工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等。工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定回報”的四大特性。

    四大特性之一—大投資

    工業地產的開發區別于傳統的以政府導向為主要方式的開發區建設過程，一個重要特點就是對工業地產開發商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發區所需的資金投入。工業地產資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產與商業地產，這一特點成為資金不足的中小開發企業的進入門檻。工業地產的投資規模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招商、管理運營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達十幾年，資金實力稍有不足，就會出現資金斷鏈的情況。因此工業地產的運作需要一定實力的投資開發商參與，這是工業地產大投資的特點所決定的。

    工業地產開發商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式是指開發商對擬建項目的直接投，以及項目法人通過發行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀行及非銀行金融機構貸款借入的資金。

    四大特性之二——快速啟動

    基礎設施建設是園區快速啟動、形成雛形的基礎。基礎設施是指交通、通訊、能源供應、水電管道等基礎硬件。在投資者對投資地進行考察時，基礎設施通常是最先引起注意的因素。只有過硬的基礎設施，才能達到吸引優秀項目/企業的入駐。供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關注的重點。另外，近年來許多國外投資者不僅注重生產設施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品質的生活、娛樂和休閑設施。

    四大特性之三——提供增值服務

    目前我國大部分經濟技術開發區發展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。分析其原因，與第三產業發展滯后有很大關系。針對這種情況，開發區應主動出擊，著力發展那些適合二三產聯動的產業，促進第三產業的發展，特別是生產、生活配套及專業服務領域，同時加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展。

    建設完善的配套產業環境。隨著政策優惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產業環境吸引投資者，特別是那些知名大企業、跨國公司，正成為開發區招商引資的新動向。隨著國際產業梯度轉移，分工進一步細化，跨國公司的在華經營更加注重核心技術、控制核心部件，以實現比較利益。由于目前跨國公司集中于靠其強大的研發力量支撐品牌，逐漸將其生產環節放掉，因而如何更好的靠本地化市場就近解決非關鍵部件的生產整合問題就成為其選擇投資地點的關鍵。

    搭建物流服務體系。開發區的物流環境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。在社會化大生產條件下，為了保證投入產出鏈條的有效鏈接，從生產資料到最終產品的巨額吞吐，企業產品的供、產、銷的經濟配置都需要物流業的高效配合。完善的園區內部物流、倉儲等服務業，以及原料和市場地區與開發區間的物流運輸網絡對投資者是巨大的吸引力。

    為投資者提供良好的投資軟環境。近年來投資者對工業地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的變化趨勢。由于硬環境的建設只要投入充足，給予一定時間就可以實現，而軟環境的復制卻是十分困難的，也體現著工業地產的核心競爭力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者提供各種專業化咨詢服務，讓來到園區的客商能在細微處感受到園區舒適寬松的人文環境，是被許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡化項目審批手續；開通雙語網站、方便企業與開發區管理者雙向溝通；設立企業服務熱線，及時解答企業問題等這些雖然給開發區管理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負擔，必然會獲得投資者的青睞。

    協助園區企業解決融資渠道問題。完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者在選擇投資地時所關注的熱點。近年來，跨國公司在我國投資的一個趨勢是規模快速增長，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。因此過去那種以總部單獨融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限的中小投資者有現實意義，就是對資金實力強大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。

    四大特性之四——追求長期穩定回報

    一個房地產開發企業投資工業地產，由于投資金額巨大，對投資開發商來說，屬于重大商業舉措，是至關重要的戰略行為。投資行為一旦發生，通常需要考慮10年甚至更長的時間的經營。因此，投資者考察并評價一個開發區，從視野上，應考察整個投資環境；從縱深上，需要在空間和時間上都進行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資回報。

    因此，工業地產的另一個特點就是開發商追求投資回報的穩定性與長期性，而不是追求短期內的投資收益。工業地產的長期回報是建立在開發商大規模資金投入、提供附加服務的基礎上的，因此對于工業地產的投資商來講，投資工業地產除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回報率。

    眾多外資企業以更快的速度在中國建設生產基地，給工業地產帶來了穩定持續的客戶群體，更為投資者提供了穩定的投資回報。工業地產的投資回報出現了快速的增長勢頭。業內人士認為，從市場需求的強度來看，目前國內工業地產的平均投資回報率保守估計在8%以上，好的項目能達到9%，甚至高達17%左右。如果僅從標準化廠房的投資建設來看，工業用地的年限是50年，以現時建標準廠房來計算，年回報率大約在12%-16%，回報率較高。