡軌蛱峁┑馁Y源，而且加工后系統(tǒng)的提供客戶，這樣對于集聚效應(yīng)來講能夠起到很好的推動作用。

【主持人】今年招拍掛實行之后，對工業(yè)地產(chǎn)影響肯定會很大，工業(yè)地產(chǎn)用低價格會不會有個集聚提升，包括對工業(yè)地產(chǎn)市場會有什么影響呢？請林總具體分析一下。

【林亞鑫】招拍掛，供應(yīng)土地價格肯定上升，這是必然現(xiàn)象，重要的是開發(fā)商做工業(yè)地產(chǎn)的原因是什么，做工業(yè)地產(chǎn)不單要了解一般的地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)模式重要內(nèi)幕，還要了解，這樣才能使工業(yè)地產(chǎn)獲得認(rèn)可。對于開發(fā)商的要求，一方面跳出低沉商的模式，形成對于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有專業(yè)技術(shù)和相結(jié)合新的開發(fā)商的角色。

【林亞鑫】工業(yè)地產(chǎn)，我們認(rèn)為它還是一座未開發(fā)的金礦，無論是政策影響也好，還是相對比較不太規(guī)范的市場現(xiàn)象也好，如何把這種運作模式更好一些，這才能形成集聚。

【林亞鑫】產(chǎn)業(yè)集聚的形成我們一般總結(jié)為三大類，產(chǎn)業(yè)相關(guān)類型可能是比較普通的現(xiàn)象。另外第二是產(chǎn)品相關(guān)性，比如這個園區(qū)產(chǎn)品能夠滿足其弓形特征。還有一種類型是基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)性。很多企業(yè)可能要求基礎(chǔ)設(shè)施條件，比如物流類企業(yè)要求有港口支持條件。另外展示性支撐的企業(yè)就需要附近能夠帶來人流的區(qū)域。這樣也能產(chǎn)生出集聚效應(yīng)。

【主持人】招拍掛之后拿低成本是提高了，但是據(jù)我所知道的，工業(yè)地產(chǎn)的投資回報不像住宅、寫字樓等，而且中國較或的形成產(chǎn)業(yè)區(qū)域的規(guī)模一般集中在京津塘、長三角、珠三角區(qū)域。我想請趙總談一下開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對高低價的生存方式？

【趙錦明】工業(yè)地產(chǎn)區(qū)域特點太強(qiáng)了，這也決定我們國家區(qū)域發(fā)展太不平衡，雖然國家發(fā)表了工業(yè)地產(chǎn)不同標(biāo)準(zhǔn)的政策，但是由于區(qū)域發(fā)展差異過大，所以一些發(fā)達(dá)地區(qū)早已經(jīng)超過這個區(qū)域，一些區(qū)域根本沒有超過，所以肯定不會很快的成長。

【趙錦明】另外我們國家地區(qū)發(fā)展本生也存在著競爭，比如世界級的大項目要到中國來投資，這跟地價的關(guān)系就很小了，因為有時候政策的支持，可能會是零地價，當(dāng)?shù)乜粗氐氖撬膸幼饔谩Ｋ怨I(yè)地產(chǎn)存在著特殊性。

【趙錦明】從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商角度，招拍掛對于提價肯定有影響，成本提高了，在這個背景下再來做，第一還是要考慮越做越規(guī)范化，第二是專業(yè)化。從產(chǎn)業(yè)角度你圍繞某一個產(chǎn)業(yè)，比如電子信息園、生物醫(yī)藥園，因為產(chǎn)業(yè)本生會有需要，肯定會過來。另外比較大的時候，你一定要做一個類似綜合法模式，不要只是廠房、辦公一種業(yè)態(tài)。從開發(fā)模式上還是要有一些突破和改變。這要結(jié)合你的區(qū)域建設(shè)符合你這個區(qū)域的園區(qū)，

