地產(chǎn)行業(yè)的投資像是一場(chǎng)“游擊戰(zhàn)”，在住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)受到宏觀調(diào)控、行業(yè)飽和等因素困擾之時(shí)，一種脫胎于工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式——產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正成為新的藍(lán)海和投資熱點(diǎn)。在近兩三年時(shí)間，由于土地價(jià)格幾乎番了三到五倍，幾萬塊錢的地現(xiàn)在變成幾十萬元，工業(yè)地產(chǎn)正在實(shí)現(xiàn)商業(yè)化的華麗轉(zhuǎn)身。

    巨頭爭(zhēng)霸

    過去的一年中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊角逐異常激烈，萬科、綠地等住宅地產(chǎn)巨頭跨行而來，招商地產(chǎn)并入招商蛇口，加大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度，平安這樣的金融巨頭投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分支物流地產(chǎn)，加上華夏幸福、聯(lián)東集團(tuán)、張江高科等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)龍頭，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱持續(xù)升溫。只是，投資周期長(zhǎng)、資金壓力大、缺少成熟模式等問題，依然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)們面臨的核心問題。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，單單從住宅領(lǐng)域跨行做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的房企就有綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧等，國(guó)內(nèi)排名前20的房企，幾乎有一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。似乎不開發(fā)個(gè)產(chǎn)業(yè)園，都不好意思說自己是房地產(chǎn)巨頭。

    各路大佬的跨界大動(dòng)作，會(huì)給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來怎樣的變化？未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，究竟會(huì)是一片藍(lán)海還是殘酷的紅海？

    艱難現(xiàn)實(shí)

    理論上大家都看好，現(xiàn)實(shí)卻是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)并不好做。2015上半年，內(nèi)地13家園區(qū)類上市公司中，9家營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)下降，最高降幅達(dá)85%。據(jù)業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)發(fā)布的一份傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的評(píng)分榜顯示，轉(zhuǎn)型做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們沒有一家傳統(tǒng)房企能夠達(dá)到及格線。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨的兩個(gè)重要問題就是“路徑依賴”和“東施效顰”，既有的資源、邏輯和基因很難短時(shí)間內(nèi)與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)相契合。投入大、利潤(rùn)低、招商慢、市場(chǎng)化程度不足，都決定了做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一條艱難的道路。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不僅僅是園區(qū)的建設(shè)，更為關(guān)鍵的是企業(yè)的聚集和產(chǎn)業(yè)集群的形成，繼而推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在缺乏成熟市場(chǎng)環(huán)境和成功案例的情況下，開發(fā)商一味蠻干只會(huì)使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一藍(lán)海變?yōu)榧t海。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的范圍比住宅要寬泛，需根據(jù)當(dāng)?shù)匦枨蠛侠矶ㄎ�，定位恰�?dāng)了在后期的經(jīng)營(yíng)中才不至于走彎路。

    要做好產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要資本、土地、政策以及運(yùn)營(yíng)服務(wù)等要素相結(jié)合，整合資源，打造完善的園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈，再根據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈完善園區(qū)生態(tài)系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)關(guān)注點(diǎn)不僅僅是房子，是要產(chǎn)業(yè)來帶動(dòng)園區(qū)的整體發(fā)展，整合社會(huì)各界資源是關(guān)鍵。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要想獲得健康持續(xù)發(fā)展，必須注重基于自身的平臺(tái)化路徑打造，使角色去開發(fā)化，成為產(chǎn)業(yè)的場(chǎng)景制造者和生態(tài)維護(hù)者，成為各種通道的切入口，并建立起要素流動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)，這才是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的終極目標(biāo)。