地產行業的投資像是一場“游擊戰”，在傳統的住宅市場受到前所未有的嚴厲調控之后，地產投資轉向了寫字樓、商業等物業，致使商業地產、產業地產等投資領域興起。而在寫字樓、商業地產“調控”風聲吃緊之后，地產投資又轉向了產業地產。各路資本的種種活動在地產領域掀起巨大的波瀾。除了傳統房企開始往產業地產轉型，產業地產商也開始大肆布局。制造企業、電商也不甘示弱向產業地產延伸。各路金融資本開始青睞產業地產。　　

　　資本的瘋狂涌入造成了產業地產進入門檻很低的假象，其實不然，由于產業地產的客戶是企業和政府，投資決策更加理性，產品要求更加嚴格，因此，相較于住宅地產和商業地產，產業地產的進入門檻更高，開發難度更大。再由于產業地產涉及融資、開發、服務、招商、產業培育、稅收、GDP等眾多因素，因此成熟的商業模式對產業地產開發至關重要。

     筆者在對眾多開發商的商業模式進行高度概括后，總結出四大產業地產商業模式：

　　一、地產開發商模式

　　地產開發商模式是開發者在工業園區或其它地方獲取土地，以整體開發或訂制式開發的形式建設產業物業產品，如產業綜合體、總部綜合體等，然后以租賃、轉讓或合資等方式進行項目經營和管理，最后獲取開發利潤的模式。如：聯東U谷，天安數碼城等。從本質上講，地產開發商模式與傳統的住宅開發模式并沒有太大的差別，因此，地產開發商模式成為眾多資本進入產業地產主要選擇的商業模式。　

　　二、產業新城開發商模式

　　政府與產業新城開發商就產業新城(一般為十幾平方公里甚至幾十平方公里)的開發達成合作協議，在規定的合作年限內，開發商負責基礎設施建設工作，公共設施建設及運營管理工作，產業發展服務工作，基礎性服務工作等;于此同時，開發商以產業新城內所新產生收入的該級政府地方留成部分的一定比例(即扣除上繳中央、省、市級部分后的收入)作為投資回報，合作期限結束后，開發商將產業新城的基礎設施公共設施產權及經營權無條件已交給政府。產業新城開發商至少需同時具備以下三大能力：政府談判能力、區域規劃能力、資金募集能力。代表企業：華夏幸福基業、宏泰發展。

　　三、產業投資商模式

　　與地產開發商模式和產業新城開發商模式相比，產業投資商不僅將資金投向產業地產，同時還將資金投向入駐園區的企業。產業投資商的商業模式如下：產業投資商首先向社會資本募集園區開發基金，該基金不僅投向產業園區進行土地及產業物業開發，同時還投向具有市場前景的科技型創新企業，用投資的方式吸引大批創新企業入駐，產業投資在實現資本溢價的同時還是帶動園區資產增值。作為產業投資商，其需要具備園區開發運營的產品開發能力、產業服務能力、和產業招商能力外，還至少需要具備基金募集和產業投資兩大能力。代表企業：張江高科、清華科技園等。

　　四、基金投資商模式

　　基金投資商模式是國際流行的以Reits為核心的輕資產運作的產業地產商業模式，該商業模式大致如下：基金投資商通過發行工業地產基金的形式募集資金，其可通過與老廠房擁有方，如制造企業合作，收購該物業后進行現代化改在并將改造好的物業回租給合作方，或者其通過拿地新建工業物業的形式吸引潛在客戶入駐，當工業物業的入駐率達到一定水平，每年能夠產生可觀而穩定的現金流時，通過發行Reits的方式對物業進行資本化運作，完成一輪的資本循環，進而從事下一輪投資。對于基金投資商而言，其最為關鍵的能力是資本對接能力和資產管理能力。代表企業：以普洛斯、嘉民等。　　　

      由于目前全國園區存量很大，同質化競爭壓力大，產業地產商在選擇進入城市時，需考慮當地產業地產的供給量是否已經超過了產業容量以及當地政府政策的落實程度、未來產業導向的不明朗等。產業地產商需根據自己的資源、能力狀況，選擇適合自己的商業模式，以幫助自己在產業地產開發建設領域少走彎路。