【主持人】大家一直在談產(chǎn)業(yè)升級，看來工業(yè)地產(chǎn)要想做的好，產(chǎn)業(yè)升級很重要。招拍掛以后，對于產(chǎn)業(yè)升級，包括產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)范化的操作，包括企業(yè)還是開發(fā)企業(yè)，他們在這方面會達(dá)到什么樣的認(rèn)知，下面請周經(jīng)理談?wù)劇?/p>

【周曉駿驊】以我們的理解是這樣，剛才林總也說到，不同地區(qū)都在尋求著升級，趙總的問題我還可以補(bǔ)充一點，我們不應(yīng)該說業(yè)態(tài)，可以叫生態(tài)了，生態(tài)系統(tǒng)，對于工作、生活這整個都是一個體系，這方面對于大企業(yè)是比較有吸引力的。

【周曉駿驊】對于產(chǎn)業(yè)規(guī)范化的問題，以前定位園區(qū)的時候，兩年前各地都在成立自己的開發(fā)區(qū)，不同縣、地區(qū)都有自己的工業(yè)園或者開發(fā)區(qū)。當(dāng)時的發(fā)展不是特別的規(guī)范。

【周曉駿驊】之前不同地區(qū)紛紛起來，地可能很小，大也不過是現(xiàn)代某些知名工業(yè)園區(qū)的幾分之一，而且發(fā)展不夠成熟可能與之前沒有大的規(guī)劃原因，也就是定位問題。只是先蓋起來，覺得市場大，至于你是生產(chǎn)加工型還是其他產(chǎn)業(yè)的，也不是特別介意。只要你帶來利益就可以。所以這些區(qū)域沒有發(fā)展很成功，他做的不成功時也回轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售。在北京市也可以看到這樣的不規(guī)范做法。對于這種不規(guī)范對于自己遠(yuǎn)去的發(fā)展也沒有好的效果。企業(yè)發(fā)展到任何階段都有。

【周曉駿驊】從國家層面來說，它有個整體規(guī)劃部署，什么樣園區(qū)應(yīng)該在什么樣的地方比較好，通過政策引導(dǎo)以及其他方式引導(dǎo)，引導(dǎo)他在某一個區(qū)域內(nèi)進(jìn)行有限范圍內(nèi)的市場競爭，而且這個園區(qū)成規(guī)模，規(guī)劃比較統(tǒng)一，規(guī)劃統(tǒng)一僅僅局限了他建了半規(guī)產(chǎn)品，還做了廠房，還做了商務(wù)配套場所，這些實際是占用了園區(qū)開發(fā)面積的土地，但是這種開發(fā)是必要的，如果鼓勵的形成產(chǎn)業(yè)帶生產(chǎn)，而沒有辦法在這生活，這可能與最老提到的只居住不工作，變成臥城，這是不科學(xué)的。從規(guī)范角度來說園區(qū)應(yīng)該有個整體規(guī)模和定位。有了明確定位，形成規(guī)模后，那么發(fā)展的會很好�，F(xiàn)在有一些園區(qū)很散，發(fā)展過程中也看到，規(guī)范是很必要的。

【主持人】謝謝周經(jīng)理對于工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級以及規(guī)范方面的闡述。下面請楊總就招拍掛這個問題，請您分析一下，對于工業(yè)用地這一塊，包括一些市場作用，實用的角度考慮，商業(yè)地產(chǎn)也在大量發(fā)展，請您分析一下

【楊雪東】國家出臺相關(guān)政策，對于規(guī)范用地的政策后，對于我們來說應(yīng)該有偷手的空白點，因為這幾項都已經(jīng)規(guī)范的很嚴(yán)格，在土地獲取方面沒有過多的可以在進(jìn)行運作的地方。但是工業(yè)用地在出臺前，對這方面的管理確實不是很嚴(yán)格。剛才周總理也提到，很多工業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓，可能很多地區(qū)用最低價格供出來，后來開發(fā)上也好，土地投資商業(yè)來源說，會有必要。

