在產業升級的帶動下，國家嚴控土地使用，發展集約節約用地的大勢下，工業地產的價值越來越凸現出來。而產業和產業的切入又是工業房地產的重中之重，從工業房地產角度來說，因為它的客戶對象不一樣，面對需求的基礎也不一樣，所以關注工業地產的發展必須要密切關注影響工業地產的有利和不利因素
（一）有利因素
1、國際產業轉移和工業體系全球化
隨著工業體系全球化趨勢的加劇，越來越多的跨國公司把生產或服務轉移到海外，再把產品納入旗下的全球供應體系，形成供應鏈的重組，全球的工業格局發生巨大的變化。而中國實行改革開放后，工業化進度加快，勞動力和生產資料價格低廉，在工業全球化格局中比較優勢明顯，工業制造企業紛紛崛起，中國成為全世界最大的工業產品加工廠。
2、產業結構性調整和產業升級
中國在很多領域處于產業鏈的低端，這雖然是中國工業化進程的必經之路，同時也是產業結構不盡合理所致。正是意識到了這些問題和目前產業環境的改變，各級政府開始把產業結構性調整和產業升級當成主要經濟工作來抓。包括成都、重慶在內的許多二、三線城市正在積極備戰新一輪的產業升級和產業大對接。
3、市場需求巨大
眾多外資企業以更快的速度在中國建設生產基地，給工業房地產帶來了穩定持續的客戶群體，而國內工業制造業的崛起更是蘊育了一個潛力巨大的工業地產需求市場。
4、投資回報率高
目前國內工業地產的平均投資回報率保守估計在8％以上，好的項目能達到9％，甚至高達17％左右。如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業用地的年限是50年，以現時建標準廠房來計算，年回報率大約在12％－16％，回報率較高。
5、融資渠道有望拓寬
2008年底，國務院辦公廳發布《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》，《意見》中與房地產行業關系比較密切的主要有兩點，分別是《意見》的第一部分，即“落實適度寬松的貨幣政策，促進貨幣信貸穩定增長”和《意見》的第五部分第十八條，即“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道”。房地產信托投資基金（即REITs）是一種以租金收益為標的的融資產品，普通住宅項目不能以房地產投資信托基金形式上市，以持有物業為開發模式的商業或工業地產企業將從中受益
（二）不利因素
1、市場風險將不斷提高
(1)當前的國際金融危機還會持續甚至加劇，工業地產的投資與開發成本將大大增加。
(2)國內目前還缺乏完全立足于工業發展的工業地產開發商，其經營目標還主要在于規避政策風險和追求短期土地增值收益上，這將產生巨大的供需求脫節，經營風險不可避免。
(3)開發商和業主在工業地產市場的競爭更為激烈，態度也更為主動。
(4)由于目前普遍存在的市場供大于求現象，工業地產的質量要求更高但價格卻在降低。
(5)地產租用方正變得更為理性，他們希望租用的地產地理位置更佳、基礎設施更成熟、業主管理更規范。
2、工業用地供應繼續吃緊
從政策上來看，中國工業用地粗放式的供應階段已經在2007年走向結束。嚴格控制新增建設用地特別是工業用地將成為調控的重點。這種政策的結果將使得工業地產市場上土地供應更加緊張，土地投資成本也將大大抬升。
3、融資渠道有限
國內開發商中，上市公司還可以通過證劵市場來獲取一定的融資能力，而更多的開發商基本上是靠銀行貸款這個單一的融資手段來實現資金融通。這種融資條件顯然不足以支撐開發商追求長期經營、回收成本與獲得收益的目標。另外，投資者市場傳統上對工業地產并不活躍，近年越來越多的投資基金進入到工業地產領域，主要是為高質量的樓宇建筑和具備良好發展性的項目提供支持。