【楊雪東】因為工業(yè)用地出讓手續(xù)和條件并不規(guī)范，大家隨意圈地，造成很多以前是農(nóng)業(yè)用地圈成了工業(yè)園區(qū)，圈成后收掉，另外造成大量土地浪費掉，在這種情況下國家才會規(guī)定工業(yè)地產(chǎn)園區(qū)域的答案。對于新定位工業(yè)園區(qū)才能適應(yīng)市場的發(fā)展。既然以前粗放的方式收攏回來，由原來刀耕火做改變過來，除了廠房發(fā)展外，還有其他配套設(shè)施的相關(guān)經(jīng)營，不像以前圈一塊地，你過來交給我租金，這種方式可能會顛覆性的變革。

【主持人】楊總從統(tǒng)籌規(guī)劃，包括對閑散用地的處理進(jìn)行了陳述，說明招拍掛對于土地市場有大的影響，對于開發(fā)園區(qū)整合都有促進(jìn)的積極作用。我們招拍掛對于工業(yè)用地，包括土地統(tǒng)籌規(guī)范，從粗放性經(jīng)營到節(jié)約化的利用，我們工業(yè)地產(chǎn)還是有需要提升的地方。國外許多發(fā)達(dá)國家，包括統(tǒng)籌規(guī)劃、節(jié)約化方面，發(fā)達(dá)國家發(fā)展的可能會更好。我想請趙總談?wù)�，與國外相比，我們的發(fā)展與國外的發(fā)展有什么優(yōu)勢性？

【楊雪東】國外園區(qū)我看的很少，總體印象來看，目前除了政府指導(dǎo)外，企業(yè)運作的比較少，像南方、上海，上海是政府主導(dǎo)的案子比較大。第二種是專業(yè)化程度都比較低。第三是特點比較明顯。相對來說以研發(fā)辦公類為主的園區(qū)特點比較明顯。園區(qū)抓也化的運作模式，包括它本生的商業(yè)模式，與房地產(chǎn)比還差的比較遠(yuǎn)，那相對比較不成熟。包括將來銀根緊縮，工業(yè)地產(chǎn)商的融資渠道如何搭建，這些都不成熟，甚至說不健康。

【周曉駿驊】我來補(bǔ)充幾點，我主要強(qiáng)調(diào)幾點，我們發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家，這也不光是工業(yè)領(lǐng)域，其實發(fā)達(dá)國家在資本運營這方面，金融運作方面它的思維、手段、市場規(guī)范程度確實比中國強(qiáng)大。比如他們?nèi)谫Y的手段、方式以及不同的金融機(jī)構(gòu)對于某些，比如你想開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，確實有一些金融機(jī)構(gòu)可以給你探討，公開透明的跟你探討，如果這方面可行，他完全能保證他運作。但是如果你這因做，這不光是工業(yè)地產(chǎn)范圍內(nèi)的問題，比如說我能拿到政策，我也有土地，我想把它做大，融資如何，這實際是經(jīng)濟(jì)一體化的機(jī)構(gòu)。國外基金也好，有財政財務(wù)的實體，人家也在不斷尋找這個機(jī)會，他們沒有太多這方面的限制，大家可以非常透明的運行這件事，我覺得西方發(fā)達(dá)在這方面運作，手段很多，融資渠道很多，資金供應(yīng)相對充足。

【周曉駿驊】帶國外這些都可以公開透明的探討，而且很直接，一旦這個方式可行，效率得拉過，另外銀行體系也好，法律體系也好，相對比較完善，可能它用不著太多思考，你今天過來有什么等等，因為大家錯做很規(guī)范，如果大方向弄好，相關(guān)的律師以及專業(yè)人士就會參與進(jìn)來。另外還有一個差距，就是服務(wù)。另外國外大公司只做很小的一塊，另外他們已經(jīng)發(fā)展到不同專業(yè)領(lǐng)域，分的很細(xì)，二是在每一個細(xì)節(jié)地方都會有專業(yè)仍是做這方面。

【周曉駿驊】在中國看到的工業(yè)地產(chǎn)方面，如果你引進(jìn)新的概念和服務(wù)也好，如果整個平臺不夠豐富，大家認(rèn)知度沒有達(dá)到，你異軍突起也會很麻煩，對于他們拿土地、貸款等都有非常專業(yè)的人士幫你做。

【周曉駿驊】我們發(fā)現(xiàn)在運作的時候，如果進(jìn)行比較就會發(fā)現(xiàn)，你可能需要某種專業(yè)服務(wù)的時候會有種缺失，突然出現(xiàn)的時候你會認(rèn)為這是不夠?qū)I(yè)的。從專業(yè)服務(wù)角度我覺得國外發(fā)展的確實比較成熟。

【周曉駿驊】第三規(guī)模和法制，他們在非常嚴(yán)格的法律體系，比如污染問題，工業(yè)園區(qū)企業(yè)，企業(yè)出現(xiàn)了遭圍攻的現(xiàn)象。他們對于監(jiān)控、審批以及所有方面的處理都復(fù)雜和嚴(yán)格的多。我們發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)國家政府干預(yù)在這方面力度還大。從政府管制的角度，從規(guī)模的角度，從專業(yè)領(lǐng)域的角度，金融運作、資本運作的角度，中國目前的工業(yè)地產(chǎn)與發(fā)達(dá)國家還有差距。

【主持人】楊總您怎么認(rèn)為？

【楊雪東】趙總說的很詳細(xì)了，當(dāng)時對于我們來說是空白的。當(dāng)大家在討論住宅的時候，我們會分析國內(nèi)房地產(chǎn)與美國放得到區(qū)別，這種討論過了十幾年，我們發(fā)現(xiàn)我們住宅市場已經(jīng)發(fā)展到這樣的情況，另外一個很大的因素是客戶在不斷的提升，客戶要求在不斷的提高，這些要求反過來直接導(dǎo)致我們在產(chǎn)品方面提供的服務(wù)方面一系列的提升。我們今天可以算是一個開頭，我們可以把工業(yè)地產(chǎn)這一新的領(lǐng)域作為開頭，我相信我們再做三年或者再回顧這段歷程，會發(fā)現(xiàn)我們會不斷的進(jìn)步，會不斷的發(fā)展，我相信只要市場有這個需求，市場需要這樣的產(chǎn)品，需要這樣的服務(wù)，我相信它一定會做到更好。

【主持人】剛才周經(jīng)理談到了西方工業(yè)地產(chǎn)方面的情況，對于中外工業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了對比。下面就現(xiàn)在地根、銀根雙緊的情況下，除了一線城市以外，二三線城市，包括東西部一些地區(qū)，工業(yè)低沉可能更多依靠當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)唯一的基礎(chǔ)，但是也會有一些包括政府的引導(dǎo)上，包括企業(yè)投資方向上會有不同。工業(yè)地差在這方面有怎么的發(fā)展，另外在投資商我們?nèi)绾巫鲇行У囊龑?dǎo)，不要盲目做項目運作，尤其是發(fā)達(dá)地區(qū)。請林總談一下。

【林亞鑫】對于工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展確實不平衡，對于二三線城市，中西部確實比較落后，這與工業(yè)地產(chǎn)性質(zhì)關(guān)系著，因為工業(yè)地產(chǎn)客戶群很少。去年在武漢我們做了一個項目，對于老工業(yè)基地，第二產(chǎn)業(yè)比較亂，這一塊區(qū)域本生不大，但是聚集了很多總部，為什么這個項目能做成總部型工業(yè)地產(chǎn)項目？就是很好的抓住了時機(jī)。很多企業(yè)向東部轉(zhuǎn)移，紛紛把廠房生產(chǎn)部門搬到中國，因為中國成本比較低。另外區(qū)域性也會有研發(fā)型的總部，這些其余沒有必要在失去，開發(fā)商就研究到了這點，另外他們也會與總部進(jìn)行溝通，離機(jī)場近，所以選擇在那里。

【林亞鑫】像長虹、夏新電子等等都在這個武漢園區(qū)里。政府引導(dǎo)是一方面，二弟該做貢獻(xiàn)的時候，應(yīng)該很了解當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展趨勢以及哪些區(qū)域比較適合做，我的觀點是理解當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展產(chǎn)業(yè)和規(guī)律，因地制宜近工業(yè)地產(chǎn)項目。

【主持人】趙總您作為開發(fā)企業(yè)，聯(lián)動全國布局方面，對于一些土壤歉堿比較多，你則做了，反正做廠房為主原因，受到最重要的影響還是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的影響，像很多制造型企業(yè)向中心內(nèi)陸和東北的問題。第二二三級城市更需要我們這些層，一期開發(fā)期地都完成了。我們?nèi)チ撕芏嗟胤�，包括成都、哈爾濱。如果工業(yè)地產(chǎn)找到一個好的定位，建一個好的園區(qū)，對于他的產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是很好的補(bǔ)充，會吸引一些中小企業(yè)。這個情況對于二三級別城市，對于他們的形勢其是發(fā)酵。我們這次在沈陽投資，包括在長春投資，對象我們這種企業(yè)也正是這樣的需求。

【主持人】周經(jīng)理您在這方面是怎么看的。

【周曉駿驊】不同二三線城市，我們會發(fā)現(xiàn)很有意思的侵略，他們結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)情況，每個城市和區(qū)域肯定會有自己相對的經(jīng)濟(jì)支柱企業(yè)，這就是直屬企業(yè)。他們與相同類型的公司進(jìn)行合作，比如成都有個案例，ABB與本地一起作為合資企業(yè)，借助當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的政府背景，一些舒適程度，他們自己做自己的項目。如果阜在西安、青島、大連、呻吟我們都見過，他們正好有個項目，實際上把一個項目帶進(jìn)來。各個二三線城市，實際上他們多多少少會有自己的支柱型企業(yè)，并且?guī)颖镜毓I(yè)地產(chǎn)，形成集聚效應(yīng)。我覺得二線城市，剛才你也談到能源供應(yīng)，我覺得發(fā)揮各地區(qū)的優(yōu)勢這是肯定的，政府的支持力度是一方面。石家莊也是這樣，他們說我們經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因為與北京距離太近，所以無法形成核心的經(jīng)濟(jì)圈，但是他們也在找自己強(qiáng)試的。比如將國外大型企業(yè)引過來讓他們扎根，結(jié)合自己區(qū)域的優(yōu)勢，那樣就差異就好了。

【周曉駿驊】我們刊載大的合資企業(yè)，城市也在強(qiáng)化自己城市的優(yōu)勢。北京很明顯的優(yōu)勢，比如北京高校云集，人力資源的提供，所以中關(guān)村，包括上地能夠吸引很多大量的研發(fā)機(jī)構(gòu)，甚至把亞洲的研發(fā)中心都放進(jìn)來，這是基于人力資源的供應(yīng)方面有其特點。我就想能夠找出城市最大的差異化優(yōu)勢，這是二三線城市發(fā)展的根本，要靠政府，我想政府每年才可能平均化給所有城市。另外要考慮自己的選址方式，可能也與當(dāng)?shù)厥姓呐浜吓c支持，這有直接關(guān)系，他們可能更加敏感，對于這種龍頭企業(yè)支持錫度更大�？梢哉f北京、上海、廣州選完后，他們認(rèn)為更加貼近市場化，對企業(yè)敞開大門強(qiáng)力支持，他們當(dāng)時認(rèn)為是廣州，他們對外開放的思路更靈活、更廣。這完全跟政府沒有關(guān)系。另外對于奔馳，政府本來想它落在順義，但是它沒有，它最終落地在其他區(qū)域。

【主持人】謝謝各位就二三線城市以及中西部工業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展所做的分析，我聽了各位的討論后，我覺得工業(yè)地產(chǎn)城市間的競爭，也是政府對于工業(yè)地產(chǎn)未來的走勢會有整體的帶動，結(jié)合當(dāng)?shù)貎?yōu)勢結(jié)合差異化的發(fā)展和創(chuàng)新，這可能也是工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的路子。最后請四位嘉賓本著06、07年工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走過的路，展望一下08年奧運會到來之際，我國工業(yè)地產(chǎn)會有哪幾方面的亮點。

【趙錦明】我們認(rèn)為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有三個原因，第一是政府歡迎在于可以節(jié)約利用土地，第二專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)商，包括國外的都具有招商能力，而這對于政府來說是很需要的，是對政府招商的一個補(bǔ)充。另外從工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商本生來說，一個是現(xiàn)在市場環(huán)境優(yōu)了，隨著工業(yè)地產(chǎn)商的專業(yè)化程度不斷提高，對市場起到很好的促進(jìn)作用。從這三方面來看工業(yè)地產(chǎn)會有很好的前景。

【趙錦明】08年的工業(yè)地產(chǎn)我想，現(xiàn)在有個非常明確的模式，比如生態(tài)城模式，大規(guī)模的搞，從一級開發(fā)開始做起來，08年會是個比較好的開頭，按照我們的了解，有幾個地區(qū)也規(guī)劃了這樣的開發(fā)。北京工業(yè)地產(chǎn)08年以研發(fā)辦公為主的項目會起來很多。再有價格方面會很快上來。

【楊雪東】剛才趙總的總結(jié)基本涵概的比較全面。

【主持人】您認(rèn)為08年工業(yè)地產(chǎn)有哪點您最為看重？

【楊雪東】還是趙總談到的，關(guān)于產(chǎn)品的升級換代，剛才也談到二三線城市的發(fā)展，其實工業(yè)地產(chǎn)來說，它有一個從上向下體系的發(fā)展，這種產(chǎn)業(yè)首先進(jìn)駐的肯定是一線城市，但是它的一線城市遇到的資源、人才等瓶頸時，肯定會尋求二三線城市發(fā)展。北京招商引資大規(guī)模的制造行業(yè)已經(jīng)有了十幾年，08年我覺得應(yīng)該到了一個升級換代的一年。之前我們一直在亦莊做項目，我們當(dāng)時說過，亦莊已經(jīng)成立十五年，國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，最開始的招商全部是知名制造業(yè)，而且是比較環(huán)保的制造行業(yè)。十五年以后，中國的經(jīng)濟(jì)在發(fā)展，北京的經(jīng)濟(jì)也在發(fā)展，它帶動的工業(yè)地產(chǎn)的項目也在不斷的發(fā)展。

【楊雪東】現(xiàn)在我們在接觸很多的客戶中，傳統(tǒng)的利用機(jī)械進(jìn)行制造業(yè)的企業(yè)，他們更多去選擇二三線城市，那邊人才更便宜，土地價格更便宜，能源會更便宜。但是北京又產(chǎn)生了更大量的不需要非機(jī)械生產(chǎn)的企業(yè)。比如很多人都玩游戲，其實這也是工業(yè)化生產(chǎn)。從前期腳本的編輯到后期美工，到3D制作，一直到在線發(fā)行，這是具備工業(yè)生產(chǎn)流程的行業(yè)。包括未來我們傳媒影視行業(yè)，它們不需要大的廠房，它們需求也在變化。08年對于北京來說是工業(yè)產(chǎn)業(yè)的升級換代標(biāo)致點，我們工業(yè)產(chǎn)品也是升級換代的的標(biāo)致點。

【主持人】亦莊發(fā)展了十五年，對我國經(jīng)濟(jì)來說也是應(yīng)該到了轉(zhuǎn)折的時候。林總08年您最看重哪一點？

【林亞鑫】有兩點，明年會有越來越多開發(fā)商涉足工業(yè)地產(chǎn)，在今年已經(jīng)有了這個現(xiàn)象，明年會更明顯，一方面很多做住宅的開發(fā)商拿不到，另外由于政策的調(diào)整很多開發(fā)商也在觀望。另外工業(yè)地產(chǎn)的土地比較其他開發(fā)土地會很便宜，所以轉(zhuǎn)為開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)會很明顯。

【林亞鑫】另外專業(yè)化程度越來越高，不排除以后專注于做工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，比如現(xiàn)在我們服務(wù)的一家企業(yè)就是專門做工業(yè)地產(chǎn)，未來這樣的開發(fā)商，通過他們的經(jīng)驗積累，通過他們對產(chǎn)業(yè)的立即，專業(yè)化程度越來越高，在行業(yè)內(nèi)會形成一定的優(yōu)勢。對于后期產(chǎn)業(yè)的運營、服務(wù)管理也會相對比較專業(yè)，不光是開發(fā)商，還會是運營商，我比較看重這兩點。

【周曉駿驊】大家都談到了展望，我補(bǔ)充一點，我們今天談的雖然是工業(yè)，其實國家在政策上，除了對工業(yè)上有更加嚴(yán)格的限制，比如工業(yè)土地也開始招拍掛，做寫字樓的可能也會關(guān)注到，對于這些地產(chǎn)開發(fā)都限外。國外很多金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在在國內(nèi)地產(chǎn)投資，我們更多看到的是寫字樓商業(yè)性的，但是我們同時看到，隨著大陸地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的正規(guī)化、規(guī)范化，它自己建的園區(qū)專業(yè)度提高了，招商力度提高了，本生資質(zhì)都有提升了，這時候開始吸引包括國外，當(dāng)然也包括國內(nèi)投資商的吸引。

【周曉駿驊】剛才你提到工業(yè)地產(chǎn)投資回報問題，如果你夠?qū)I(yè)，環(huán)境條件比較成熟，大到一個園區(qū)，小到某個物業(yè)類型，我們發(fā)現(xiàn)越來越多的投資人員開始關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在比較看好，現(xiàn)在有一些政策也開始限制商業(yè)地產(chǎn)的時候，工業(yè)地產(chǎn)在投資領(lǐng)域應(yīng)該是剛剛受到關(guān)注，08年我們看到更多的應(yīng)該是工業(yè)地產(chǎn)的交易。

【主持人】感謝各位對于08年工業(yè)地產(chǎn)的展望，從各位嘉賓展望中我得出這么幾點，大家都認(rèn)為工業(yè)化地產(chǎn)會不斷升級，而且專業(yè)化程度也在不斷提高。另外更多開發(fā)商和同行更多關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)，這也是我國大政策環(huán)境下的趨勢。還有可能未來節(jié)能減排也是很重要的一點，這是哪一行都需要做的。

【胡飛船】今天非常感謝大家參天我們的大話地產(chǎn)欄目。我們主編蘇總給大家說兩句吧。

【蘇總】首先非常感謝大家到搜房來參加我們寫字樓網(wǎng)的活動，在今年年初時我們與動力地產(chǎn)想過做一個合作，大家都覺得整個工業(yè)地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的事，其實是對整個國民經(jīng)濟(jì)有個綜合的推力，是這樣的概念，綜合的動力。最后希望我們跟大家保持一個非常好的合作關(guān)系，在工業(yè)地產(chǎn)方面，我們搜房也發(fā)揮自己專業(yè)媒體的作用，包括與在座各位一起推動工業(yè)地產(chǎn)在中國的發(fā)展，我們媒體盡一份自己的力量，讓大家認(rèn)識到如何促進(jìn)整個總的國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，謝謝大家！